Martina Gantenbein, specialista finanziaria di comprovata esperienza, risponde alle vostre domande sul tema dell’abitazione propria: dal risparmio, al finanziamento e alla sostenibilità finanziaria fino all’ipoteca. Vi aiutiamo ad abitare in piena libertà di scelta tra le vostre quattro mura.
Avete domande da porre a Martina?
«Qual è il primo passo da compiere se desidero risparmiare per l’abitazione propria?»
(Andrea, 36 anni)
Prima di tutto dovrebbe riflettere su cosa desidera acquistare. Preferisce acquistare una casa oppure un appartamento / una proprietà per piani? Dove vuole abitare, in quale cantone e con quale infrastruttura? In città o in paese? In un edificio moderno o di vecchia costruzione? Dovrebbe trovare le risposte a queste domande.
Una volta definiti i criteri, è opportuno effettuare un primo calcolo della sostenibilità finanziaria. Solo così può definire il suo margine di manovra personale in termini di prezzo. In linea generale deve coprire il 20% del prezzo d’acquisto dell’immobile con capitale proprio. Almeno il 10% di questa somma deve provenire dai suoi risparmi, dall’avere del pilastro 3a o del pilastro 3b o da altro patrimonio. Il resto può essere prelevato dal secondo pilastro (avere della cassa pensioni).
Inoltre dovrebbe riflettere su quanto tempo desidera risparmiare per acquistare la sua abitazione di proprietà. Un anno, tre anni o dieci anni? A seconda del lasso di tempo è possibile scegliere lo strumento di risparmio più adatto (conto di risparmio, fondi d’investimento, pilastro 3a, pilastro 3b ecc.).
«L’acquisto di una casa o di un appartamento è indicato come investimento?»
Può essere opportuno acquistare un immobile come investimento. Generalmente i prezzi degli immobili aumentano e sono quindi adatti come investimento. Molti considerano gli immobili anche come «previdenza per la vecchiaia concreta». Con gli immobili affittati, preferibilmente in case plurifamiliari con più appartamenti, è possibile conseguire un buon rendimento regolare.
Tuttavia, non deve dimenticare che il capitale è vincolato fino alla rivendita. È possibile disporne solo a vendita avvenuta. In caso di rivendita dovrebbe tener presente la questione dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Può far calcolare dalle nostre esperte e dai nostri esperti l’ammontare di questa imposta.
«Quali domande dovrei pormi per finanziare l’abitazione propria?» (Simona, 31 anni)
Dapprima dovrebbe riflettere su come potrebbe essere in grado di finanziare il 20% di capitale proprio. Al momento dell’acquisto dell’immobile deve coprire con capitale proprio il 20% del prezzo d’acquisto dell’immobile. Almeno il 10% di questa somma deve provenire dai suoi risparmi, dall’avere del pilastro 3a o del pilastro 3b o da altro patrimonio. Il restante 10% può essere prelevato dalla cassa pensioni. Dovrebbe verificare con un’esperta o un esperto se l’opzione del prelievo dalla cassa pensioni è opportuna. Allestisca una simulazione individuale presso la sua istituzione di previdenza per chiarire vantaggi e svantaggi del prelievo anticipato.
Rifletta su cosa può permettersi. Occorre tener conto non solo del capitale proprio, ma anche della situazione finanziaria, presente e futura. Sarebbe ancora in grado di permettersi l’immobile se la sua situazione personale dovesse cambiare?
Inoltre, per quanto riguarda la sostenibilità finanziaria dovrebbe includere nei calcoli le spese accessorie. Come proprietaria/o infatti, diversamente da quanto accade se si è in rapporto di locazione, le spese accessorie devono essere pagate di tasca propria. La riparazione di un frigorifero rotto, un nuovo lavandino o la sostituzione del riscaldamento sono da finanziare personalmente. A tale scopo è opportuno costituire una riserva finanziaria. Se finora ha pagato un affitto maggiore rispetto ai costi degli interessi e dell’ammortamento subentranti, è opportuno risparmiare almeno questa differenza. Quest’ultima potrebbe essere impiegata anche per pagare ristrutturazioni 10-15 anni più tardi.
«Come ottengo l’impegno all’erogazione di un credito? Di quali documenti ho bisogno?» (Matthias, 39 anni)
- Copia del documento d’identità (eventuale libretto per stranieri o autorizzazione di dimora)
- Ultima dichiarazione d’imposta
- Certificato di averi del pilastro 3a o 3b
- Certificati della cassa pensioni (eventualmente anche simulazione)
- Certificato di salario e conteggi del salario degli ultimi mesi
- Dati relativi all’oggetto (pianta, contratto di compravendita, documentazione di vendita, estratto del registro fondiario, regolamento proprietà per piani in caso di proprietà per piani o certificato di assicurazione dell’immobile con indicazione dell’anno di costruzione e della cubatura per la casa unifamiliare)
- Eventuali investimenti pianificati o già attuati
Per quali motivi il partner di credito potrebbe rifiutare il finanziamento?
L’ipoteca può essere rifiutata per i seguenti motivi:
- La sostenibilità non è data
- Documenti incompleti
- Documenti errati
- Oggetto non interessante per il datore del credito (oggetti per intenditori ecc.)
- Valore venale inferiore o prezzo d’acquisto non confermato, l’acquirente necessita di più capitale proprio
Lista di controllo
Nella nostra lista di controllo trova una panoramica dei documenti di cui ha bisogno per la consulenza ipotecaria.
«Posso utilizzare la mia intera cassa pensioni per il finanziamento ipotecario? E quali sono i presupposti per il prelievo dei fondi della cassa pensioni?» (Damian, 38 anni)
Oltre al 10% di capitale proprio obbligatorio che può apportare con i suoi risparmi o con l’avere del pilastro 3a o 3b, può utilizzare la sua intera cassa pensioni per il finanziamento ipotecario. A partire dai 50 anni l’ammontare del prelievo dalla cassa pensioni è limitato al più elevato dei seguenti importi: il capitale di risparmio all’età di 50 anni o metà del capitale di risparmio disponibile al momento del prelievo.
A questo proposito dovrebbe osservare che è dovuta un’imposta sulle prestazioni in capitale. Verifichi in anticipo a quanto ammonta. Inoltre, deve soddisfare determinate condizioni: l’immobile da acquistare deve trovarsi in Svizzera ed essere destinato a uso proprio. Non può prelevare dunque per un immobile che desidera impiegare come investimento con un rendimento tramite le pigioni. Lo stesso vale per una casa di vacanza.
In merito al prelievo anticipato della cassa pensioni per il finanziamento dell’immobile non esiste una raccomandazione che valga per tutti. Vale la pena effettuare un’analisi individuale. Ordini una simulazione. Solo in questo modo potrà scoprire quali sono le ripercussioni finanziarie del prelievo per lei personalmente. A seconda della situazione di vita, della cassa pensioni e delle prestazioni può fare una grande differenza. Se le prestazioni subiscono un forte calo, allora non è consigliabile un prelievo anticipato dalla cassa pensioni. In linea generale il prelievo dalla cassa pensioni dovrebbe essere ammortizzato. I datori del credito includono spesso l’ammortamento del prelievo nella sostenibilità finanziaria.
Nell’ambito della simulazione consideri anche rischi quali invalidità e decesso.
«Cosa devo assolutamente sapere in quanto neo proprietaria di un’abitazione?» (Sabrina, 42 anni)
Quale proprietaria di immobile dovrebbe assolutamente prestare attenzione alla cura del suo immobile. Sottoponga a manutenzione i suoi elettrodomestici, faccia eseguire regolarmente lavori artigianali come una ripittura ecc. Pianifichi questi investimenti al momento del finanziamento.
A lungo termine, può investire nel suo immobile mediante rinnovamenti sostenibili, come la costruzione di un impianto fotovoltaico o di un riscaldamento moderno. Anche le ristrutturazioni come una piscina o un nuovo giardino d’inverno possono aumentare il valore dell’immobile.
Tra le sue mansioni rientra la manutenzione dell’immobile. I lavori necessari, come le pulizie o la cura del giardino, devono essere svolti da lei o da un/a portinaio/a o un/a giardiniere/a da lei incaricati.
Pianifichi le spese che ne deriveranno
Le spese di manutenzione, le bollette dell’elettricità e dell’acqua, le tasse per l’acqua, le acque reflue e lo smaltimento dei rifiuti nonché i costi assicurativi devono essere coperti.
Anche dal punto di vista fiscale c’è una cosa che deve osservare: il valore locativo proprio viene sommato al suo reddito. Tale valore, tuttavia, non fa parte dei redditi diretti di cui si può effettivamente disporre. Per contro, è possibile dedurre il tasso d’interesse dell’ipoteca.
Inoltre dovrebbe verificare le sue assicurazioni. La proprietà di una casa unifamiliare comporta la necessità di un’assicurazione stabili (in caso di proprietà per piani, la questione viene gestita dall’amministrazione). In entrambi i casi, sia nel caso dell’abitazione propria che della proprietà per piani, occorre prendere in considerazione un’assicurazione di protezione giuridica. Inoltre, in entrambi i casi è opportuno stipulare un’assicurazione di rischio per garantire il finanziamento in caso di evento imprevedibile.
In generale vale la seguente regola indicativa: le spese di manutenzione ammontano a circa l’1% del valore dell’immobile.
Avete domande da porre a Martina?
La nostra specialista
Martina Gantenbein
Martina Gantenbein lavora presso Swiss Life da 15 anni. È specialista diplomata nella previdenza per clienti privati e aziendali e, attualmente, offre la sua consulenza alle clienti e ai clienti dell’agenzia generale Uster. Martina Gantenbein ha due figli ed è lei stessa proprietaria di un immobile. Sa cosa è importante considerare quando si desidera acquistare una casa e come fare per realizzare il sogno di una vita in piena libertà di scelta tra le proprie quattro mura.
Desiderate una consulenza?
Le nostre esperte e i nostri esperti saranno lieti di fornirvi una consulenza. Gratuita e senza impegno.
