Achat et location d'un logement en propriété: opportunités et risques

Selon la Handelszeitung, les experts estiment à 20% la part des appartements en propriété loués à titre privé en Suisse. La tendance est à la hausse. Explication: un compte d'épargne coûte pratiquement plus que ce qu'il ne rapporte, et de nombreux investisseurs privés ont fait de mauvaises expériences sur le marché des titres. En revanche, la faiblesse des taux d'intérêt fait miroiter des rendements de rêve pouvant atteindre 5% à 7% en cas de location à titre privé.

Biens immobiliers peu chers uniquement

Comme l'indique le journal Handelsblatt, les banques ont constaté qu'un nombre croissant de particuliers demandait une hypothèque sur le modèle «buy to let» (achat en vue de louer). Bien que les banques estiment le risque de la stratégie «buy to let» supérieur à celui du logement habité par son propriétaire, ces biens immobiliers sont encore souvent financés par nantissement hypothécaire à 80%, ce qui est habituel sur le marché. Un modèle rentable pour le propriétaire, mais uniquement lorsque le prix du bien immobilier est raisonnable et que les taux d'intérêt n'augmentent pas fortement. Pour l'Association des propriétaires fonciers, le cas est clair: seuls les petits appartements hors des centres urbains conviennent à un tel modèle. Il est en effet de plus en plus difficile d'atteindre des loyers suffisamment élevés pour des maisons ou des appartements du segment de prix supérieur.

Conseil pour les bailleurs «buy to let»

La règle est la même que pour tout investissement. Evaluer les opportunités de manière prudente et ne pas minimiser les risques. En effet, pas même les experts ne peuvent prévoir combien de temps la faiblesse des intérêts va persister. Il est donc judicieux de suivre quelques conseils lorsque l'on veut se lancer dans la location immobilière en tant que personne privée.

• Eviter les prix élevés. Les prix de l'immobilier augmentent depuis 15 ans. Seuls les biens peu chers sont adéquats pour une stratégie «buy to let». En achetant un bâtiment ancien et peu cher, il faut aussi penser aux vices de construction et à l'entretien.
• Attention au cumul des risques! N'investissez jamais tout votre capital dans l'immobilier. Si les intérêts augmentent et/ou que les prix de l'immobilier chutent, cela peut faire très mal.
• Limiter les hypothèques: un nantissement «buy to let» à 80% est trop élevé. Plus l'apport personnel est élevé, moins le risque est important.
• Calculer avec des rendements nets: lors du calcul du rendement, l'entretien et la charge de travail propre doivent être pris en compte. Les loyers perçus sont en outre imposables. Une possible vacance du bien ou une insolvabilité du locataire doivent aussi être prises en compte.
• Propriété par étage: les copropriétaires ont toujours un pouvoir de codécision lorsqu'il s'agit de faire des rénovations ou des transformations. Les propriétaires qui pensent louer leur bien via «Air B&B» ou d'autres organisations similaires doivent savoir qu'il est facile et rapide d'interdire ce type de pratique par un simple petit changement dans le règlement de la copropriété.
  

Conclusion

Les personnes qui achètent un bien immobilier à bon prix et qui agissent avec discernement ont avec «buy to let» un bon outil pour obtenir des rendements sur une partie de leur fortune à long terme, ce qui leur permet aussi d'améliorer leur prévoyance vieillesse. Nous déconseillons fortement les décisions d'achat précipitées qui ne tiennent pas ou insuffisamment compte des conseils donnés ci-dessus.