L'immobilier: votre prévoyance à portée de main

Le foyer n'est pas qu'un lieu central de vie, c'est aussi une part importante de la prévoyance personnelle. C'est pourquoi la propriété du logement est associée à toute une gamme de thèmes financiers: prévoyance vieillesse, constitution du patrimoine et optimisation fiscale.

L'acquisition ou la vente d'un logement doit être mûrement réfléchie. Comment pouvez-vous financer l'achat? Quels coûts mensuels pouvez-vous supporter? Posez-vous suffisamment tôt les questions essentielles. Vous aurez ainsi la marge de manœuvre nécessaire.

L'achat ou la construction d'un logement exige une planification financière. Les aspects fiscaux sont eux aussi importants. 20% de fonds propres au minimum et 80% maximum d'hypothèque de 1er et de 2e rang, voilà la formule simple du financement d'un appartement ou d'une maison.

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Le niveau des charges de votre logement doit être acceptable. Vous avez ainsi la garantie de pouvoir financer votre logement à long terme, même si les taux d'intérêt augmentent. Acceptable signifie que vos coûts de logement n'excèdent pas un tiers de votre revenu brut. Afin de parer à d'éventuelles hausses de taux d'intérêt, l'hypothèque est calculée sur la base d'un taux d'intérêt entre 4,75 et 5,25% (hypothèque de 1er et de 2e rang).

Voici comment procéder:

  • Calculez votre degré d'acceptabilité financière (p. ex. sur www.myworld.ch)
  • Bénéficiez d'un conseil pour savoir quel financement vous convient le mieux

La propriété du logement est financée par des hypothèques. L'hypothèque de 1er rang représente jusqu'à 67% de la valeur du bien immobilier et ne doit pas être amortie ou remboursée. L'hypothèque de 2e rang représente jusqu'à 13% et doit être amortie dans les 15 ans. Ainsi, l'amortissement s'ajoute au taux hypothécaire au cours des premières années.

Dans la pratique, la valeur du bien immobilier, votre revenu et votre apport représentent la base décisive pour l'octroi du prêt hypothécaire.

Vous pouvez utiliser vos avoirs de prévoyance dans le cadre de l'accès à la propriété du logement en demandant un versement anticipé ou par une mise en gage. Vous devez toutefois savoir qu'un versement anticipé réduit vos prestations de vieillesse. Un financement à partir du 2e pilier (caisse de pensions) est possible dans les cas suivants:

  • Acquisition et construction d'un logement en propriété
  • Transformations ou rénovations destinées à maintenir la valeur du bien
  • Amortissement de prêts hypothécaires
  • Acquisition de parts sociales d'une coopérative de construction et d'habitation ou de participation similaire


Un versement anticipé du 2e pilier visant à financer un logement en propriété (versement anticipé EPL) augmente votre apport personnel et réduit votre charge hypothécaire. Tout prélèvement anticipé doit s'élever à 20 000 francs au moins et n'est possible que tous les cinq ans, pour la dernière fois un mois avant le départ à la retraite.

Si vous êtes âgé de 50 ans ou plus, le montant correspond à votre avoir de libre passage à l’âge de 50 ans, déduction faite de la moitié de l’avoir de libre passage actuel.

Les prélèvements anticipés sont considérés comme des prélèvements de capitaux et sont imposés à un taux réduit lors du versement. Les personnes remboursant les capitaux prélevés et le signalant aux autorités fiscales dans un délai de trois ans se voient rembourser les impôts versés.

Avantages et inconvénients du versement anticipé

Un versement anticipé du 2e pilier réduit votre capital vieillesse et peut en outre déboucher sur une diminution des prestations en cas de décès ou d'invalidité. Si vous optez pour une mise en gage du capital de prévoyance au lieu d'un versement anticipé, aucune lacune de ce type n'apparaît.

Points à observer:

  • Votre apport personnel  doit servir au financement de 20% au moins de la valeur du bien immobilier.
  • 10% de ces 20% doivent provenir de fonds propres autres que les avoirs du 2e pilier.
  • Une restriction du droit d'aliéner est inscrite au registre foncier pour garantir que vous utilisiez votre capital de prévoyance dans le but prévu.
  • Un versement anticipé est considéré comme un retrait en capital. Il est soumis à un impôt unique et à taux réduit au moment du versement.

Voici comment procéder:

  • Pour un versement anticipé, envoyez-nous les documents requis le 20 du mois au plus tard. Le versement est normalement effectué au 1er du mois suivant. Swiss Life verse directement le montant nécessaire au vendeur, au constructeur, au notaire ou au créancier hypothécaire.
  • Afin de se faire rembourser les impôts payés au moment du versement anticipé, vous devez informer l'autorité fiscale que le remboursement de ce versement a été effectué au bout de trois ans.
  • En cas de vente du logement en propriété, le capital versé par anticipation doit impérativement être remboursé. A moins que vous ne réinvestissiez le capital dans un logement en propriété à usage personnel dans les deux ans.
  • Les remboursements facultatifs sont possibles en tout temps jusqu'à trois ans avant le départ à la retraite si aucun cas de prévoyance n'est survenu. Le montant de remboursement minimum est de 20 000 francs.

Si vous mettez en gage vos avoirs du 2e pilier, la couverture d'assurance et le capital vieillesse sont maintenus. Les avoirs servent de garantie à l'institut financier. C'est aussi pourquoi il vous accorde une hypothèque plus élevée. Ce qui débouche aussi sur une charge d'intérêt plus élevée.

En principe, une mise en gage est conseillée, car un versement anticipé peut mettre en péril votre prévoyance vieillesse. Par exemple, si suite à la perte de votre emploi, vous devez revendre votre logement en dessous du prix d'achat. Par la suite, à la retraite, les prestations réduites de la caisse de pensions ne permettent souvent pas de conserver son logement.

Points à observer:

  • Les prestations de prévoyance mises en gage servent de garantie au créancier hypothécaire. Il est possible de bénéficier d'une mise en gage (ou d'un versement anticipé) pour la dernière fois trois ans avant le départ à la retraite.
  • En principe, aucun impôt n'est dû. En cas de réalisation du gage, celui-ci est considéré comme montant prélevé par anticipation et est soumis à la même imposition.

Procédure:

Pour une mise en gage, envoyez-nous les documents requis.

Vendre son bien immobilier demande beaucoup de temps, mais aussi une certaine expérience de la vente. Nous vous épaulons lors de la vente de votre bien immobilier.

Vous pouvez aussi vous charger vous-même de la vente de votre logement en propriété. Le portail www.myworld.ch vous donne de précieux conseils pour réussir une vente.

Si vous entretenez régulièrement votre bien immobilier, vous évitez généralement les réparations inattendues. Rénovez tout en préservant le caractère du logement. Sa valeur est ainsi maintenue, voire augmentée. C'est aussi cela, la prévoyance sur le long terme! Vous pouvez déduire de votre revenu imposable les frais d'entretien de votre logement.

Rénovez grâce au capital du 2e pilier

Les versements anticipés du 2e pilier peuvent aussi servir à financer des rénovations et des transformations. A conditions que ces travaux maintiennent la qualité résidentielle et la valeur de votre bien. Cela est par exemple valable pour l'assainissement d'une façade, d'un toit, d'une cuisine ou d'une salle d'eau. La loi peut toutefois prêter à confusion. Les prestataires de prévoyance peuvent l'interpréter différemment. Veuillez donc bien vous renseigner au préalable.

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