Leasing di immobili: opportunità o rischio?

Il leasing di automobili è una formula ampiamente diffusa. Anche gli immobili residenziali possono essere oggetto di leasing. In tal caso, il locatore si fa carico della maggioranza del prezzo d’acquisto, mentre il
futuro acquirente, alla stipula del contratto, apporta un capitale proprio soltanto per il 10% del prezzo dell’immobile. Con questa somma egli acquisisce il diritto di godimento dell’immobile per la durata concordata contrattualmente. Nel corso della durata del contratto paga una rata mensile di leasing. Alla scadenza del contratto può acquistare l’immobile. Di norma, i locatori sono società di leasing vicine alle banche, emittenti di fondi o società immobiliari.

Differenza tra affitto e leasing

Diversamente dal locatario, l’assuntore del leasing, anche se non è (ancora) proprietario dell’immobile, deve assumersi eventuali costi di manutenzione e riparazione nonché stipulare specifiche assicurazioni per stabili. Inoltre, visto l’importante investimento iniziale nonché la remunerazione e l’ammortamento pianificati, di fatto è impossibile disdire il contratto di leasing. Di solito il periodo di locazione di base fissato nel
contratto va dai dieci ai trent’anni.

Vantaggi e svantaggi del leasing immobiliare

Se non si dispone di capitale proprio sufficiente per il finanziamento di un immobile, in linea di massima il leasing di immobili è una soluzione interessante, soprattutto per le imprese che desiderano mantenere una
certa liquidità. Per i privati, invece, il leasing di immobili è piuttosto rischioso: dato che il prezzo dell’immobile è già stabilito nel contratto, il rischio di variazione del prezzo è esclusivamente a carico dell’acquirente. Inoltre, la quota di locazione della rata del leasing non viene dedotta dal prezzo di acquisto. L’immobile resta di proprietà del locatore per tutta la durata del contratto. Ciò significa che, se nel corso del periodo contrattuale l’acquirente dovesse trovarsi in difficoltà finanziarie, la rata del leasing può diventare un onere. Chi non è più in grado di pagare le rate del leasing e deve rescindere anticipatamente il contratto perde l’intero capitale proprio apportato.

Altri costi

Oltre alla rata di leasing, che è composta da interessi, ammortamento e contributo alle spese amministrative, vi sono, come già detto, anche costi di manutenzione, riparazione e assicurazione. A seconda della forma contrattuale, può accadere che l’assuntore del leasing non abbia ancora pagato completamente l’immobile alla fine del contratto. In tal caso, il locatore è tenuto a pagare il debito residuo. Al momento dell’acquisto
conclusivo dell’immobile, inoltre, si aggiungono le spese accessorie obbligatorie, ovvero l’imposta sul passaggio di proprietà, le tasse notarili e le spese di iscrizione nel registro fondiario.

Conclusione

Nel settore commerciale, il leasing immobiliare è una valida alternativa per il finanziamento immobiliare a lungo termine, dato che pesa di meno sul capitale proprio, mantiene liquida l’impresa e offre agevolazioni fiscali. Per gli acquirenti privati, invece, il leasing immobiliare è poco interessante, perché si tratta di un modello commerciale che richiede investimenti elevati e il locatario deve sostenere i costi correnti
pur non possedendo l’immobile. Il rischio è elevato, tanto più che le pigioni non vengono dedotte dal prezzo d’acquisto. È quindi opportuno verificare con attenzione quanto sia «eterno» il vincolo contrattuale. Nel dubbio, meglio rimanere in affitto finché non si dispone della somma sufficiente per l’acquisto immobiliare.

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