Ist eine Wohnung kaufen günstiger als mieten? Ja, aber…

Bei nach wie vor rekordtiefen Zinsen ist klar: Eine Wohnung kaufen ist meistens günstiger, als eine vergleichbare Wohnung mieten. Trotzdem bleibt der Kauf eines Eigenheims für viele ein Ziel in weiter Ferne. Warum das so ist und wie man dies ändern könnte, zeigt der Immopulse Blog.

Ein Artikel der Handelszeitung bringt es auf den Punkt und stellt die Frage: «Wohnung mieten oder kaufen?» Um dann auch gleich die entsprechende Antwort zu liefern: «Eine Wohnung zu kaufen, ist wesentlich günstiger, als dasselbe Objekt zu mieten.» Diese Tatsache ist mit einer der Hauptgründe, warum die Eigentümerrate in der Schweiz seit 1970 von 31 auf beinahe 40 Prozent zugenommen hat.

Wohnung kaufen ist bis zu 30 Prozent günstiger

Der Grund dafür liegt klar auf der Hand: Die rekordtiefen Hypothekarzinsen sorgen zwar für eine Belastung
der Wohneigentümer. Der Mietzins für vergleichbare Immobilien ist jedoch deutlich höher. Den Beweis dafür legt die Handelszeitung gleich mehrfach vor.

Wer für eine gehobene 4-Zimmer-Wohnung pro Monat 2’500 Franken Miete bezahlt, kann diese auch locker für 1 Million Franken kaufen. Denn Zinsen, Amortisation, Nebenkosten und Unterhalt schlagen in diesem Fall
mit rund 2’047 Franken pro Monat zu Buche. Laut CS-Immobilienexperten würde eine vergleichbare Wohnung im Eigentum sogar bis zu 30 Prozent günstiger sein pro Monat als eine gemietete. Dabei ist der Vorteil der Vermögensbildung noch gar nicht erst mitgerechnet.

Wenn da nicht die Tragbarkeit wäre

Doch trotzdem scheitern viele Kaufwillige an den Kosten eines Immobilienkaufs. Denn die Achillesverse dieser Rechenbeispiele heisst Tragbarkeit. Statt die tatsächlichen Kosten zu rechnen, müssen die Banken eine
«Was-wäre-wenn-Rechnung» machen. Sie dürfen laut Gesetzgeber nicht vom tatsächlichen Zinssatz ausgehen, sondern haben einen höheren, kalkulatorischen Zinssatz zu verwenden. Denn die Immobilie sollte ja auch bei stark steigenden Zinsen finanzierbar sein.

Der Zinssatz für die Tragbarkeitsberechnung liegt nach wie vor bei 5 Prozent. Das heisst, dass die eingangs erwähnte 4-Zimmer-Wohnung für 1 Million Franken, belehnt mit einer Hypothek von 800'000 Franken, im Jahr nicht 10'000 Franken Hypothekarzins kostet sondern 40'000 Franken. Die Wohnung wäre also nur dann tragbar, wenn mindestens 175'000 Franken Bruttoeinkommen pro Jahr nachgewiesen werden könnte. Diese Tatsache macht den Kauf einer Wohnung für viele unerreichbar, obwohl sie gut verdienen und sich die tatsächlichen Zinsen locker leisten könnten.

Trotzdem eine Wohnung kaufen

Laut Experten, so die Handelszeitung, gibt es aber verschiedene Möglichkeiten, sich trotz dieser Tragbarkeitsrechnung ein Eigenheim leisten zu können:

Erstens: Den Anspruch an die Fläche des Eigenheims reduzieren. Statt fünf Zimmer können auch vier Zimmer reichen.
Zweitens: Einige Bankinstitute weichen bei bestimmten Voraussetzungen von den 5 Prozent kalkulatorischer Zinssatz ab. Vergleichen und nachfragen lohnt sich.
Drittens: Auf der Suche nach Renditen sind auch dank Digitalisierung neue und seriöse Kreditvermittler auf dem Markt, die risikofreudige, private Investoren mit potenziellen Eigenheimbesitzern zusammenbringen, wenn auch zu höheren Zinsen.
Viertens: Wer beruflich flexibel ist, kann auf günstigere Immobilienregionen ausweichen. Wer nicht auf eine Wohnung in der Stadt oder in Zentrumsnähe besteht, kann sehr viel Geld sparen.

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