Martina Gantenbein ist erfahrene Finanzspezialistin und beantwortet Ihre Fragen rund um das Thema Eigenheim: vom Sparen über das Finanzieren und die Tragbarkeit bis hin zur Hypothek. Wir unterstützen Sie dabei, selbstbestimmt in Ihren eigenen vier Wänden zu wohnen.

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«Was ist der erste Schritt, wenn ich für ein Eigenheim sparen will?» (Andrea, 36 Jahre) 

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Zuallererst sollten Sie sich Gedanken darüber machen, was Sie kaufen möchten. Wollen Sie lieber ein Haus oder eine Wohnung bzw. Stockwerkeigentum kaufen? Wo wollen Sie leben, in welchem Kanton und mit welcher Infrastruktur? Urban oder dörflich? Modern oder Altbau? Auf diese Fragen sollten Sie Antworten finden.

Sobald Ihre Kriterien definiert sind, sollten Sie eine erste Tragbarkeitsberechnung durchführen. Nur so können Sie Ihren persönlichen preislichen Spielraum festlegen. Generell gilt, dass Sie 20% des Immobilienkaufpreises mit Eigenkapital decken müssen. Mindestens zehn Prozent davon müssen aus Ihrem Ersparten, aus Ihren Guthaben der der Säule 3a oder Säule 3b oder aus weiterem Vermögen kommen. Der Rest kann aus der 2. Säule (Guthaben der Pensionskasse) bezogen werden.

Zudem sollten Sie sich überlegen, wie lange Sie auf Ihr Eigenheim sparen wollen. Ein Jahr, drei Jahre oder zehn Jahre? Je nach Zeitraum können Sie das geeignete Sparinstrument bestimmen, z. B. Sparkonto, Anlagefonds, Säule 3a, Säule 3b etc. 

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«Eignet sich ein Haus- oder Wohnungskauf als Kapitalanlage?»

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Es kann sinnvoll sein, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Generell steigen die Immobilienpreise und eignen sich somit als Wertanlage. Viele sehen Immobilien auch als «Altersvorsorge zum Anfassen». Mit vermieteten Immobilien, idealerweise in Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohnungen, können Sie eine gute und regelmässige Rendite erzielen.

Allerdings sollten Sie im Hinterkopf haben, dass das Kapital gebunden ist bis zum Wiederverkauf. Erst beim Verkauf kann wieder darüber verfügt werden. Beim Wiederverkauf sollten Sie die Grundstückgewinnsteuer im Kopf haben. Die Höhe dieser Steuer können Sie von unseren Expertinnen und Experten berechnen lassen. 

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«Welche Fragen sollte ich mir stellen, wenn ich ein Eigenheim finanzieren will?» (Simona, 31)

Als erstes sollten Sie sich überlegen, wie Sie die 20% Eigenkapital finanzieren können. Sie müssen beim Immobilienkauf 20% des Immobilienkaufpreises mit Eigenkapital decken. Mindestens zehn Prozent davon müssen aus Ihrem Ersparten, aus Ihrem Guthaben der der Säule 3a oder Säule 3b oder aus weiterem Vermögen kommen. Die restlichen zehn Prozent können aus der Pensionskasse genommen werden. Ob der Bezug aus der Pensionskasse sinnvoll ist, sollten Sie mit einem Experten oder einer Expertin prüfen. Erstellen Sie eine individuelle Simulation bei Ihrer Vorsorgeeinrichtung, um abzuklären, was der Vorbezug bei Ihnen für Vor- und Nachteile bringen würde.  

Überlegen Sie sich, was Sie sich leisten können. Beachten Sie dabei aber nicht nur Ihr Eigenkapital, sondern auch Ihre finanzielle Situation, jetzt und in Zukunft. Können Sie sich die Liegenschaft auch noch leisten, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert?

Ausserdem sollten Sie bei der Tragbarkeit die Nebenkosten einkalkulieren. Anders als in einem Mietverhältnis müssen Sie als Eigentümer oder Eigentümerin die Nebenkosten aus der eigenen Tasche bezahlen. Ein kaputter Kühlschrank, ein neues Lavabo oder auch das Ersetzen der Heizung muss durch Sie finanziert werden. Es ist sinnvoll, hierfür eine finanzielle Reserve zu bilden. Falls Sie bislang mehr Miete als die jetzt anfallenden Zins- und Amortisationskosten bezahlt haben, macht es Sinn, mindestens diese Differenz anzusparen. Diese Kostendifferenz könnte dann auch für Renovationen in 10 bis 15 Jahren eingesetzt werden.  

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«Wie hole ich mir die Kreditzusage? Welche Unterlagen brauche ich dafür?» (Matthias, 39)

thema_tragbarkeit

Für die Beantragung einer Hypothek benötigen Sie folgende Unterlagen:

  • Kopie Ausweis (allfällig Ausländerausweis oder Aufenthaltsbewilligung)
  • Letzte Steuererklärung
  • Nachweis über Guthaben der Säule 3a oder 3b
  • Pensionskassenausweise (eventuell auch Simulation)
  • Lohnausweis und Lohnabrechnungen der letzten paar Monate
  • Angaben zum Objekt (Grundrissplan, Kaufvertrag, Verkaufsdokumentation, Grundbuchauszug, STWG-Reglement bei Stockwerkeigentum oder Gebäudeversicherungsausweis mit Angabe des Baujahrs und der Kubatur beim Einfamilienhaus)
  • Allfällige geplante oder bereits getätigte Investitionen

Welche Gründe gibt es, dass der Kreditpartner die Finanzierung ablehnt?

Aus folgenden Gründen kann die Hypothek abgelehnt werden:

  • Tragbarkeit ist nicht gegeben
  • Unvollständige Dokumente
  • Fehlerhafte Dokumente
  • Objekt für Kreditgeber nicht attraktiv (Liebhaberobjekte etc. 
  • Tieferer Verkehrswert bzw. Kaufpreis nicht bestätigt, Käufer/Käuferin benötigt mehr Eigenmittel 

Checkliste

In unserer Checkliste finden Sie einen Überblick über die Dokumente, die Sie bei der Hypothekenberatung benötigen.

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«Darf ich meine gesamte Pensionskasse für die Hypothekenfinanzierung verwenden? Und was ist die Voraussetzungen für den Bezug der Pensionskassengelder?» (Damian, 38)

Nebst den obligatorischen zehn Prozent Eigenkapital, welches Sie durch Ihr Erspartes oder Ihre Guthaben der Säulen 3a oder 3b einbringen können, können Sie Ihre gesamte Pensionskasse für die Hypothekenfinanzierung verwenden. Ab 50 Jahren ist die Höhe des Pensionskassenbezugs auf den höheren der folgenden Beträge beschränkt: das Sparkapital im Alter von 50 Jahren oder die Hälfte des zum Zeitpunkt des Bezugs vorhandenen Sparkapitals.

Sie sollten hierbei beachten, dass eine Kapitalleistungssteuer fällig wird. Prüfen Sie vorab, wie hoch diese ausfällt. Zudem müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen: Die zu erwerbende Immobilie muss sich in der Schweiz befinden und selbst bewohnt werden. Eine Liegenschaft, welche Sie als Kapitalanlage mit Rendite via Mieteinnahmen einsetzen wollen, zählt hier nicht dazu. Dasselbe gilt für ein Ferienhaus.

Es gibt keine pauschale Empfehlung, ob der Pensionskassenvorbezug für die Immobilienfinanzierung sinnvoll ist oder nicht. Es lohnt sich eine individuelle Analyse durchzuführen. Geben Sie eine Simulation in Auftrag. Nur so finden Sie heraus, welche finanziellen Auswirkungen der Bezug für Sie persönlich hat. Je nach Lebenssituation, Pensionskasse und Leistungen kann es einen grossen Unterschied machen. Wenn die Leistungen sich stark vermindern, dann ist ein Pensionskassenvorbezug weniger empfehlenswert. Generell sollte der Bezug aus der Pensionskasse amortisiert werden. Von den Kreditgebern wird die Amortisation des Bezugs oft in die Tragbarkeit miteingerechnet.

Bedenken Sie auch Risiken wie Invalidität und Tod bei der Simulation. 

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«Was muss ich als frischgebackene Eigenheimbesitzerin oder frischgebackener Eigenheimbesitzer unbedingt wissen?»
(Sabrina, 42) 

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Als Immobilienbesitzerin oder Immobilienbesitzer sollten Sie unbedingt darauf achten, Ihre Liegenschaft zu pflegen. Lassen Sie ihre Haushaltsgeräte regelmässig warten, veranlassen Sie kontinuierlich Handwerksarbeiten wie Streichen, etc. Planen Sie diese Investitionen bei der Finanzierung ein.

Langfristig gesehen können Sie mit nachhaltigen Renovationen wie dem Bau einer Fotovoltaikanlage oder einer modernen Heizung in Ihre Liegenschaft investieren. Auch Umbauten wie ein Pool oder ein neuer Wintergarten können den Wert der Immobilie steigern.

Zu Ihren Aufgaben gehört der Unterhalt der Immobilie. Anfallende Arbeiten wie Reinigungen oder die Gartenpflege müssen durch Sie oder einen von Ihnen engagierten Hauswart bzw. eine Hauswartin oder einen Gärtner bzw. eine Gärtnerin erledigt werden.

Planen Sie anfallende Kosten ein

Unterhaltskosten, Strom- und Wasserrechnungen, Gebühren für Wasser, Abwasser und Abfallentsorgung sowie anfallende Versicherungskosten müssen durch Sie gedeckt werden.

Steuertechnisch müssen Sie ebenfalls etwas beachten: Der Eigenmietwert wird zu Ihrem Einkommen addiert. Dies sind aber keine direkten Einkünfte, über die man effektiv verfügen kann. Dahingegen kann der Schuldzins der Hypothek in Abzug gebracht werden.

Ausserdem sollten Sie Ihre Versicherungen prüfen. Mit dem Besitz eines Einfamilienhauses benötigen Sie eine Gebäudeversicherung (bei Stockwerkeigentum wird dies über die Verwaltung geregelt). In beiden Fällen, sowohl bei einem Eigenheim als auch bei Stockwerkeigentum, sollten Sie eine Rechtschutzversicherung in Betracht ziehen. Zudem ist in beiden Fällen der Abschluss einer Risikoversicherung sinnvoll, um die Finanzierung bei einem unvorhersehbaren Ereignis sicherzustellen.

Generell gilt folgende Faustregel: Die Unterhaltskosten belaufen sich etwa auf ein Prozent des Liegenschaftswerts.  

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Martina Gantenbein

Martina Gantenbein arbeitet bereits seit 15 Jahren bei Swiss Life. Sie ist diplomierte Vorsorgespezialistin für Privat- und Unternehmenskunden und betreut aktuell Kundinnen und Kunden der Generalagentur Uster. Frau Gantenbein ist zweifache Mutter und selbst Immobilienbesitzerin. Sie weiss, worauf es beim Eigenheimkauf ankommt und wie man sich den Traum vom selbstbestimmten Leben in den eigenen vier Wänden erfüllen kann.

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