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Die eigenen vier Wände als Absicherung

Das möglichst schuldenfreie, selbstbewohnte Haus gilt für viele als die ideale Altersvorsorge. Doch die Rechnung geht nicht in jedem Fall auf.

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Für die meisten Vorsorgenehmern ändert sich mit der mit der Pensionierung die die finanzielle Situation grundlegend, so die NZZ am Sonntag (25.09.2016): Die regelmässigen Einkünfte nehmen ab, das bis zu Pensionierung angesparte Vermögen muss nun schrittweise aufgebraucht werten. Dies hat gerade für Immobilieneigentümer mehrere Konsequenzen. Da Banken bei der Vergabe von Hypotheken stark auf das Einkommen der Kreditnehmer achten, wird es für Senioren oft deutlich schwerer, die Anforderungen an die Tragbarkeit zu erfüllen. Für Senioren, die sich neu um eine Hypothek bemühen, sieht es noch düsterer aus. Sie bekommen entweder gar keine Hypothek mehr oder nur zu schlechteren Konditionen.

Dass viele Eigenheimbesitzer ihre Hypotheken im Alter möglichst vollständig reduzieren, ist aber nicht nur auf den Druck der Banken zurückzuführen. Nicht wenige beziehen das Pensionskassengeld als Kapital mit der Absicht die eigene Hypothek abzuzahlen, um danach vermeintlich  „gratis“ zu wohnen. Doch gratis ist eben nicht gratis: Für Nebenkosten wie Strom, Heizung, Reparaturen, Rücklagen oder Erneuerungsfonds entstehen pro Jahr Kosten von gut einem bis zwei Prozent des Verkehrswertes des Eigenheims. Das kann rasch einmal einige Tausend Franken und mehr pro Jahr ausmachen. Anstehende Renovationen wie ein neues Dach, oder eine neue Heizung, können zudem rasch ins Geld gehen. Wer seine Bankschulden reduziert, zahlt zwar weniger Hypothekarzinsen; im Gegenzug steigt jedoch – im derzeitigen System von Eigenmietwert und Schuldzinsabzug – die Steuerbelastung. Dies, weil der Abzug für die Schuldzinsen kleiner wird.

Der steuerbare Eigenmietwert klettert in die Höhe, weil nun die möglichen Hypothekarabzüge geringer oder ganz ausfallen. Die um den Betrag von 10 000 Franken tieferen Abzüge können die je nach Grenzsteuersatz rasch einmal um 2000 bis 3000 Franken erhöhen. Gegen eine vollständige Amortisation der Hypotheken spricht auch die Tatsache, dass es für Senioren in der Regel schwieriger ist, diese im Bedarfsfall wieder aufzustocken. Es empfiehlt sich daher, nur so viel Geld in die Abzahlung der Hypothek zu stecken, dass der finanzielle Handlungsspielraum erhalten bleibt. Die Rechnung muss aufgehen.

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Tragbarkeit prüfen
Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, ist es für Hypothekarschuldnern ratsam, spätestens mit 55 Jahren zu prüfen, ob das Eigenheim auch nach der Pensionierung noch wirklich tragbar ist. Dann bleibe noch genügend Zeit, um allfällige Einkommenslücken zu schliessen. Sinnvoll sei es, die Hypothek frühzeitig nicht nur auf die erforderliche Höhe von zwei Dritteln, sondern auf 50 Prozent zu amortisieren. Die nüchterne Rechnung, die auch jeder Senior machen muss, bleibt stets die gleiche: Im aktuellen Umfeld tiefer Zinsen muss mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent berechnet werden. 1 Prozent des Verkehrswertes sind für Nebenkosten und Unterhalt vorzusehen. Und die so ermittelten Gesamtkosten sollten schliesslich nicht mehr als ein Drittel des späteren Renteneinkommens ausmachen. Sollte eine Liegenschaft nach allem Rechnen finanziell nicht mehr tragbar sein, empfiehlt sich dessen Verkauf in Erwägung zu ziehen. Doch auch ein allfälliger Verkauf sollte gut vorbereitet und mit Bedacht angegangen werden: Wer überstürzt verkaufen muss, löst erfahrungsgemäss zu tieferem Preis. Und hat so am Schluss anstatt gut vorgesorgt ein Loch in der Kasse.

Quelle: NZZ am Sonntag; 25.09.2016