Umbau finanzieren: Das sind die Tipps der Experten von Swiss Life Immopulse

Als Immobilienbesitzer muss man sich früher oder später mit einem Umbau, einer Renovation oder einer Sanierung auseinandersetzen. Kleinere Arbeiten sollten Sie aus eigenen Rücklagen bestreiten können. Aber was, wenn eine Fassade nach 20 bis 30 Jahren neu gestrichen oder nach 30 bis 40 Jahren frisch verputzt werden muss? Was, wenn sich eine energetische Sanierung aufdrängt? Dann braucht es andere Finanzierungskonzepte.

Tipp 1: Hypothek aufstocken

Der erste Ansprechpartner bei der Finanzierung von Umbauten, Renovationen oder Sanierungen ist meist die Bank, um die Hypothek aufzustocken. Das ist naheliegend, hat aber Haken: Erstens finanzieren Banken nur wertvermehrende Massnahmen bis zu 80 Prozent der Kosten, zum Beispiel den neuen Wintergarten. Eine Küchenrennovation oder der Ersatz alter Geräte ist aber eine werterhaltende Massnahme. Das finanziert keine Bank, denn der Verkehrswert der Immobilie bleibt unverändert. Zweitens führt eine mögliche Aufstockung der Hypothek zu einer Neubewertung der Einkommensverhältnisse und sogar zu einer Neuschätzung der Immobilie. Falls das Einkommen gesunken sein sollte oder die Immobilie an Wert verloren hat, kann es sein, dass die Bank die Kreditsumme nach unten korrigiert – und man allenfalls Geld zurückzahlen muss, bevor die Bank den Umbau oder die Renovation finanziert.

Tipp 2: Umbau finanzieren durch Vorsorgegelder

Im Prinzip können alle fünf Jahre Vorsorgegelder für die Finanzierung von Umbauten, Renovationen oder Sanierungen bezogen werden. In den fünf Jahren vor der ordentlichen Pensionierung kann auch die Säule 3a jederzeit aufgelöst werden. Dieses Geld muss aber versteuern werden, wenn auch meistens zu einem reduzierten Satz. Allerdings gilt auch hier: Pensionskassengelder und Guthaben der dritten Säule dürfen nur für wertvermehrende Massnahmen vorzeitig ausbezahlt werden. Falls das Vorsorgeguthaben nicht verpfändet ist, kann man dies für die Finanzierung von Umbauten oder Renovationen tun. Aber die Bank wird die finanzielle Situation neu prüfen.

Tipp 3: Fördergelder beantragen

Bund, Kantone, Städte und Gemeinden, aber auch regionale Energieversorger stellen für umweltfreundliche Sanierungen Fördergelder zur Verfügung. Auf der Website energiefranken.ch findet man anhand seiner Postleitzahl heraus, welche Fördermassnahmen vor Ort geltend gemacht werden können. Bei Umbauten im Minergie-Standard kann man auch bei vielen Banken eine zinsvergünstigte Minergie-Hypothek beantragen. 

Fazit: Die Finanzierung eines Umbaus ist keine leichte Übung. Man sollte sich auf jeden Fall professionell beraten lassen. Denn die meisten Entscheidungen haben auch steuerliche Auswirkungen.