Vous rêvez d’accéder à la propriété? Voici comment réunir les fonds propres

Pour financer la maison de vos rêves, vous devez apporter au moins 20% de fonds propres, car seuls 80% du prix d’achat peuvent être financés par une hypothèque. Pour un prix d’achat d’un million de francs, cet apport personnel s’élève donc à 200 000 francs. Une somme considérable pour une jeune famille ou un jeune couple.

Mais alors, comment réunir les fonds propres nécessaires? Cet argent peut provenir de comptes en banque ou des revenus de placements financiers par exemple. Mais souvent, ces sommes ne suffisent pas pour financer un bien immobilier. Il est bon de savoir qu’il existe d’autres possibilités de financement, comme l’utilisation des avoirs du deuxième et du troisième pilier ou le recours à un avancement d’hoirie.

Obtenir des capitaux propres grâce à la prévoyance professionnelle et privée

Si l’on a recours à la prévoyance professionnelle et privée pour réunir les capitaux propres, il existe deux possibilités: le versement anticipé ou la mise en gage. L’argent du pilier 3a* peut également être utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier. Les règles sont ici similaires à celles applicables au deuxième pilier**.

• Versement anticipé: le montant du versement anticipé possible figure sur le certificat de la caisse de pensions. L’inconvénient: cela diminue le capital vieillesse. De plus, les caisses de pensions réduisent en général leurs prestations en cas de décès ou d’invalidité. Cela peut être évité grâce à une couverture privée des risques. Depuis 2012, les banques et les assurances exigent en outre 10% de «véritables» fonds propres (patrimoine épargné ou avoirs du pilier 3a) ne provenant pas du deuxième pilier.
  
• Mise en gage: si des avoirs de prévoyance du deuxième pilier ou du pilier 3a sont mis en gage, la couverture d’assurance et le capital vieillesse sont maintenus et peuvent servir de garantie pour une hypothèque plus élevée. Il en résulte toutefois une charge d’intérêt plus élevée.
  

Conseil: Comme chaque financement est individuel, il convient de déterminer si une mise en gage ou un versement anticipé est plus approprié. Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un expert. 

Obtenir des capitaux propres grâce à l’avancement d’hoirie et au prêt privé

Une autre possibilité pour réunir des fonds propres est l’avancement d’hoirie: les parents donnent une certaine somme de leur vivant. Le bénéficiaire d’un avancement d’hoirie est légalement tenu d’annoncer cette somme pour qu’elle soit prise en compte au moment du partage successoral (obligation de rapporter).

Il convient de prendre en compte les points suivants:

• Les parents doivent consigner par écrit le montant de la somme qui devra être imputée sur la part d’héritage au moment du partage successoral, dans la mesure où ils le souhaitent.
• Il convient ici de respecter les parts réservataires des autres héritiers.
• Afin d’éviter tout conflit, les frères et sœurs devraient être informés de l’avancement d’hoirie.

En lieu et place d’un avancement d’hoirie, les parents ou proches peuvent aussi accorder un prêt. Les établissements financiers acceptent en général qu’un tel prêt complète les fonds propres. Pour l’établissement du contrat (intérêts, durée, etc.), il est recommandé de faire appel à un expert. Le document devrait ensuite être vérifié par un notaire ou un avocat.

En raison de la complexité du sujet, un conseil global est très vivement recommandé. L’un de nos experts analyse la situation financière et donne de précieux conseils sur le financement du logement en propriété, afin que les acquéreurs puissent envisager leur avenir en toute confiance financière.

*Pilier 3a: le pilier 3a décrit la forme de prévoyance auprès d’une banque ou d’une assurance.

**Le deuxième pilier comprend la caisse de pensions, les polices de libre passage ou les comptes de libre passage.

Sources: iStock, AleksandarNakic