So klappt’s mit dem Kauf eines Eigenheims

Er ist für die meisten die grösste Investition des Lebens: der Kauf einer Immobilie. Damit kein böses Erwachen folgt, ist eine frühzeitige und genaue Finanzplanung unabdingbar.

Eigenkapital und Tragbarkeit: Das sind die beiden entscheidenden Faktoren bei der Vergabe einer Hypothek. Üblicherweise muss der Käufer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus seinem Vermögen beitragen. Den Rest finanziert das Finanzinstitut, im Normalfall mit zwei Hypotheken, wobei die zweite, die rund 15 Prozent des Kaufpreises abdeckt, innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden muss.

Tragbarkeit: Achtung, Nebenkosten!

Als tragbar gilt eine Immobilie, wenn die laufenden Wohnkosten maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Die Wohnkosten umfassen die Hypothekarzinsen (in der Regel rechnen Kreditinstitute mit einem Satz von 5 Prozent), Nebenkosten und Unterhalt (hier wird ein Prozent des Kaufpreises einkalkuliert) sowie die Abzahlung der zweiten Hypothek. Bei einem Kaufpreis von 1 Million Franken betragen die Wohnkosten gut 60'000 Franken jährlich. Das bedeutet, dass die Käuferschaft jährlich mindestens 180'000 Franken brutto verdienen muss. Achtung: Viele der Online-Tragbarkeitsrechner veranschlagen zu niedrige Nebenkosten.

Eigenkapital: die grösste Hürde

Der grösste Stolperstein beim Kauf einer Immobilie ist für viele das Eigenkapital. Dazu gehören u.a. Wertpapiere, Schenkungen, Erbvorbezüge sowie vorbezogenes oder verpfändetes Kapital aus der Pensionskasse oder der Säule 3a (wobei letzteres voraussetzt, dass die Immobilie selbst bewohnt wird). Mindestens 10 Prozent dürfen nicht aus Guthaben der Pensionskasse stammen. Wichtig: Vorbezogenes Kapital aus der Pensionskasse muss versteuert werden, verpfändetes hingegen nicht.

Finanzierung: richtiger Partner, richtige Hypothek

Erster Ansprechpartner für die Finanzierung ist für die meisten ihre Hausbank. Es ist jedoch ratsam, mehrere
Angebote einzuholen. Versicherungen offerieren üblicherweise weder Saron-Hypotheken noch Baufinanzierungen, und Banken vergeben immer seltener sogenannte «Stand-alone-Hypotheken». Heisst: Nur wer unabhängig von der Immobilienfinanzierung Kunde der Bank ist oder wird, kommt auch in den Genuss einer Hypothek. Ob eine Fest-, eine Saron-Hypothek oder ein Mix aus beiden am sinnvollsten ist, hängt von der finanziellen Potenz des Käufers und von dessen Risikofreudigkeit ab. Während die Zinsen bei der Festhypothek über Jahre hinweg gleich bleiben, kann bei einer Saron-Hypothek jederzeit eine böse Überraschung drohen.

Für die meisten bedeutet der Kauf einer Immobilie nicht nur ein finanzielles Wagnis, sondern auch Verzicht. Vor allem in den ersten fünf Jahren liegen bei vielen Wohneigentümern Urlaube oder andere hohe Ausgaben nicht mehr drin.