Ihr Wohneigentum – als Vorsorge zum Anfassen

Die eigenen vier Wände sind nicht nur Lebensmittelpunkt, sondern auch ein wichtiger Teil der persönlichen Vorsorge. Deshalb steht Wohneigentum mit einer ganzen Reihe von Finanzthemen in Verbindung. So ist es gleichzeitig Altersvorsorge, Vermögensaufbau und Steueroptimierung.

Der Verkauf oder Erwerb von Wohneigentum will  gut überlegt sein. Wie können Sie den Kauf finanzieren? Wie hoch dürfen die monatlichen Kosten sein? Wenn Sie die wichtigen Fragen frühzeitig stellen, haben Sie den gewünschten Spielraum.

Der Kauf oder Bau von Wohneigentum erfordert eine geplante Finanzierung. Wichtig sind zudem die steuertechnischen Überlegungen. Mindestens 20% Eigenkapital, maximal 80% als 1. und 2. Hypothek – das ist die einfache Formel für die Finanzierung von Haus oder Wohnung.

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Ihr Wohneigentum muss tragbar sein. Damit ist sichergestellt, dass Sie Ihr Eigenheim auch bei höherem Zinsniveau langfristig finanzieren können. Als tragbar gilt, wenn Ihre Wohnkosten einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Um einen möglichen Anstieg des Zinssatzes zu berücksichtigen, wird mit einem Zinssatz von 4.75/5.25% (1./2. Hypothek) kalkuliert.

So gehen Sie vor:

  • Berechnen Sie Ihre finanzielle Tragbarkeit (z. B. auf www.myworld.ch).
  • Lassen Sie sich beraten, welche Finanzierung Ihnen am besten entspricht.

Wohneigentum wird mit Hypotheken fremdfinanziert. Die 1. Hypothek beträgt bis zu 67% des Immobilienwerts und muss nicht amortisiert bzw. zurückgezahlt werden. Die 2. Hypothek von bis zu 13% wird innerhalb von 15 Jahren amortisiert. Somit kommen zu den Hypothekarzinsen in den ersten Jahren die Amortisationsraten hinzu.

In der Praxis bilden der Immobilienwert, Ihr Einkommen und Ihr vorhandenes Eigenkapital die Grundlage für die Gewährung einer Hypothek.

Für Ihr Wohneigentum können Sie auch Vorsorgegelder einsetzen, entweder als Vorbezug oder durch Verpfändung. Was Sie aber wissen müssen: Ein Vorbezug schmälert Ihre Altersleistungen. Eine Finanzierung aus der 2. Säule (Pensionskasse) ist in folgenden Fällen möglich:

  • Erwerb und Neubau von Wohneigentum
  • Ausbau oder werterhaltende Renovation von Wohneigentum
  • Amortisation von Hypothekardarlehen
  • Erwerb von Anteilsscheinen von Wohnbaugenossenschaften oder ähnlichen Beteiligungen

Der Vorbezug aus der 2. Säule zur Wohneigentumsfinanzierung (sog. WEF-Vorbezug) erhöht Ihr Eigenkapital und reduziert Ihre Hypothekarbelastung. Ein Vorbezug muss mindestens 20’000 Franken betragen und ist nur alle fünf Jahre bis max. ein Monat vor der Pensionierung möglich.

Sind Sie 50-jährig oder älter, entspricht der Betrag dem Freizügigkeitsguthaben im Alter 50, mind. aber der Hälfte Ihres aktuellen Freizügigkeitsguthabens.

Vorbezüge gelten als Kapitalbezug und werden bei der Auszahlung zu einem reduzierten Satz besteuert. Wer den Vorbezug zurückzahlt und dies innerhalb von drei Jahren dem Steueramt meldet, erhält die Steuer zurückerstattet.

Vor- und Nachteile des Vorbezugs

Ein Vorbezug aus der 2. Säule reduziert Ihr Alterskapital und kann zudem zu Leistungskürzungen bei Tod und Invalidität führen. Wählen Sie statt des Vorbezugs eine Verpfändung von Vorsorgekapital, entstehen keine derartigen Lücken.

Darauf sollten Sie achten:

  • Mind. 20% des Immobilienwertes müssen Sie mit Eigenkapital finanzieren.
  • Dabei müssen mind. 10% aus Eigenmitteln finanziert sein, die nicht aus Guthaben der 2. Säule stammen.
  • Damit Sie Ihr Vorsorgekapital zweckgebunden verwenden, wird im Grundbuch eine Veräusserungsbeschränkung eingetragen.
  • Ihr Vorbezug gilt als Kapitalbezug. Bei Auszahlung versteuern Sie diesen einmalig zu einem reduzierten Steuersatz.

 

So gehen Sie vor:

Bei einem Vorbezug senden Sie uns die notwendigen Dokumente bis zum 20. des Monats. Danach erfolgt die Auszahlung in der Regel per nächsten Monatsersten. Swiss Life überweist den Betrag direkt an den Verkäufer, Ersteller, Notar oder Hypothekargeber.

  • Um die beim Vorbezug bezahlte Steuer zurückzuerhalten, müssen Sie eine Rückzahlung des Vorbezugs innerhalb von drei Jahren der Steuerbehörde melden.
  • Beim Verkauf des Wohneigentums ist das vorbezogene Kapital zwingend zurückzuzahlen. Ausser, Sie investieren das Kapital innerhalb von zwei Jahren erneut in selbstgenutztes Wohneigentum.
  • Freiwillige Rückzahlungen sind bis drei Jahre vor der Pensionierung jederzeit möglich, sofern kein Vorsorgefall eingetreten ist. Die Mindestrückzahlung beträgt 20‘000 Franken.

Wenn Sie Ihr Guthaben aus der 2. Säule verpfänden, bleiben Versicherungsschutz und Alterskapital erhalten. Das Guthaben dient dem Finanzinstitut als Sicherheit. Dafür gewährt es Ihnen eine höhere Hypothek. Das führt aber auch zu einer höheren Zinsbelastung.

Grundsätzlich ist eine Verpfändung empfehlenswert, denn ein Vorbezug kann Ihre Altersvorsorge gefährden. Etwa, wenn Sie nach einem Stellenverlust die Liegenschaft unter dem Kaufpreis verkaufen müssen. Im Alter reichen die reduzierten Leistungen der 2. Säule oft nicht, um das Haus zu halten.

Darauf sollten Sie achten:

Dem Hypothekargläubiger dienen die verpfändeten Vorsorgeleistungen als Sicherheit.

  • Die Verpfändung ist (wie der Vorbezug) letztmals drei Jahre vor der Pensionierung möglich.
  • Grundsätzlich werden keine Steuern fällig. Falls es zu einer Pfandverwertung kommt, gilt diese als Vorbezug und unterliegt derselben Besteuerung.

So gehen Sie vor:

Bei einer Verpfändung senden Sie uns die notwendigen Dokumente zu.

Sie können den Verkauf Ihres Wohneigentums auch vollständig selber in die Hand nehmen. Unter www.myworld.ch erhalten Sie wertvolle Tipps für einen erfolgreichen Verkauf.

Wenn Sie Ihre Immobilie weitsichtig instand halten, verhindern Sie die meisten unerwarteten Reparaturen. Auch wahren Sie den ursprünglichen Charakter und erhalten den Wert, vielleicht steigern Sie ihn sogar – ganz im Sinne Ihrer langfristigen Vorsorge. Renovationen können Sie zudem vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Renovieren mit Kapital aus der 2. Säule

Vorbezüge aus der 2. Säule können Sie auch für Renovations- und Umbauten verwenden. Vorausgesetzt, diese erhalten die Wohnqualität und den Wert Ihrer Liegenschaft. Das gilt zum Beispiel bei einer Sanierung von Fassaden, Dach, Küche oder Bad. Die Gesetzgebung ist aber nicht eindeutig. Vorsorgeanbieter interpretieren die Möglichkeiten unterschiedlich. Klären Sie das unbedingt im Voraus ab.

Auf www.myworld.ch finden Sie nicht nur einen Online-Tragbarkeitsrechner für Wohneigentum. Sie erhalten auch diverse Tipps und Checklisten rund um Hypotheken, Amortisation, Risikoabsicherung und anderen Themen.

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