Consigli importanti per l’acquisto di una casa: come evitare gli errori più comuni

Il 36% delle svizzere e degli svizzeri è proprietario di un’abitazione e ha realizzato il sogno di una casa di proprietà in piena libertà di scelta (fonte: Ufficio federale delle abitazioni UFAB). Vorreste unirvi a loro? Vi mostriamo cosa dovete tenere presente nell’acquisto di una casa o di un appartamento.

Di quanto denaro occorre disporre per acquistare una casa?

Di regola, per l’acquisto di un immobile occorre il 20% di capitale proprio. L’80% del prezzo d’acquisto può essere finanziato tramite un’ipoteca. Per un immobile del valore di 1 milione di franchi, ad esempio, vi occorrono circa 200 000 franchi di capitale proprio.

Almeno il 10% del capitale proprio deve essere finanziato con i cosiddetti «mezzi propri di qualità primaria» e, pertanto, non può provenire dal secondo pilastro. I «mezzi propri di qualità primaria» comprendono, ad esempio, averi in conto, averi del pilastro 3a o anche acconti della quota ereditaria e donazioni. Per la somma mancante è possibile ricorrere ai fondi dalla cassa pensioni. Per informazioni dettagliate consigliamo l’articolo: Il sogno della casa propria: come ottenere il capitale proprio.

Anche il reddito influisce. A seconda del prezzo d’acquisto e del finanziamento è necessario un determinato reddito minimo per garantire la cosiddetta sostenibilità finanziaria. La sostenibilità finanziaria assicura che con il vostro reddito potete coprire i costi annui dovuti per gli interessi dell’ipoteca/ delle ipoteche, le rate di ammortamento dell’ipoteca di secondo grado nonché le spese di manutenzione previste del vostro immobile.

Il nostro calcolatore della sostenibilità finanziaria indica se potete permettervi l’immobile anche a lungo termine e qual è l’importo massimo che siete in grado di finanziare.

Consiglio: chiarite per tempo la vostra situazione finanziaria con un’esperta o un esperto. Il calcolo del budget è fondamentale per la ricerca.

Dove trovo l’immobile giusto?

Per trovare l’immobile ideale dovreste consultare regolarmente i portali immobiliari online. Assicuratevi di restringere la ricerca in modo da visualizzare i risultati che vi interessano. Tuttavia, non siate troppo severi con i filtri per non perdere opportunità interessanti. Vale la pena impostare un abbonamento di ricerca che riepiloghi regolarmente le ultime inserzioni.

Oltre ai portali online, potete anche rivolgervi direttamente ad amministrazioni o agenzie immobiliari per comunicare il vostro interesse all’acquisto. Fate inoltre ricorso alla vostra rete privata e informate amici e conoscenti del vostro desiderio di acquistare una casa o un appartamento. Con un pizzico di fortuna sarete i primi a essere informati del progetto di vendita di una casa.

Come posso limitare la ricerca d’immobili?

Stabilite per tempo qual è l’immobile più adatto a voi. Potete definire diversi criteri, come ad esempio:

• Prezzo
• Regione
• Città, campagna o agglomerati
• Numero min. / max. di locali
• Numero min. / max. di metri quadri
• Possibilità di parcheggio
• Con o senza giardino / terrazza / balcone
• Ambiente circostante: vicinanza a negozi, collegamenti con i mezzi pubblici, offerta di istruzione per bambini

I criteri possono essere ampliati a piacimento. Dovreste tuttavia cercare di non limitarvi troppo. Siate generosi o date priorità ai vostri criteri, in modo da poter raffrontare le opzioni in modo ideale. Pensate anche agli aspetti per i quali siete disposti a scendere a compromessi. È difficile trovare esattamente l’immobile dei propri sogni.

Dove posso trovare l’ipoteca giusta?

Potete ottenere un’ipoteca presso banche, assicurazioni o casse pensioni. Potete scegliere tra diversi modelli ipotecari: ipoteca a tasso variabile, ipoteca SARON o ipoteca a tasso fisso. Vi sono, poi, le cosiddette ipoteche verdi, che prevedono interessi particolarmente vantaggiosi per gli immobili sostenibili dal punto di vista energetico. L’importante è che l’ipoteca sia adatta a voi e alla vostra situazione finanziaria personale.
 

Di cosa devo tener conto durante la visita?

Di solito una visita dura circa 30 minuti. Assicuratevi di effettuare la visita alla luce del giorno per valutare meglio l’immobile. Potrebbe essere utile stilare prima una lista di controllo in modo da non dimenticare o trascurare dettagli importanti, come ad esempio lo stato edilizio, la posa dei pavimenti, l’aspetto della facciata esterna, l’isolamento dei locali ecc. Occorre tener conto anche delle esigenze personali, ad esempio la vista dalle finestre o la vicinanza agli edifici di fronte.

Visitate ogni locale dell’immobile, compresi cantina, solaio e garage. Oltre a questi fattori dovreste raccogliere informazioni sull’ambiente circostante e sul vicinato. Occorre chiarire anche il motivo per cui il precedente proprietario desidera vendere.

Vi consigliamo inoltre di tornare in un altro momento della giornata e visitare i dintorni. In questo modo potete verificare quali sono le emissioni foniche e le condizioni di luce e se sono adatte a voi.

Come devo procedere se desidero acquistare l’immobile visitato?

Ogni processo di vendita è individuale. Informatevi presso il venditore sui documenti che vi occorrono. Di solito ricevete un elenco di tutti i documenti necessari. 

Per l’immobile c’è una gara di offerta: cosa devo tenere in considerazione?

Per gara di offerta si intende la vendita di un immobile nella quale il venditore non definisce un prezzo di acquisto fisso, ma invita gli acquirenti interessati a presentare un’offerta d’acquisto individuale. Spesso viene indicata una somma minima.

Nelle gare di offerta è importante conoscere il prezzo massimo. Definite in anticipo esattamente ciò che potete permettervi. Dovreste, inoltre, chiarire qual è il valore di stima massimo dell’immobile.

In alcune gare di offerta il venditore non è interessato solo al prezzo, ma anche ai cosiddetti «soft skill», ad esempio i familiari, l’appartenenza al Comune o la simpatia dell’acquirente. In questi casi un colloquio personale o una lettera d’accompagnamento possono avere un influsso positivo.

Come si svolge l’acquisto vero e proprio?

Dopo la conferma dell’acquirente, di regola si firma dapprima un contratto di riservazione. Il contratto di riservazione garantisce all’acquirente il diritto di acquistare la casa ed è generalmente accompagnato da un acconto a conferma dell’intenzione d’acquisto.

Il contratto di compravendita ufficiale viene redatto da un notaio, al quale sia l’acquirente che il venditore devono aver trasmesso preventivamente tutte le informazioni rilevanti. Su questa base, il contratto viene redatto e inviato alle parti circa due settimane prima dell’appuntamento presso l’ufficio notarile. Il giorno della vendita le due parti si incontrano dal notaio per l’atto pubblico. Qui viene firmato il contratto.

Dopodiché si procede al pagamento. Poiché di regola un immobile viene finanziato tramite ipoteca, la banca rilascia all’acquirente una «promessa di pagamento irrevocabile», atta a garantire che il versamento verrà effettuato una volta registrato il passaggio di proprietà nel registro fondiario. Al contempo la banca richiede al venditore una cartella ipotecaria che serva a garantire l’ipoteca.

Una volta confermato il pagamento, viene effettuata l’iscrizione nel registro fondiario, con la quale l’acquirente diventa ufficialmente proprietario dell’immobile.
 

Quali costi supplementari occorre considerare oltre al prezzo d’acquisto?

Al momento dell’acquisto di una casa occorre assolutamente considerare che oltre al prezzo d’acquisto vanno sostenuti ulteriori costi:

Imposta sul passaggio di proprietà

L’imposta sul passaggio di proprietà diventa esigibile con l’iscrizione nel registro fondiario ed è diversa in ogni Cantone. La proprietà fondiaria viene trasferita solo dopo il pagamento dell’imposta sul passaggio di proprietà. Informatevi online sui costi, p.es. sul sito del notariato cantonale.

Costi per il notaio e l’iscrizione nel registro fondiario

Ogni acquisto immobiliare dev’essere autenticato da un notaio e iscritto nel registro fondiario. I costi variano a seconda del Cantone e vengono calcolati in percentuale del prezzo d’acquisto. Anche l’iscrizione nel registro fondiario è calcolata in percentuale del prezzo d’acquisto. A Zurigo p.es. le spese notarili sono dello 0,1%, mentre l’iscrizione nel registro fondiario è pari allo 0,15%.

Consiglio: stabilite con la controparte come suddividere i costi per il notaio e per l’imposta sul passaggio di proprietà. Spesso questi vengono ripartiti equamente, ma sono possibili anche altri accordi.

Cartella ipotecaria

Per i crediti ipotecari occorre allestire una cartella ipotecaria presso l’ufficio del registro fondiario. Le commissioni sono calcolate in modo diverso a seconda del Cantone, ma di norma si situano tra lo 0,1% e lo 0,3% del prezzo d’acquisto.

Prelievi previdenziali

In caso di prelievi previdenziali dal pilastro 3a o dalla cassa pensioni, diventano esigibili imposte. Chiedete alla vostra / al vostro consulente finanziario una panoramica dei costi.

Costi assicurativi

Come proprietarie o proprietari di una casa o di un appartamento dovreste assicurare il vostro nuovo immobile. Un’assicurazione stabili vi protegge dai danni causati dalla rottura di vetri, dall’acqua o dagli incendi. Cliccate qui per saperne di più.