Spécialiste chevronnée de la finance, Martina Gantenbein répond à vos questions sur le thème de la propriété du logement: de l’épargne à l’hypothèque en passant par le financement et la capacité financière. Nous vous aidons à vivre en toute liberté de choix dans votre propre logement.
Vous avez des questions à poser à Martina?
«Quelle est la première étape pour épargner en vue d’acquérir un logement en propriété?»
(Andrea, 36 ans)
Avant toute chose, vous devez réfléchir à ce que vous souhaitez acheter. Une maison, un appartement, une propriété par étages? Où souhaitez-vous vivre, dans quel canton, avec quelles infrastructures? En ville ou à la campagne? Du moderne ou de l’ancien? Vous devez pouvoir répondre à toutes ces questions.
Une fois vos critères établis, vous devez effectuer un premier calcul de votre capacité financière. C’est le seul moyen dont vous disposez pour définir votre marge de manœuvre financière personnelle. En général, vous devez pouvoir couvrir 20% du prix d’achat du bien avec vos fonds propres. Au moins 10% de cette somme doivent provenir de vos économies, de votre avoir du pilier 3a ou 3b ou d’une autre fortune. Le reste peut être retiré du 2e pilier (avoir de la caisse de pensions).
En outre, il convient de réfléchir à la durée pendant laquelle vous souhaitez épargner pour votre logement. Un an, trois ans ou dix ans? En fonction de la durée, vous pourrez ainsi déterminer l’instrument d’épargne le plus approprié, par exemple compte d’épargne, fonds de placement, pilier 3a, pilier 3b, etc.
«L’achat d’une maison ou d’un appartement est-il un bon investissement?»
Il peut s’avérer judicieux d’acquérir un bien immobilier pour placer son argent. De manière générale, les prix de l’immobilier augmentent, ce qui en fait un bon investissement. Beaucoup considèrent l’immobilier comme une «prévoyance vieillesse à portée de main». En mettant en location des biens immobiliers, idéalement dans des immeubles comprenant plusieurs appartements, vous pouvez obtenir un bon rendement régulier.
Gardez à l’esprit cependant que tant que vous en serez propriétaire, le capital restera immobilisé. Vous ne pourrez à nouveau en disposer qu’au moment de la revente. Et lors de la revente, vous devrez également penser à l’impôt sur les gains immobiliers. Nos expertes et experts sont à votre disposition pour calculer le montant de cet impôt.
«Quelles questions dois-je me poser lorsque je souhaite financer un bien immobilier?»
(Simona, 31 ans)
Réfléchissez tout d’abord à la manière dont vous pouvez financer ces 20% de fonds propres. Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devez couvrir 20% du prix d’achat avec des fonds propres. Au moins 10% de cette somme doivent provenir de vos économies, de votre avoir du pilier 3a ou 3b ou d’une autre fortune. Les 10% restants peuvent être prélevés sur la caisse de pensions. Il est recommandé de vérifier auprès d’une experte ou d’un expert si un tel retrait de la caisse de pensions est judicieux. Effectuez une simulation individuelle auprès de votre institution de prévoyance afin de déterminer les avantages et les inconvénients d’un retrait anticipé.
Réfléchissez à ce que vous pouvez vous permettre. Pour ce faire, vous devez prendre en compte non seulement vos fonds propres, mais également votre situation financière, présente et future. Pourrez-vous encore vous permettre de conserver votre bien immobilier si votre situation change?
En outre, vous devez inclure les frais annexes dans le calcul de votre capacité financière. Contrairement à une location, vous devez, en tant que propriétaire, payer les charges de votre propre poche. Vous devrez financer un réfrigérateur défectueux, un nouveau lavabo ou le remplacement du chauffage. Il est donc judicieux de constituer une réserve financière à cet effet. Si vous avez payé jusqu’à présent un loyer supérieur aux intérêts et amortissements dus, il est judicieux d’épargner au moins cette différence de coûts qui pourrait également être utilisée pour des rénovations dans 10 ou 15 ans.
«Comment obtenir un engagement de prêt? De quels documents ai-je besoin pour cela?»
(Matthias, 39 ans)
- Copie de la pièce d’identité (éventuellement livret pour étrangers ou autorisation de séjour)
- Dernière déclaration d’impôt
- Preuve de l’avoir du pilier 3a ou 3b
- Certificats de la caisse de pensions (éventuellement simulation)
- Certificat de salaire et décomptes de salaire des derniers mois
- Données sur le bien (plan d’ensemble, contrat de vente, documentation de vente, extrait du registre foncier, règlement de la PPE en cas de propriété par étages ou certificat d’assurance des bâtiments avec mention de l’année de construction et du cubage pour une maison individuelle)
- Eventuels investissements prévus ou déjà effectués
Quelles sont les raisons pour lesquelles le partenaire de crédit refuse le financement?
L’hypothèque peut être refusée pour les raisons suivantes:
- Capacité financière insuffisante
- Documents incomplets
- Documents erronés
- Bien non attractif pour le bailleur de fonds (biens d’exception, etc.)
- Valeur vénale ou prix d’achat inférieur non confirmé, l’acheteur/l’acheteuse a besoin de plus de fonds propres
Check-list
Notre check-list vous fournit un aperçu des documents dont vous avez besoin lors d’un conseil en hypothèques.
«Puis-je utiliser la totalité de mon avoir de caisse de pensions pour le financement de l’hypothèque? Et quelles sont les conditions pour percevoir les avoirs de la caisse de pensions?» (Damien, 38 ans)
Outre les 10% de fonds propres obligatoires que vous pouvez apporter via votre épargne ou vos avoirs du pilier 3a ou 3b, vous pouvez utiliser la totalité de votre avoir de caisse de pensions pour financer votre hypothèque. A partir de 50 ans, le montant du retrait de la caisse de pensions est limité au plus élevé des montants suivants: le capital épargne à l’âge de 50 ans ou la moitié du capital épargne disponible au moment du retrait.
Veuillez noter qu’un impôt sur les prestations en capital est dû. Nous vous recommandons d’en vérifier au préalable le montant. Vous devez en outre remplir certaines conditions: le bien immobilier à acquérir doit se trouver en Suisse et être occupé par le propriétaire. Un bien immobilier que vous souhaitez utiliser comme placement avec rendement via des revenus locatifs n’est donc pas admissible. Il en va de même pour une maison de vacances.
Il n’est donc pas forcément toujours judicieux de recourir à un retrait anticipé de la caisse de pensions pour le financement d’un bien immobilier. Il vaut la peine de procéder à une analyse personnalisée. Demandez une simulation. Ce n’est qu’ainsi que vous connaîtrez les conséquences financières réelles de ce retrait pour vous. En fonction de votre situation personnelle, de votre caisse de pensions et de vos prestations, la différence peut être considérable. Si les prestations diminuent fortement, le retrait anticipé de la caisse de pensions est moins recommandé. De manière générale, le retrait de la caisse de pensions devra être amorti. Les bailleurs de fonds intègrent souvent l’amortissement du retrait dans la capacité financière.
Prenez également en compte les risques tels que l’invalidité et le décès lors de la simulation.
«Je viens d’acheter un logement, que dois-je absolument savoir?» (Sabrina, 42 ans)
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devez absolument veiller à entretenir votre bien. Assurez l’entretien régulier de vos appareils électroménagers, prévoyez également des travaux de maintenance continus tels que la peinture, etc. Tenez compte de ces dépenses dans votre financement.
Sur le long terme, vous pouvez investir dans votre bien immobilier en procédant à des rénovations durables, comme la mise en place d’une installation photovoltaïque ou d’un chauffage moderne. Des transformations telles que la construction d’une piscine ou d’un nouveau jardin d’hiver peuvent également augmenter la valeur du bien.
L’entretien du bien immobilier est à votre charge. Les travaux tels que le nettoyage ou l’entretien du jardin doivent être effectués par vous-même ou par un(e) concierge ou un(e) jardinier(ère) que vous aurez engagé(e).
Planifiez les coûts occasionnés
Vous devez couvrir les frais d’entretien, les factures d’électricité et d’eau, les taxes pour l’eau, les eaux usées et l’élimination des déchets ainsi que les frais d’assurance.
Sur le plan fiscal, vous devez également tenir compte du fait que la valeur locative propre s’ajoute à votre revenu. Il ne s’agit toutefois pas de revenus directs dont on peut effectivement disposer. En revanche, il est possible de déduire l’intérêt passif de l’hypothèque.
Vérifiez également vos assurances. Si vous possédez une maison individuelle, vous avez besoin d’une assurance des bâtiments (si vous possédez une propriété par étages, cette question sera réglée par la gérance). Dans les deux cas, qu’il s’agisse d’un logement en propriété ou d’une propriété par étages, vous devez envisager une assurance de protection juridique. Dans les deux cas, il est en outre judicieux de souscrire une assurance de risque afin de garantir le financement en cas d’événement imprévisible.
De manière générale, une règle est à retenir: les frais d’entretien représenteront environ 1% de la valeur du bien.
Vous avez des questions à poser à Martina?
Notre experte
Martina Gantenbein
Martina Gantenbein travaille depuis 15 ans déjà chez Swiss Life. Elle est spécialiste en prévoyance diplômée pour la clientèle privée et la clientèle Entreprises et gère actuellement des clientes et clients de l’agence générale d’Uster. Elle est mère de deux enfants et elle-même propriétaire d’un bien immobilier. Elle sait ce qui est important lors de l’achat d’un logement en propriété et comment réaliser son rêve de vivre en toute liberté de choix dans son propre logement.
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