Conseils clés pour l’achat d’une maison

Ayant réalisé le rêve d’une vie en toute liberté de choix, 36% des Suisses sont propriétaires de leur logement. Souhaitez-vous, vous aussi, être de la partie? Nous vous présentons ici les étapes à suivre lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement. 

1. Quel bien puis-je acquérir? Quel est le montant de l’apport dont je dois disposer? 

Lors de l’achat d’un bien immobilier, un apport de 20% est généralement requis, sachant que les 80% restant du prix d’achat peuvent être financés par une hypothèque. Pour un prix d’achat d’un million de francs, vousaurez donc besoin d’un apport de 200 000 francs. L’apport doit être couvert par au moins 10% d’avoirs en espèces, sous forme notamment d’épargne privée telle que des avoirs en compte, des économies du pilier 3a, un avancement d’hoirie ou une donation. La part manquante de l’apport peut provenir de la caisse de pensions. Vous trouverez ici de plus amples informations sur l’apport: Vous rêvez d’accéder à la propriété? Voici comment réunir les fonds propres.

En outre, vos revenus entrent en ligne de compte. D’une part, parce qu’en fonction du prix d’achat, vous aurez besoin d’un niveau de revenus minimums, et d’autre part, parce que vous devez tenir compte de votre capacité financière vis-à-vis du bien immobilier. Notre calculateur de la capacité financière vous indiquera si vous pouvez supporter le coût de votre bien immobilier également à long terme.

Clarifiez avec un expert suffisamment tôt votre situation financière, car il est essentiel pour sa recherche de connaître le budget dont vous disposez.

2. Comment trouver le bien immobilier répondant à mes besoins?

Consultez régulièrement des portails de biens immobiliers en ligne. Afin d’afficher les résultats qui vous intéressent, veillez à appliquer des filtres à vos recherches, sans être toutefois trop strict quant à vos critères de manière à ne manquer aucune opportunité intéressante. L’activation d’un abonnement de recherche qui récapitule régulièrement les dernières annonces peut s’avérer utile.

En parallèle aux portails en ligne, vous pouvez vous adresser directement aux sociétés immobilières ou aux administrations et signaler vos désirs d’achat. Mobilisez également votre réseau privé et évoquez à vos connaissances et votre entourage votre souhait d’achat. Avec un peu de chance, vous serez le premier à apprendre un projet de mise en vente d’une maison.

3. Comment encadrer ma recherche d’un bien immobilier? 

Définissez le plus tôt possible le type de bien qui vous conviendrait dans votre vie en toute liberté de choix. Vous pouvez définir différents critères, par exemple:

• Prix
• Région
• Ville, campagne ou agglomération
• Nombre de pièces min./max.
• Nombre de mètres carrés min./max.
• Place de stationnement
• Avec ou sans jardin/terrasse/balcon
• Environs: proximité des commerces, des transports en commun, offre scolaire pour les enfants

Vous pouvez ajouter autant de critères que vous le souhaitez. Veillez cependant à ne pas trop vous limiter. Il importe de rester souple ou de hiérarchiser vos critères de manière à pouvoir convenablement comparer les options. Demandez-vous également où vous seriez prêt(e) à faire des compromis. Il est difficile de trouver le bien de ses rêves. 

4. Où trouver la bonne hypothèque pour moi?

Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire auprès de banques, d’assurances ou de caisses de pensions. Il existe différents modèles d’hypothèques possibles parmi lesquels choisir: hypothèque à taux variable, SARON ou hypothèque à taux fixe. L’important est que le type d’hypothèque soit adapté à votre situation personnelle. 

5. J’ai trouvé un bien immobilier qui m’intéresse, quels sont les aspects sur lesquels je dois m’attarder durant la visite? 

Veillez à effectuer la visite en plein jour. Etablissez une check-list au préalable afin de vous assurer de ne pas oublier ou négliger des détails importants. Les aspects suivants pourraient par exemple donner une idée de l’état de la construction du logement: les sols ont-ils été correctement posés, la façade extérieure est-elle soignée et les pièces sont-elles bien isolées? Certains critères personnels peuvent également être appliqués, p. ex. la vue depuis les fenêtres, etc.

Visitez chaque pièce du bien, y compris la cave, le grenier et les espaces de garage. Outre ces éléments, renseignez-vous également sur l’environnement et le voisinage. Il convient également de demander pourquoi le propriétaire souhaite vendre son bien. 

En règle générale, une visite dure 30 minutes.

6. Comment dois-je procéder pour acheter un bien immobilier que j’ai visité?

Chaque processus de vente est différent. Informez-vous auprès du vendeur des documents que vous aurez besoin de fournir. En général, vous recevrez une liste de tous les documents nécessaires. 

7. Le bien fait l’objet d’une mise aux enchères. Que dois-je prendre en considération?

Par procédure d’enchères, on entend la vente d’un bien immobilier dans le cadre duquel le vendeur ne définit pas un prix d’achat fixe, mais invite l’acheteur intéressé à présenter une offre d’achat personnelle. Souvent, un prix minimum est indiqué. 

En cas de procédure d’enchères, il est important de connaître le prix que vous ne devez pas dépasser. Définissez à l’avance exactement le prix que vous pouvez vous permettre. Vous devez également vous renseigner sur la valeur estimative maximale du bien concerné. 

Dans certaines procédures d’enchères, le vendeur n’est pas seulement intéressé par le prix, mais aussi par ce que l’on appelle les «soft skills». Il peut s’agir par exemple des membres de la famille, de la commune d’appartenance ou encore du degré de sympathie de l’acheteur. Dans de tels cas, il peut être utile de demander un entretien personnel ou de faire parvenir une lettre d’accompagnement.kann in solchen Fällen positiven Einfluss haben.

8. Comment se déroule l’achat d’une maison? 

En règle générale, après vous être engagé en tant qu’acheteur, vous devrez dans un premier temps signer un contrat de réservation et verser un acompte pour confirmer votre intention d’achat. 

Le contrat de vente officiel doit être établi par un notaire et authentifié officiellement. Dans un premier temps, il est demandé aux deux parties de transmettre toutes les informations pertinentes au notaire. Sur ces bases, le contrat de vente est établi et envoyé à titre de version provisoire à l’acheteur et au vendeur, respectivement, deux semaines avant la date de vente officielle. Entre temps, les deux parties auront le temps d’examiner dans les détails le contrat. Le jour de la vente, le vendeur, l’acheteur et le notaire sont présents et signent officiellement le contrat. 

Le paiement intervient après le rendez-vous chez le notaire. La majeure partie du prix d’achat est généralement réglée lors de l’inscription au registre foncier en vue du transfert de propriété. Dans la plupart des cas, la banque de l’acheteur émet une «promesse de payer irrévocable» aux termes de laquelle le paiement est effectué dès le transfert de propriété. En même temps, la banque de l’acheteur exige la remise d’une cédule hypothécaire du vendeur avant le paiement. 

Dès que la réception du paiement est confirmée, le registre foncier est modifié et l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien immobilier. 

9. Outre le prix d’achat, quels sont les frais supplémentaires auxquels on doit s’attendre?

L’achat d’une maison engendre des frais en plus du prix d’achat:

Droits de mutation 

Des droits de mutation sont exigibles au moment de l’inscription au registre foncier et varient d’un canton à l’autre. La propriété foncière n’est transférée qu’après paiement des droits de mutation. Renseignez-vous en ligne sur les frais, p. ex. sur le site Internet du notaire cantonal. 

Frais de notaire et d’inscription au registre foncier

Tout achat immobilier requiert d’être authentifié par un notaire et d’être inscrit au registre foncier. Les coûts varient d’un canton à l’autre et sont calculés en pourcentage du prix d’achat. Les frais d’inscription au registre foncier sont également basés sur un pourcentage du prix d’achat. A Zurich, les frais de notaire sont par exemple de 0,1%, les frais d’inscription au registre foncier de 0,15%.  

Cédule hypothécaire

En cas de crédits hypothécaires, une cédule hypothécaire doit être établie auprès du bureau du registre foncier. Il en découle des taxes qui varient selon les cantons. En général, ils se situent entre 0,1 et 0,3% du prix d’achat.

Retraits de fonds de prévoyance

Des impôts sont prélevés sur les versements de prévoyance provenant du pilier 3a ou de la caisse de pensions. Demandez à votre conseiller financier de vous fournir une vue d’ensemble des coûts.

Frais d’assurance

En devenant propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vous devrez assurer le bien que vous venez d’acquérir. Une assurance immobilière vous protège contre les dommages causés par les bris de glaces, les dégâts des eaux ou les incendies. Apprenez-en davantage à ce sujet ici.

Image source: Philip Brand, Unsplash, Patrick Robert Doyle