Wichtige Tipps für den Hauskauf: Häufige Fehler vermeiden

36% der Schweizerinnen und Schweizer besitzen Wohneigentum und haben sich ihren Traum von einem eigenen, selbstbestimmten Zuhause erfüllt (Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen BWO). Möchten Sie hier auch bald dazuzählen? Wir zeigen Ihnen, was Sie beim Haus- oder beim Wohnungskauf beachten sollten.

Wie viel Geld muss man haben, um ein Haus zu kaufen?

Beim Kauf einer Immobilie benötigen Sie in der Regel 20% Eigenkapital. 80% des Kaufpreises können über eine Hypothek finanziert werden. Beispielweise benötigen Sie bei einer Immobilie im Wert von CHF 1 Million rund CHF 200 000 Eigenkapital.

Wichtig ist, dass mindestens 10% des Eigenkapitals mit sogenannten «harten Eigenmitteln» finanziert werden müssen und deshalb nicht aus der 2. Säule kommen dürfen. Zu den «harten Eigenmitteln» zählen beispielsweise Kontoguthaben, Säule-3a-Guthaben oder auch Erbvorbezüge und Schenkungen. Noch fehlende Prozente können gegebenenfalls durch Mittel aus der Pensionskasse ergänzt werden. Für detaillierte Informationen empfehlen wir den Artikel Eigenkapital für das Haus: mit diesen Tipps klappt’s.

Auch das Einkommen spielt eine Rolle. Je nach Kaufpreis und Finanzierung benötigen Sie ein bestimmtes Mindesteinkommen, um die sogenannte Tragbarkeit zu gewährleisten. Die Tragbarkeit stellt sicher, dass Sie mit Ihrem Einkommen die jährlich anfallenden Kosten für die Zinsen der Hypothek(en), die Amortisationsraten der 2. Hypothek sowie die zu erwartenden Unterhaltskosten Ihrer Immobilie decken können.

Mit unserem Tragbarkeitsrechner können Sie berechnen, ob Sie sich die Immobilie auch langfristig leisten können bzw. bei welcher Summe Ihre Schmerzgrenze ist.

Tipp: Klären Sie Ihre Finanzierungssituation früh mit einem Experten oder einer Expertin ab. Das mögliche Budget ist zentral für die Suche.

Wo finde ich die passende Immobilie?

Um die ideale Immobilie zu finden, sollten Sie regelmässig Online-Immobilienportale durchforsten. Achten Sie darauf, Ihre Suche gezielt einzugrenzen, um relevante Ergebnisse zu erhalten. Seien Sie allerdings nicht zu streng mit den Filtern, damit Ihnen keine interessante Chance entgeht. Es lohnt sich, ein Suchabonnement einzurichten, das Ihnen die neuesten Inserate regelmässig zusammenstellt.

Nebst Online-Portalen können Sie auch direkt auf Immobilienfirmen oder Verwaltungen zugehen und Ihr Kaufinteresse mitteilen. Es kann sich auch lohnen, auf das private Netzwerk zurückzugreifen. Informieren Sie Ihre Bekannten und Ihre Freunde über Ihren Wunsch, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Mit etwas Glück erfahren Sie als Erste über einen Hausverkauf.

Wie kann ich meine Immobiliensuche eingrenzen?

Legen Sie so früh wie möglich fest, welche Immobilie zu Ihnen und Ihrem Leben passt. Sie können verschiedene Kriterien definieren, zum Beispiel:

• Preis
• Region
• Stadt, Land oder Agglomeration
• Anzahl Zimmer min. / max.
• Anzahl Quadratmeter min. / max.
• Parkmöglichkeit
• Mit oder ohne Garten / Terrasse / Balkon
• Umgebung: Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, ÖV-Anbindung, Angebot an Bildungsmöglichkeiten für Kinder

Die Kriterien können beliebig erweitert werden. Sie sollten aber bedenken, sich nicht zu stark einzugrenzen. Bleiben Sie lieber grosszügig oder vergeben Sie Ihren Kriterien Prioritäten, so können Sie die Optionen ideal miteinander vergleichen. Überlegen Sie sich auch, wo Sie bereit sind, Kompromisse einzugehen. Das absolute Traumobjekt ist schwierig zu finden.
 

Wo finde ich die passende Hypothek?

Eine Hypothek erhalten Sie bei Banken, Versicherungen oder Pensionskassen. Es gibt dabei verschiedene Hypothekarmodelle, aus denen Sie auswählen können. Man unterscheidet zwischen der variablen Hypothek, der SARON-Hypothek und der Festhypothek. Zudem gibt es auch grüne Hypotheken, bei denen energetisch nachhaltige Immobilien von besonders günstigen Zinsen profitieren. Wichtig ist, dass die Hypothek auf Sie und Ihre finanzielle Situation individuell abgestimmt ist.

Was muss ich bei der Besichtigung berücksichtigen?

In der Regel dauert eine Besichtigung etwa 30 Minuten. Achten Sie darauf, die Besichtigung bei Tageslicht durchzuführen, um einen besseren Eindruck gewinnen zu können. Es ist sinnvoll, im Voraus eine Checkliste zu erstellen, damit Sie keine wichtigen Details vergessen oder übersehen. Auf dieser Liste können verschiedene Punkte aufgeführt sein, z. B., wie ist der bauliche Zustand, wurden die Böden ordentlich verlegt, ist die Aussenfassade gepflegt, sind die Räume gut isoliert? Auch persönliche Ansprüche sollten berücksichtigt werden, bspw. die Aussicht aus den Fenstern oder die Nähe zu gegenüberliegenden Gebäuden.

Besichtigen Sie jeden Raum der Immobilie, hierzu gehören auch Keller, Estrich und Garagenräume. Nebst diesen Faktoren sollten Sie auch Informationen über die Umgebung und die Nachbarschaft einholen. Auch die Frage, warum der Vorbesitzer verkaufen möchte, sollte abgeklärt werden.

Es ist ratsam, nochmals zu einer anderen Tageszeit zur Immobilie zurückzukommen und die Umgebung anzuschauen. So können Sie beobachten, wie die Lärmemissionen und die Lichtverhältnisse sind und ob diese für Sie so stimmen.

Wie gehe ich vor, wenn ich die besichtigte Immobilie kaufen möchte?

Jeder Verkaufsprozess ist individuell. Informieren Sie sich beim Verkäufer, welche Unterlagen Sie
benötigen. In der Regel erhalten Sie eine Liste aller erforderlichen Dokumente.

Es gibt ein Bieterverfahren. Was muss ich beachten?

Als Bieterverfahren wird der Verkauf einer Immobilie bezeichnet, bei dem die Verkäuferschaft keinen festen Kaufpreis definiert, sondern interessierte Käuferinnen und Käufer dazu auffordert, ein Kaufangebot in individueller Höhe zu unterbreiten. Häufig wird dabei eine Mindestsumme angegeben.

Bei Bieterverfahren ist es wichtig, dass Sie Ihren Maximalpreis kennen. Definieren Sie vorab genau, was Sie sich leisten können. Ausserdem sollten Sie abklären, was der maximale Schätzwert der Liegenschaft ist.

Bei manchen Bieterverfahren ist die Verkäuferschaft nicht nur am Preis interessiert, sondern auch an sogenannten Soft Skills. Hierzu zählen beispielsweise Familienmitglieder, die Gemeindezugehörigkeit oder auch die Sympathie des Käufers bzw. der Käuferin. Ein persönliches Gespräch oder ein Begleitschreiben kann in solchen Fällen positiven Einfluss haben.

Wie läuft der eigentliche Hauskauf ab?

Nach der Zusage der Verkäuferschaft unterzeichnen Sie in der Regel zuerst einen Reservationsvertrag. Der Reservationsvertrag sichert dem Käufer bzw. der Käuferin das Recht, das Haus zu erwerben, und wird meist von einer Anzahlung begleitet, die die Kaufabsicht bestätigt.

Der offizielle Kaufvertrag wird daraufhin von einem Notar erstellt. Vorgängig übermitteln sowohl Käuferschaft als auch Verkäuferschaft alle wichtigen Informationen an das Notariat. Auf dieser Grundlage wird der Vertrag entworfen und den beiden Parteien etwa zwei Wochen vor dem geplanten Notartermin zur Prüfung zugeschickt. Am Verkaufstag treffen sich die beiden Parteien beim Notar für die öffentliche Beurkundung. Hier wird der Vertrag unterzeichnet.

Nach der Vertragsunterzeichnung erfolgt die Bezahlung. Da in der Regel eine Immobilie über eine Hypothek finanziert wird, stellt die Bank des Käufers bzw. der Käuferin ein «unwiderrufliches Zahlungsversprechen» aus, welches garantiert, dass die Zahlung nach der Eigentumsübertragung im Grundbuch durchgeführt wird. Gleichzeitig fordert die Bank vom Verkäufer bzw. von der Verkäuferin einen Schuldbrief, welcher der Absicherung der Hypothek dient.

Sobald die Zahlung bestätigt ist, erfolgt die Umschreibung im Grundbuch, womit der Käufer bzw. die Käuferin offiziell amtlicher Eigentümer bzw. amtliche Eigentümerin der Immobilie wird.

Welche zusätzlichen Kosten muss man nebst dem Kaufpreis beachten?

Beim Hauskauf gibt es unbedingt zu beachten, dass nebst der Kaufsumme weitere Kosten fällig werden:

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer wird mit der Anmeldung zum Grundbucheintrag fällig und ist in jedem Kanton unterschiedlich. Das Grundeigentum wird erst nach Bezahlung der Handänderungssteuer übertragen. Informieren Sie sich online über die Kosten, z. B. auf der Webseite des kantonalen Notariats.

Kosten für Notar und Eintragung ins Grundbuch

Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet sowie auch im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten hierfür sind kantonal unterschiedlich und werden anhand des Kaufpreises prozentual berechnet. Auch die Eintragung im Grundbuch setzt sich aus einem Prozentsatz des Kaufpreises zusammen. In Zürich liegen die Notarkosten z. B. bei 0,1%, die Eintragung im Grundbuch kostet 0,15%.

Tipp: Regeln Sie mit der Gegenpartei, wie die Kosten für den Notar und für die Handänderungssteuer aufgeteilt werden. Häufig werden diese jeweils zur Hälfte übernommen, es sind aber auch andere Vereinbarungen möglich.

Schuldbrief

Bei Hypothekarkrediten muss beim Grundbuchamt ein Schuldbrief errichtet werden. Dieser kostet Gebühren, die kantonal unterschiedlich berechnet werden. In der Regel liegen diese bei 0,1 bis 0,3% des Kaufpreises.

Vorsorgebezüge

Bei Vorsorgebezügen aus der Säule 3a oder der Pensionskasse werden Steuern fällig. Fragen Sie Ihren Finanzberater bzw. Ihre Finanzberaterin nach einer Übersicht der Kosten.

Versicherungskosten

Als Eigentümer bzw. Eigentümerin sollten Sie Ihre neu erworbene Immobilie versichern. Eine Gebäudeversicherung schützt Sie vor Schäden, welche durch Glasbruch, Wasser oder Feuer entstehen. Hier erfahren Sie mehr dazu.