La vostra ipoteca scadrà presto, o desiderate cambiarla? Non tutte le ipoteche si possono riscattare in qualsiasi momento, in particolare se avete ancora due o più tranche ipotecarie. Swiss Life vi fornisce otto consigli utili per riscattare serenamente l’ipoteca e vivere in piena libertà di scelta nelle vostre quattro mura.

Avete acquistato un’abitazione e stipulato l’ipoteca. In sede di finanziamento dell’abitazione di proprietà non dovete fare molto altro. Dovete però continuare a prestare attenzione. Vi conviene verificare la situazione del mercato molto prima della scadenza dell’ipoteca e prendere in considerazione una sua proroga. 

Se gli interessi risultano interessanti, potete bloccarli fino a due anni prima della scadenza dell’ipoteca e stipularne una nuova. Vi forniamo otto consigli utili per riscattare l’ipoteca.

Otto consigli per riscattare un’ipoteca

Otto consigli per riscattare un’ipoteca

1. Individuare il momento giusto

A seconda del tipo di ipoteca sono previste «regole» diverse:

  • Le ipoteche a tasso fisso andrebbero riscattate solo a fine durata. Se estinguete anticipatamente un’ipoteca a tasso fisso, nella maggior parte dei casi dovrete pagare una commissione elevata, la cosiddetta indennità per risoluzione anticipata. Raramente ne vale la pena. 
  • Anche le ipoteche SARON hanno un contratto quadro con durata di tre o cinque anni e possono essere estinte anticipatamente solo con commissioni elevate. Alcuni creditori ipotecari prevedono la possibilità di passare internamente a un’ipoteca a tasso fisso. Ciò può essere utile se si prospettano tassi d’interesse in forte aumento.
  • Se avete stipulato un’ipoteca a tasso variabile, potete facilmente passare a un altro istituto: non è prevista una durata minima e potrete quindi riscattare l’ipoteca dopo un termine di preavviso di circa 3-6 mesi.

 

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Non aspettate troppo. Idealmente sarebbe bene valutare già due anni prima della scadenza se sia il caso di prorogare o riscattare l’ipoteca.

2. Annotare i termini di preavviso

Un promemoria in calendario per il futuro può proteggervi da grandi seccature. Annotate il termine di preavviso dell’ipoteca. Alla scadenza, alcuni istituti prorogano automaticamente l’ipoteca, che spesso viene convertita in un’ipoteca a tasso variabile.

Informatevi in anticipo sui termini di preavviso del vostro contratto ipotecario. Di regola, il termine di preavviso è di 3-6 mesi. 

3. Individuare l’ipoteca più idonea

Già prima di procedere al riscatto, riflettete su come dovrebbe essere la futura ipoteca. Le domande che dovreste porvi sono le seguenti.

  • Di quale importo ho bisogno? 
  • Posso già estinguere una parte dell’ipoteca?
  • Quale ipoteca si addice meglio al mio stile di vita? Ipoteca a tasso fisso, SARON o a tasso variabile?• Che durata deve avere l’ipoteca?
  • Quante tranche ipotecarie voglio avere?

Se sapete già come dev’essere la nuova ipoteca, potete fare raffronti molto più facilmente. Inoltre dovreste richiedere le proposte per lo stesso giorno, ovvero richiedere le condizioni per lo stesso giorno di riferimento. 

Parlando di ipoteche non si dovrebbero prendere decisioni affrettate. Grazie a una consulenza professionale potrete chiarire le questioni più importanti e definire così una strategia ipotecaria individuale.

4. Confrontare 

Vale la pena monitorare il mercato ipotecario e confrontare regolarmente le offerte, indipendentemente dal fatto che vogliate cambiare istituto di credito o meno. Vale la pena fare un’accurata ricerca: i mutuatari disposti a cambiare beneficiano in genere di proposte di finanziamento più vantaggiose.

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5. Ammortare l’ipoteca

Se decidete di riscattare l’ipoteca, potete cogliere l’opportunità di estinguerne una parte, cioè di ammortizzarla. Al contempo potete riflettere su come ammortizzare la nuova ipoteca. Ci sono due opzioni possibili: l’ammortamento diretto e quello indiretto.

Con l’ammortamento diretto, l’ipoteca viene rimborsata in rate a cadenza regolare. Così si riducono l’ipoteca e gli interessi, ma aumenta l’onere fiscale. Con l’ammortamento indiretto potete accumulare l’importo dell’ammortamento in un conto di previdenza 3a o in una polizza 3a, in modo da rimborsare in una sola volta l’ipoteca di secondo grado al momento del pensionamento. Nella maggior parte dei casi questa variante è più vantaggiosa e conveniente, in quanto potete detrarre dall’imponibile le rate di ammortamento annue. 

Maggiori informazioni sui due tipi di ammortamento e sui rispettivi vantaggi e svantaggi sono riportate nell’articolo «Ammortamento di ipoteche spiegato in modo semplice».

6. Commissioni

Informatevi sulle commissioni che potrebbero essere applicate se decidete di estinguere anticipatamente l’ipoteca o passare a un altro istituto. Alcuni istituti applicano commissioni forfetarie fino a 500 franchi. Troverete una panoramica delle commissioni nel vostro contratto ipotecario. 

Le commissioni dovrebbero essere considerate anche quando si tratta di confrontare varie ipoteche. Vi sono talvolta differenze anche notevoli, che possono incidere fortemente sulla valutazione. 

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La nostra piattaforma SwissFEX vi offre ipoteche di numerosi partner finanziari. Potete confrontarle tra loro per beneficiare delle migliori condizioni.

7. Pratiche amministrative 

Se al momento del riscatto dell’ipoteca cambiate istituto, non dovete temere pratiche amministrative smisurate. In genere il passaggio è semplice. Il nuovo istituto si occupa delle cartelle ipotecarie e trasferisce il capitale per il riscatto dell’ipoteca. 

8. Attenzione alle tranche ipotecarie

Di solito si finanzia l’abitazione di proprietà con più tranche ipotecarie. In caso di riscatto dell’ipoteca si presentano quindi due scenari: riscattate una sola tranche, oppure riscattate due o più tranche che scadono contemporaneamente.

Riscattare una tranche

Se avete due tranche ipotecarie con scadenze diverse, potete riscattarle solo se le scadenze hanno meno di due anni di differenza. In tal caso potrà essere riscattata la tranche con la durata più breve. Se le scadenze delle tranche differiscono per oltre due anni, il riscatto non è possibile.

In tal caso dovete prorogare le tranche fino alla loro scadenza simultanea o a una distanza inferiore a due anni.

Riscattare due tranche

Se avete due o più tranche ipotecarie con scadenza simultanea, potete riscattare anticipatamente le ipoteche senza sfasature temporali o proroghe.

Avete domande sul riscatto dell’ipoteca?

Le nostre esperte e i nostri esperti saranno lieti di fornirvi una consulenza. Gratuita e senza impegno.

Buono a sapersi

L’ipoteca di secondo grado deve essere ammortizzata entro 15 anni o entro la data del pensionamento.

Perché due ipoteche?

L’ipoteca di primo grado finanzia il 65% dell’immobile. Dal momento che l’immobile funge da garanzia ipotecaria, il rischio per il creditore ipotecario è molto basso anche in caso di oscillazioni di valore. L’ipoteca di secondo grado copre il restante fabbisogno di finanziamento fino al prestito massimo, ovvero un finanziamento esterno pari all’80% dell’immobile. Solo l’ipoteca di secondo grado deve essere obbligatoriamente rimborsata entro 15 anni o al più tardi entro il pensionamento.

Da quando posso riscattare o prorogare l’ipoteca?

In linea di principio potete riscattare o prorogare un’ipoteca a partire da due anni prima della scadenza. È vero che, in caso di proroga immediata, dovrete eventualmente pagare un supplemento rispetto alle condizioni dei tassi (il cosiddetto supplemento forward), ma da quel momento potete bloccare gli interessi per il futuro.

crediti fotografici: Unsplash, Clem Onojeghuo

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