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Sie verkaufen eine Immobilie? Das müssen Sie wissen

Ob Dokumentation, Timing. oder Zustand: der Verkauf Ihrer Immobilie will gut vorbereitet sein, damit er zum Erfolg wird.

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1. Wie lange dauert ein Verkauf?
Zu einem Verkauf gehören viele einzelne Schritte wie die Erstellung einer Dokumentation, eine Marktwertschätzung, die effektive Vermarktung der Immobilie, Verhandlungen und der Verkaufsabschluss. Alle Schritte müssen genau geplant und abgestimmt sein, was zeitaufwändig ist. Die Vorbereitungszeit ist für jedes Objekt individuell und hängt sowohl von der Grösse wie auch von der Eigenheit der Immobilie ab. Ein Dossier vorzubereiten sollte allerdings nicht länger als 6 Wochen dauern.  Wie viel Zeit der Verkauf insgesamt beansprucht, lässt sich nicht allgemein definieren. Hier spielen viele Faktoren eine Rolle: Marktsituation, Preis, Lage, Grösse, Zustand und Verfügbarkeit der Immobilie selbst. Zudem ist auch der Verkaufszeitpunkt relevant: Im Winter kaufen weniger Leute ein Haus, weil Weihnachten näher kommt und sich die meisten Liegenschaften weniger gut präsentieren lassen (aufgrund von Tageslicht, Gärten, etc.).

2. Welches ist der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Die meisten Liegenschaften präsentieren sich im Sommer einfacher und besser als im Winter, wenn Laub oder Schnee im Garten herumliegen. Die Schwankungen auf dem Immobilienmarkt tragen zudem dazu bei, dass sich für ein Objekt mehr oder eben weniger Geld erwirtschaften lässt. Je nach dem kostet Sie der falsche Verkaufszeitpunkt zehntausende von Franken. Ein Makler oder Berater kann Ihnen bei der Ermittlung des optimalen Verkaufszeitpunkts helfen.

3. Welche Unterlagen brauche ich für einen Verkauf?

Wie bereits in Punkt 1 erwähnt, gehören zu einer optimal vorbereiteten Verkaufsdokumentation wichtige Unterlagen wie Katasterplan, Grundbuchauszug, Gebäudeversicherungsnachweis und Grundrisspläne. Diese Unterlagen befinden sich für gewöhnlich bereits seit dem Erwerb der Liegenschaft in Ihrem Besitz.

Hier eine Übersicht, wo Sie was finden:

  • Katasterplan: GIS-Browser, je nach Kanton, hier der Kanton Zürich
  • Grundbuchauszug: Auf dem Notariat Ihrer Gemeinde oder Ihrer Kreises
  • Versicherungsnachweis: Auf dem Gebäudeversicherung Ihres Kantons, hier der Kanton Zürich
  • Grundrisspläne: Beim ehemaligen Eigentümer oder der Unternehmung, bei der Sie das Haus gekauft haben

4. Was gehört in eine Dokumentation?
Die Dokumentation muss vollständig und informativ sein. Wenn Informationen oder Unterlagen fehlen, kann Misstrauen bei Ihren potentiellen Käufern entstehen, was den Verkaufsprozess unnötig verlängert.

Die Dokumentation sollte auf jeden Fall enthalten:

  • Grundrisspläne
  • Grundbuchauszug
  • Versicherungs-Nachweis GVZ
  • Kataster- und Zonenplan
  • Lageplan inkl. einer kurzen Beschreibung der Lage
  • Bilder der Liegenschaft, vorzugsweise auch der einzelnen Räume
  • Angaben zur Ausstattung (Küche, Bäder, Heizung, Bodenbeläge)
  • Angaben zu Baujahr und Bauweise
  • Allgemeine Angaben zur Liegenschaft (Anzahl Zimmer, Raumhöhe, Etagen etc.)
  • Objektbeschreibung (inkl. Beschreibung der allgemeinen Umgebung)
  • Verkaufskonditionen

 

5. Wie soll die Immobilie vermarktet werden?
Meist ist die Vermarktung der eigenen Immobilie eine emotionale Sache. Schliesslich handelt es sich (häufig) um Ihre eigenene vier Wände in denen Sie zuhause waren. Um die Immobilie so objektiv wie möglich dazustellen, bietet sich der  Beizug einer Fachperson an. Gute Fotos helfen den Interessenten zudem, sich schon vor der Besichtigung ein Bild der Liegenschaft zu machen. Streuen Sie die Ausschreibung Ihrer Immobilie breit. Es gibt im Internet eine Vielzahl von Plattoformen.

6. Was ist ein realistischer Marktwert?
Um diese Frage seriös beantworten zu können, brauchen Sie eine Fachperson an Ihrer Seite, die eine Schätzung vornimmt. Ein falscher Preis führt dazu, dass mögliche Käufer abgeschreckt werden oder die Immobilie unter Wert verkauft wird. Angaben zu der Immobilienpreisentwicklung in lassen sich online finden.

7. Soll ich mich auf Verhandlungen einlassen?
Ja, können Sie. Richtig verhandeln will aber gelernt sein. Es ist nicht einfach, da es oft an Übung und Erfahrung fehlt, wenn es um viel Geld geht. Der Beizug einer Fachperson kann sich hier wirklich lohnen!

8. Was ist bei der Übernahme zu beachten?
Wichtig ist sicherlich, dass der Käufer alle relevanten Dokumente erhält und bei einer gemeinsamen Begehung ein Übernahmeprotokoll erstellt wird, das den Prozess abschliesst.

9. Soll ich vorher noch Renovationsarbeiten vornehmen?
Kleine Mängel, die man sieht, sollte man unbedingt beheben. Dies wirkt sich positiv auf die Wahrnehmung aus und vermittelt dem Interessenten, dass die Liegenschaft gepflegt ist. Schöne Türen und ein gepflegter Garten vermitteln einen guten Eindruck. Wenn nicht klar ist, ob sich grössere oder kleinere Renovationsarbeiten lohnen, weil sie einen Einfluss auf den Verkaufspreis haben könnten, kann dies ein Makler gut abschätzen.

10. Muss ich als Verkäufer Fragen beantworten?
Ja. Vor allem in der heissen Phase des Verkaufs bietet es sich an, als Verkäufer für die Interessenten erreichbar zu sein und ihnen Fragen zu beantworten. Sollte Ihnen das nicht möglich sein, empfehlen wir eine Fachperson beizuziehen und die Vermarktung in die Hände eines Immobilienvermarkters zu geben.

11. Welche finanziellen Aspekte muss ich für mich berücksichtigen?
Sprechen Sie früh genug mit Ihrem Finanzberater. Klären Sie, welche Kosten beim Verkauf anfallen und wie es mit der Rückzahlung Ihrer Hypothek steht. Auch das Thema Grundstückgewinnsteuer ist nicht ohne: Lassen Sie sich beraten, es können hohe Steuerersparnisse erzielt werden.

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