Conseils clés pour l’achat d’une maison: les erreurs fréquentes à éviter

Ayant réalisé leur rêve de se loger en toute liberté de choix, 36% des Suissesses et des Suisses sont propriétaires de leur logement (source: Office fédéral du logement). Souhaitez-vous, vous aussi, être de la partie? Nous vous présentons les points essentiels lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement.  

De quel montant faut-il disposer pour acheter une maison?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, un apport de 20% est généralement requis, sachant que les 80% restant du prix d’achat peuvent être financés par une hypothèque. Pour un prix d’achat d’un million de francs, vous aurez donc besoin d’un apport de 200 000 francs.

Il est important qu’au moins 10% des fonds propres soient financés par les fonds propres dit «durs» et ne proviennent donc pas du 2e pilier. Les fonds propres durs comprennent par exemple les avoirs en compte, les avoirs du pilier 3a ou encore les avancements d’hoirie et les donations. Le cas échéant, les fonds de la caisse de pensions peut servir à couvrir la part manquante. Vous trouverez ici de plus amples informations sur l’apport: réunir les fonds propres pour un achat immobilier: grâce à ces conseils, c’est possible!

En outre, vos revenus entrent en ligne de compte. En fonction du prix d’achat et du financement, vous aurez besoin d’un niveau de revenu minimum pour garantir ce que l’on appelle la capacité financière. Celle-ci vous permet de couvrir avec votre revenu les frais annuels liés aux intérêts de l’hypothèque ou des hypothèques, les tranches d’amortissement de l’hypothèque de deuxième rang ainsi que les frais d’entretien escomptés de votre bien immobilier.

Notre calculateur de la capacité financière vous indique si vous pouvez supporter le coût de votre bien immobilier à long terme, et à combien se situe votre limite.

Notre conseil: clarifiez suffisamment tôt votre situation financière avec un expert ou une experte, car il est essentiel pour sa recherche de connaître le budget dont vous disposez.

Comment trouver le bien immobilier répondant à mes besoins?

Consultez régulièrement des portails de biens immobiliers en ligne. Afin d’afficher les résultats qui vous intéressent, veillez à appliquer des filtres à vos recherches, sans être toutefois trop strict quant à vos critères de manière à ne manquer aucune opportunité intéressante. L’activation d’un abonnement de recherche qui récapitule régulièrement les dernières annonces peut s’avérer utile.

En parallèle aux portails en ligne, vous pouvez vous adresser directement aux sociétés immobilières ou aux administrations et signaler vos désirs d’achat. Mobilisez également votre réseau privé et évoquez à vos connaissances et votre entourage votre souhait d’achat. Avec un peu de chance, vous serez le premier à apprendre la mise en vente d’une maison.

Comment puis-je délimiter ma recherche d’un bien immobilier?

Définissez le plus tôt possible le type de bien qui vous conviendrait. Vous pouvez définir différents critères, par exemple:

• Prix
• Région
• Ville, campagne ou agglomération
• Nombre de pièces min./max.
• Nombre de mètres carrés min./max.
• Place de stationnement
• Avec ou sans jardin/terrasse/balcon
• Environs: proximité des commerces, des transports en commun, offre scolaire pour les enfants

Vous pouvez ajouter autant de critères que vous le souhaitez. Veillez cependant à ne pas trop vous limiter. Il importe de rester souple ou de hiérarchiser vos critères de manière à pouvoir convenablement comparer les options. Demandez-vous également où vous seriez prêt(e) à faire des compromis. Il est difficile de trouver le bien de ses rêves.

Où trouver la bonne hypothèque pour moi?

Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire auprès de banques, d’assurances ou de caisses de pensions. Il existe différents modèles d’hypothèques possibles parmi lesquels choisir: hypothèque à taux variable, SARON ou hypothèque à taux fixe. En outre, les hypothèques vertes permettent de bénéficier de taux avantageux pour les biens de construction écologique. L’important est que le type d’hypothèque soit adapté à votre situation financière.

Sur quels les aspects faut-il s’attarder lors d’une visite?

En règle générale, une visite dure environ 30 minutes. Veillez à effectuer la visite en plein jour afin d’avoir une meilleure impression. Etablissez une check-list au préalable afin de vous assurer de ne pas oublier ou négliger des détails importants. Les aspects suivants pourraient par exemple donner une idée de l’état de la construction du logement: les sols ont-ils été correctement posés, la façade extérieure est-elle soignée et les pièces sont-elles bien isolées? Certains critères personnels peuvent également être appliqués, tels que la vue depuis les fenêtres ou la proximité de bâtiments environnants.

Visitez chaque pièce du bien, y compris la cave, le grenier et les espaces de garage. Outre ces éléments, renseignez-vous également sur l’environnement et le voisinage. Il convient également de demander pourquoi le propriétaire souhaite vendre son bien.

Il est conseillé d’effectuer une visite supplémentaire à une heure différente et d’explorer les environs. Vous pouvez ainsi vous rendre compte des émissions sonores et de la luminosité, et évaluer s’ils vous conviennent.

Comment dois-je procéder pour acheter un bien immobilier que j’ai visité?

Chaque processus de vente est différent. Informez-vous auprès du vendeur des documents que vous aurez besoin de fournir. En général, vous recevrez une liste de tous les documents nécessaires.

Le bien fait l’objet d’une mise aux enchères. Que dois-je prendre en considération?

Par procédure d’enchères, on entend la vente d’un bien immobilier dans le cadre duquel le vendeur ne définit pas un prix d’achat fixe, mais invite l’acheteur intéressé à présenter une offre d’achat personnelle. Souvent, un prix minimum est indiqué.

En cas de procédure d’enchères, il est important de connaître le prix que vous ne devez pas dépasser. Définissez à l’avance exactement le prix que vous pouvez vous permettre. Vous devez également vous renseigner sur la valeur estimative maximale du bien concerné.

Dans certaines procédures d’enchères, le vendeur n’est pas seulement intéressé par le prix, mais aussi par ce que l’on appelle les «soft skills». Il peut s’agir par exemple des membres de la famille, de la commune d’appartenance ou encore du degré de sympathie de l’acheteur. Dans de tels cas, il peut être utile de demander un entretien personnel ou de faire parvenir une lettre d’accompagnement.

Comment se déroule l’achat d’une maison?

En règle générale, après vous être engagé en tant qu’acheteur, vous signez dans un premier temps un contrat de réservation. Ce dernier garantit à l’acheteur le droit d’acquérir la maison et est généralement accompagné du versement d’un acompte confirmant l’intention d’achat.

Le contrat de vente officiel est ensuite établi par un notaire. Dans un premier temps, il est demandé aux deux parties de transmettre toutes les informations pertinentes au notaire. Sur cette base, le contrat est établi et envoyé aux deux parties pour examen environ deux semaines avant le rendez-vous prévu chez le notaire. Le jour de la vente, les deux parties se rencontrent chez le notaire pour établir l’acte authentique et signer le contrat.

Le paiement intervient après la signature du contrat. Etant donné qu’un bien immobilier est généralement financé par une hypothèque, la banque de l’acheteur établit une «promesse de payer irrévocable» qui assure que le paiement sera effectué après l’inscription au registre foncier en vue du transfert de propriété. En même temps, la banque exige la remise d’une cédule hypothécaire du vendeur servant à garantir le paiement.

Dès que la réception du paiement est confirmée, le registre foncier est modifié et l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien immobilier.
 

Outre le prix d’achat, quels sont les frais supplémentaires auxquels on doit s’attendre?

L’achat d’une maison engendre des frais en plus du prix d’achat:

Droits de mutation

Des droits de mutation sont exigibles au moment de l’inscription au registre foncier et varient d’un canton à l’autre. La propriété foncière n’est transférée qu’après paiement des droits de mutation. Renseignez-vous en ligne sur les frais, p. ex. sur le site web du notaire cantonal.

Frais de notaire et d’inscription au registre foncier

Tout achat immobilier requiert d’être authentifié par un notaire et d’être inscrit au registre foncier. Les coûts varient d’un canton à l’autre et sont calculés en pourcentage du prix d’achat. Les frais d’inscription au registre foncier sont également basés sur un pourcentage du prix d’achat. A Zurich, les frais de notaire sont par exemple de 0,1%, les frais d’inscription au registre foncier de 0,15%.

Notre conseil: définissez avec l’autre partie la répartition des frais de notaire et des droits de mutation. Souvent, chaque partie prend en charge la moitié des frais, mais d’autres conventions sont possibles.

Cédule hypothécaire

En cas de crédits hypothécaires, une cédule hypothécaire doit être établie auprès du bureau du registre foncier. Il en découle des taxes qui varient selon les cantons. En général, elles se situent entre 0,1 et 0,3% du prix d’achat.

Retraits de fonds de prévoyance

Des impôts sont prélevés sur les versements de prévoyance provenant du pilier 3a ou de la caisse de pensions. Demandez à votre conseiller financier ou conseillère financière de vous fournir une vue d’ensemble des coûts.

Frais d’assurance

En devenant propriétaire d’un appartement ou d’une maison, vous devrez assurer le bien que vous venez d’acquérir. Une assurance immobilière vous protège contre les dommages causés par les bris de glaces, les dégâts des eaux ou les incendies. Apprenez-en davantage à ce sujet ici.