Die wichtigsten Tipps für den Hauskauf

36% der Schweizerinnen und Schweizer besitzen Wohneigentum und haben sich ihren Traum von einem eigenen, selbstbestimmten Daheim erfüllt. Möchten Sie hier auch bald dazuzählen? Wir zeigen Ihnen, welche Schritte Sie beim Haus- oder beim Wohnungskauf beachten sollten. 

1. Was kann ich mir leisten? Wie viel Eigenkapital muss ich mitbringen? 

Beim Kauf einer Immobilie benötigen Sie in der Regel 20% Eigenkapital, 80% des Kaufpreises können über eine Hypothek finanziert werden. Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Million benötigen Sie CHF 200 000 Eigenkapital. 

Das Eigenkapital muss dabei mit mindestens 10 Prozent Barvermögen abgedeckt werden. Zum Barvermögen zählen z. B. private Ersparnisse wie Kontoguthaben, Säule-3a-Ersparnisse oder ein Erbvorbezug beziehungsweise eine Schenkung. Die noch fehlenden Prozente des Eigenkapitals können von der Pensionskasse hinzugezogen werden. Hier können Sie mehr zum Eigenkapital nachlesen: Eigenkapital für das Haus: mit diesen Tipps klappt’s.

Ausserdem hat Ihr Einkommen einen Einfluss. Einerseits benötigen Sie je nach Kaufpreis ein Mindesteinkommen, andererseits sollten Sie die Tragbarkeit der Immobilie berücksichtigen. Unser Tragbarkeitsrechner  gibt Auskunft darüber, ob Sie sich die Immobilie auch langfristig leisten können.

Klären Sie früh Ihre Finanzierungssituation mit einem Experten, denn das mögliche Budget ist zentral für die Suche.

2. Wo finde ich die passende Immobilie?

Sichten Sie regelmässig Online-Immobilienportale. Achten Sie darauf, Ihre Suche einzugrenzen, sodass Sie die Ergebnisse angezeigt bekommen, die Sie interessieren. Seien Sie allerdings nicht zu streng bei den Filtern, damit Ihnen keine interessante Chance entgeht. Es lohnt sich, ein Suchabo einzurichten, welches Ihnen die neuesten Inserate regelmässig zusammenfasst.

Nebst Online-Portalen können Sie direkt auf Immobilienfirmen oder Verwaltungen zugehen und Ihr Kaufinteresse mitteilen. Nutzen Sie auch Ihr privates Netzwerk und informieren Sie Ihre Bekannten und Freunde über Ihren Kaufwunsch. Mit etwas Glück erfahren Sie als Erstes über ein Hausverkaufsvorhaben.

3. Wie kann ich meine Immobiliensuche eingrenzen? 

Legen Sie so früh wie möglich fest, welche Immobilie zu Ihnen und Ihrem selbstbestimmten Leben passt. Sie können verschiedene Kriterien definieren, zum Beispiel:

• Preis
• Region
• Stadt, Land oder Agglomeration
• Anzahl Zimmer min. / max.
• Anzahl Quadratmeter min. / max.
• Parkmöglichkeit
• Mit oder ohne Garten / Terrasse / Balkon
• Umgebung: Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, ÖV-Anbindung, Angebot an Bildungsmöglichkeiten für Kinder

Die Kriterien können beliebig erweitert werden. Sie sollten aber bedenken, sich nicht zu stark einzugrenzen. Bleiben Sie lieber grosszügig oder vergeben Sie Ihren Kriterien Prioritäten, so können Sie die Optionen ideal miteinander vergleichen. Überlegen Sie sich auch, wo Sie bereit sind, Kompromisse einzugehen. Das absolute Traumobjekt ist schwierig zu finden. 

4. Wo finde ich die passende Hypothek?

Eine Hypothek erhalten Sie bei Banken, Versicherungen oder Pensionskassen. Es gibt dabei verschiedene Hypothekarmodelle, aus denen Sie auswählen können. Man unterscheidet zwischen einer variablen Hypothek, der SARON-Hypothek und einer Festhypothek. Wichtig ist, dass die Hypothek auf Sie und Ihre Situation individuell abgestimmt ist. 

5. Ich habe eine interessante Immobilie gefunden, was muss ich bei der Besichtigung berücksichtigen?

Achten Sie darauf, die Besichtigung bei Tageslicht durchzuführen. Erstellen Sie vorab eine Checkliste, damit Sie keine wichtigen Details vergessen oder übersehen. Hierauf könnten z. B. der bauliche Zustand der Wohnung stehen: Wurden die Böden ordentlich verlegt, ist die Aussenfassade gepflegt, sind die Räume gut isoliert? Auch persönliche Ansprüche sollten berücksichtigt werden, bspw. die Aussicht aus den Fenstern etc.

Besichtigen Sie jeden Raum der Immobilie, hierzu gehören auch Keller, Estrich und Garagenräume. Nebst diesen Faktoren sollten Sie auch Informationen über die Umgebung und die Nachbarschaft einholen. Auch die Frage, warum der Vorbesitzer verkaufen möchte, sollte abgeklärt werden. 

In der Regel dauert eine Besichtigung 30 Minuten.

6. Wie gehe ich vor, wenn ich die besichtigte Immobilie kaufen möchte?

Jeder Verkaufsprozess ist individuell. Informieren Sie sich beim Verkäufer, welche Unterlagen Sie
benötigen. In der Regel erhalten Sie eine Liste aller erforderlichen Dokumente. 

7. Es gibt ein Bieterverfahren. Was muss ich beachten?

Als Bieterverfahren wird der Verkauf einer Immobilie bezeichnet, bei dem der Verkäufer keinen festen Kaufpreis definiert, sondern interessierte Käufer dazu auffordert ein Kaufangebot in individueller Höhe zu unterbreiten. Häufig wird dabei eine Mindestsumme angegeben. 

Bei Bieterverfahren ist es wichtig, dass Sie Ihren Maximalpreis kennen. Definieren Sie vorab genau, was Sie sich leisten können. Ausserdem sollten Sie abklären, was der maximale Schätzwert der Liegenschaft ist. 

Bei manchen Bieterverfahren ist der Verkäufer nicht nur am Preis interessiert, sondern auch an sogenannten Soft Skills. Hierzu zählen beispielsweise Familienmitglieder, die Gemeindezugehörigkeit oder auch die Sympathie des Käufers. Ein persönliches Gespräch oder ein Begleitschreiben kann in solchen Fällen positiven Einfluss haben.

8. Wie läuft der eigentliche Hauskauf ab? 

Nach der Zusage des Käufers unterzeichnen Sie in der Regel zuerst einen Reservationsvertrag und leisten eine Anzahlung, um Ihre Kaufabsicht zu belegen. 

Der offizielle Kaufvertrag wird von einem Notar oder einer Notarin aufgesetzt und amtlich beurkundet. Als Erstes werden beide Parteien damit beauftragt, alle relevanten Angaben an das Notariat weiterzuleiten. Auf Basis dieser wird der Kaufvertrag aufgesetzt und dem Käufer bzw. dem Verkäufer als Entwurf zugesendet. Dies erfolgt zwei Wochen vor dem offiziellen Verkaufstermin. Bis dahin haben beide Parteien Zeit, den Vertrag sorgfältig zu prüfen. Am Verkaufstag selbst erfolgt die öffentliche Beurkundung, bei der Verkäufer, Käufer und Notar anwesend sind und den Vertrag offiziell unterzeichnen. 

Nach dem Notartermin erfolgt die Bezahlung. Der Hauptteil des Kaufpreises wird in der Regel mit der Abgabe der Grundbuchanmeldung auf die Eigentumsübertragung bezahlt. In den meisten Fällen gibt die Bank des Käufers ein «unwiderrufliches Zahlungsversprechen» ab, wonach die Überweisung nach erfolgter Eigentumsübertragung ausgeführt wird. Gleichzeitig verlangt die Bank des Käufers vor der Bezahlung die Aushändigung eines Schuldbriefs des Verkäufers. 

Sobald der Zahlungseingang bestätigt ist, erfolgt die Umschreibung des Grundbuchs, womit der Käufer offiziell amtlicher Eigentümer der Immobilie wird. 

9. Welche zusätzlichen Kosten muss man nebst dem Kaufpreis beachten? 

Beim Hauskauf werden nebst dem Kaufpreis weitere Kosten fällig:

Handänderungssteuer 

Die Handänderungssteuer wird mit der Anmeldung zum Grundbucheintrag fällig und ist in jedem Kanton unterschiedlich. Das Grundeigentum wird erst nach Bezahlung der Handänderungssteuer übertragen. Informieren Sie sich online über die Kosten, z. B. auf der Webseite des kantonalen Notariats. 

Kosten für Notar und Eintragung ins Grundbuch

Jeder Immobilienkauf muss von einem Notariat beurkundet werden sowie auch im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten hierfür sind schweizweit je nach Kanton unterschiedlich und werden anhand des Kaufpreises prozentual berechnet. Auch die Eintragung im Grundbuch setzt sich aus einem Prozentsatz des Kaufpreises zusammen. In Zürich sind die Notarkosten z. B. bei 0,1%, die Eintragung im Grundbuch kostet 0,15%.  

Schuldbrief

Bei Hypothekarkrediten muss beim Grundbuchamt ein Schuldbrief errichtet werden. Dieser kostet Gebühren, die kantonal unterschiedlich berechnet werden. In der Regel liegen diese bei 0,1 bis 0,3% des Kaufpreises.

Vorsorgebezüge

Bei Vorsorgebezügen aus der Säule 3a oder der Pensionskasse werden Steuern fällig. Fragen Sie Ihren Finanzberater nach einer Übersicht der Kosten.

Versicherungskosten

Als Haus- oder Wohnungsbesitzer sollten Sie Ihre neu erworbene Immobilie versichern. Eine Gebäudeversicherung schützt Sie vor Schäden, welche durch Glasbruch, Wasser oder Feuer entstehen. Hier erfahren Sie mehr dazu.

_{Bildquelle: Philip Brand; Unsplash, Patrick Robert Doyle}