I principali consigli per l’acquisto di una casa

Il 36% degli svizzeri è proprietario di un’abitazione e ha realizzato il sogno di una casa di proprietà in piena libertà di scelta. Vorreste unirvi a loro? Vi mostriamo a cosa fare attenzione nell’acquisto di una casa o di un appartamento. 

1. Cosa mi posso permettere? A quanto ammonta il capitale proprio necessario? 

Di regola, per l’acquisto di un immobile occorre il 20% di capitale proprio, l’80% del prezzo d’acquisto può essere finanziato tramite un’ipoteca. Se il prezzo d’acquisto è di 1 milione di franchi, necessitate quindi di un capitale proprio di 200 000 franchi. 

Almeno il 10% del capitale proprio deve essere in contanti, ossia sotto forma di risparmi privati come l’avere in conto, i risparmi del pilastro 3a, l’acconto della quota ereditaria o una donazione. Per la somma mancante è possibile ricorrere alla cassa pensioni. Per saperne di più sul capitale proprio: Anche il reddito influisce.

Da un lato, a seconda del prezzo d’acquisto occorre avere un reddito minimo e, dall’altro, occorre considerare la sostenibilità finanziaria dell’immobile. Il nostro calcolatore della sostenibilità finanziaria indica se potete permettervi l’immobile anche a lungo termine.

Chiarite per tempo la vostra situazione finanziaria con un esperto, perché il budget possibile è fondamentale per la ricerca.

2. Dove trovo l’immobile giusto?

Guardate regolarmente i portali immobiliari online. Assicuratevi di restringere la ricerca in modo da visualizzare i risultati che vi interessano. Tuttavia, non siate troppo severi con i filtri per non perdere opportunità interessanti. Vale la pena di impostare un abbonamento di ricerca che riepiloghi regolarmente le ultime inserzioni.

Oltre ai portali online, potete rivolgervi direttamente ad amministrazioni o agenzie immobiliari per comunicare il vostro interesse all’acquisto. Fate ricorso anche alla vostra rete privata e informate conoscenti e amici del vostro desiderio di acquistare una casa. Con un pizzico di fortuna sarete i primi a essere informati del progetto di vendita di una casa.

3. Come posso restringere la mia ricerca immobiliare? 

Stabilite per tempo qual è l’immobile più adatto a voi per una vita in piena libertà di scelta. Potete definire diversi criteri, come ad esempio:

• Prezzo
• Regione
• Città, campagna o agglomerati
• Numero min. / max. di locali
• Numero min. / max. di metri quadri
• Possibilità di parcheggio
• Con o senza giardino / terrazza / balcone
• Ambiente circostante: vicinanza a negozi, collegamenti con i mezzi pubblici, offerta di istruzione per bambini

I criteri possono essere ampliati a piacimento. Dovreste tuttavia cercare di non limitarvi troppo. Siate generosi o date priorità ai vostri criteri, in modo da poter raffrontare le opzioni in modo ideale. Pensate anche agli aspetti per i quali siete disposti a scendere a compromessi. È difficile trovare esattamente l’immobile dei propri sogni. 

4. Dove posso trovare l’ipoteca giusta?

Potete ottenere un’ipoteca presso banche, assicurazioni o casse pensioni. Potete scegliere tra diversi modelli ipotecari: un’ipoteca a tasso variabile, un’ipoteca SARON o un’ipoteca a tasso fisso. L’importante è che l’ipoteca sia adatta a voi e alla vostra situazione personale. 

5. Ho trovato un immobile interessante; di cosa devo tener conto al momento della visita? 

Assicuratevi di effettuare la visita alla luce del giorno. Allestite in anticipo una check list per non dimenticare o trascurare dettagli importanti. Questi sono alcuni dei possibili indicatori delle condizioni strutturali dell’appartamento: i pavimenti sono stati posati correttamente? La facciata esterna è curata e i locali sono ben isolati? Occorre tener conto anche delle esigenze personali, come ad es. il panorama dalle finestre ecc.

Visitate ogni locale dell’immobile, compresi cantina, solaio e garage. Oltre a questi fattori dovreste raccogliere informazioni sull’ambiente circostante e sul vicinato. Occorre chiarire anche il motivo per cui il precedente proprietario desidera vendere. 

Di solito una visita dura 30 minuti.

6. Come procedo se desidero acquistare l’immobile visitato? 

Ogni processo di vendita è individuale. Informatevi presso il venditore sui documenti che vi occorrono. Di solito ricevete un elenco di tutti i documenti necessari. 

7. Per l’immobile c’è una gara di offerte: cosa devo tenere in considerazione?

Per gara di offerte si intende la vendita di un immobile nella quale il venditore non definisce un prezzo di acquisto fisso, ma invita gli acquirenti interessati a presentare un’offerta d’acquisto individuale. Spesso viene indicata una somma minima. 

Nelle gare di offerta è importante conoscere il prezzo massimo. Definite in anticipo esattamente ciò che potete permettervi. Dovreste, inoltre, chiarire qual è il valore di stima massimo dell’immobile. 

In alcune gare di offerta il venditore non è interessato solo al prezzo, ma anche ai cosiddetti “soft skill”, ad esempio i familiari, l’appartenenza al Comune o la simpatia dell’acquirente. In questi casi un colloquio personale o una lettera d’accompagnamento possono avere un influsso positivo.

8. Come si svolge l’acquisto vero e proprio?

Dopo la conferma dell’acquirente, di regola si firma un contratto di riservazione e si versa un acconto a sostegno della propria intenzione d’acquisto. 

Il contratto di compravendita ufficiale viene redatto da un notaio e ufficialmente autenticato. Dapprima entrambe le parti vengono incaricate di trasmettere tutte le informazioni rilevanti al notaio. Su questa base il contratto di compravendita viene redatto e inviato all’acquirente e al venditore come bozza due settimane prima della data ufficiale di vendita. Fino ad allora entrambe le parti hanno tempo di verificare accuratamente il contratto. Il giorno della vendita si procede all’atto pubblico in presenza del venditore, dell’acquirente e del notaio e con la firma ufficiale del contratto. 

Il pagamento avviene dopo l’appuntamento con il notaio. La parte principale del prezzo d’acquisto viene di regola pagata con la presentazione dell’iscrizione nel registro fondiario sul passaggio di proprietà. Nella maggior parte dei casi la banca fornisce all’acquirente una “promessa di pagamento irrevocabile”, secondo la quale il versamento viene effettuato una volta avvenuto il passaggio di proprietà. Contemporaneamente, prima del pagamento la banca dell’acquirente chiede la consegna di una cartella ipotecaria del venditore. 

Una volta confermata l’entrata del pagamento, viene effettuata l’iscrizione nel registro fondiario, con la quale l’acquirente diventa ufficialmente proprietario dell’immobile. 

9. Quali costi supplementari occorre considerare oltre al prezzo d’acquisto? 

Quando si acquista una casa, oltre al prezzo d’acquisto occorre sostenere altri costi:

Imposta sul passaggio di proprietà

L’imposta sul passaggio di proprietà diventa esigibile con l’iscrizione nel registro fondiario ed è diversa in ogni Cantone. La proprietà fondiaria viene trasferita solo dopo il pagamento dell’imposta sul passaggio di proprietà. Informatevi online sui costi, p.es. sul sito del notariato cantonale. 

Costi per il notaio e l’iscrizione nel registro fondiario

Ogni acquisto di un immobile deve essere autenticato da un notaio e iscritto nel registro fondiario. I costi variano a seconda del Cantone e vengono calcolati in percentuale del prezzo d’acquisto. Anche l’iscrizione nel registro fondiario è calcolata in percentuale del prezzo d’acquisto. A Zurigo p.es. le spese notarili sono dello 0,1%, mentre l’iscrizione nel registro fondiario costa lo 0,15%.  

Cartella ipotecaria

Per i crediti ipotecari occorre allestire una cartella ipotecaria presso l’ufficio del registro fondiario. Le commissioni sono calcolate in modo diverso a seconda del Cantone, ma di norma si situano tra lo 0,1% e lo 0,3% del prezzo d’acquisto.

Prelievi previdenziali

In caso di prelievi previdenziali dal pilastro 3a o dalla cassa pensioni, diventano esigibili imposte. Chiedete al vostro consulente finanziario una panoramica dei costi.

Costi assicurativi

Come proprietari di una casa o di un appartamento dovreste assicurare il vostro nuovo immobile. Un’assicurazione stabili vi protegge dai danni causati dalla rottura di vetri, dall’acqua o dagli incendi. Cliccate qui  per saperne di più!

Crediti fotografici: Philip Brand, Unsplash, Patrick Robert Doyle