Tipps zum Immobilienkauf: So erwerben Sie Wohneigentum

Mit einer Wohneigentumsquote von 43 Prozent bildet die Schweiz in Europa das Schlusslicht. Der Traum der meisten Schweizer Familien sieht aber anders aus. Sie wünschen sich die eigenen vier Wände, am liebsten als Einfamilienhaus irgendwo im Grünen. Nur: Der Weg vom Wunsch zum Eigenheim ist steinig und birgt Tücken. Damit sind nicht nur die hohen Schweizer Immobilienpreise gemeint. Denn ohne professionelle Hilfe birgt ein Immobilienkauf viele mögliche Stolpersteine mit den entsprechenden Fragen, die zu beantworten sind:

Wo liegen meine Limiten für den Kauf einer Liegenschaft?

Am Anfang steht die Frage, in welchem Umfang eine Liegenschaft überhaupt finanzierbar ist. Über welche Barmittel, Vermögenswerte und Vorsorgegelder, die für einen Liegenschaftskauf eingesetzt werden können, verfüge ich? Können mir eventuell Verwandte mit Krediten oder Vorerbbezügen weiterhelfen? Denn klar ist: 20 Prozent Eigenmittel sind beim Kauf von Wohneigentum zwingend nötig. Mehr wäre besser. Zudem rechnen Kreditgeber mit einem Tragbarkeitszinssatz von 5 Prozent. Dabei dürfen die Wohnkosten höchstens einen Drittel des Lohnes ausmachen.

Was brauche ich und wo finde ich es?

Soll das künftige Eigenheim ein eigenes, schon bestehendes Haus oder Stockwerkeigentum sein oder suche ich Bauland für einen Neubau? Preisvorstellung, Lage, Grösse, Anzahl Zimmer, mit oder ohne Garten: All das will zum Voraus geklärt sein. Erst dann besucht man Internetportale, sucht in Zeitungen, schaut Aushänge an oder kontaktiert Freunde und Bekannte. Mit Suchaufträgen kann man auch Immobilienmakler beauftragen, nach dem passenden Objekt zu suchen.

Wie besichtige ich eine Immobilie?

Erstens geht es darum, nach Möglichkeit so viele Objekte innerhalb des eigenen Budgets wie möglich zu besichtigen, um sich einen besseren Überblick zu verschaffen. Zweitens erhält man an der Besichtigung die Möglichkeit, Detailpläne und Grundbuchauszüge zu verlangen und Fragen zum Zustand der Immobilie zu stellen. Drittens sollten sie ihr Wunschobjekt mehrmals und zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen, um Impulskäufe zu verhindern und sich auch im Gespräch mit Nachbarn die bestmöglichen Infos zu besorgen.

Wie weiss ich, ob der verlangte Preis korrekt ist?

Natürlich haben Verkäufer eine Preisvorstellung. Die muss aber nicht immer dem tatsächlichen Marktpreis entsprechen. Deshalb sollte man den Preis für eine Liegenschaft, für die man tatsächlich ein grosses Kaufinteresse hat, von unabhängiger Seite nochmals prüfen lassen. Dabei unbedingt auf Profis zurückgreifen und sich zum Beispiel bei der Besichtigung von einem Immobilienexperten begleiten lassen.

Wie regle ich die Finanzierung?

Normalerweise findet bei einer Bank eine Erstberatung statt. Die Bank nimmt dann eine Schätzung der Immobilie vor und beurteilt, ob der Preis angemessen ist. Sind die Tragbarkeitskriterien erfüllt, steht dem Erhalt einer Hypothek nichts im Weg. Wichtig: Um gute Konditionen zu erhalten, sollten mehrere Offerten bei verschiedenen Anbietern von Hypotheken eingeholt werden.

Wie unterbreite ich ein Angebot?

In der Regel stellt das kreditgebende Institut dem Käufer eine Finanzierungsbestätigung aus. Diese zeigt dem Verkäufer die Seriosität der Kaufabsicht. Bei begehrten Objekten machen nicht selten mehrere interessierte Käufer ein Angebot. Auch Motivationsschreiben werden teilweise verlangt, in dem die Kaufabsicht genauer begründet werden soll. Der Verkäufer entscheidet dann, wem er die Liegenschaft verkaufen will.

Wie läuft der Vertragsabschluss?

Erhält man den Zuschlag, wird oft ein Vorvertrag, auch Reservationsvertrag genannt, abgeschlossen. Darin wird der Verkäufer verpflichtet, die Liegenschaft zu reservieren, während sich der Käufer zum Kauf und oft auch zu einer Anzahlung verpflichtet. Darauf folgt der eigentliche Kaufvertrag, der die genauen Bedingungen für die Transaktion regelt. Die wichtigsten Elemente des Vertrages sind: Angaben zu Käufer und Verkäufer, Beschrieb der Liegenschaft, Kaufpreis, Übertragungstermin, Zustand der Liegenschaft bei Übergabe, Regelung Kostenübernahme. Auch Spezialregelungen sollten aufgeführt werden. Wird der Heizöltank leer oder gefüllt übergeben? Gibt es Möbel, die übernommen werden? Je detaillierter der Vertrag, umso weniger Probleme wird es später geben.

Was ist mit Gebühren und Steuern?

Beim Kauf entstehen Notariats- und Grundbuchgebühren, die je nach Kanton unterschiedlich hoch ausfallen. Im Normalfall übernehmen beide Parteien diese zur Hälfte. Bei den Steuern zahlt der Käufer in der Regel die Handänderungssteuer. Der Verkäufer entrichtet die Grundstückgewinnsteuer.

Wie laufen die Bezahlung und die Übergabe der Immobilie?

Ist der Verkaufsvertrag rechtsgültig, gewährt das Finanzinstitut die Hypothek und zahlt dem Verkäufer den Kaufpreis aus. Die Liegenschaft wird mit der Schlüsselübergabe übernommen. Bei der Übergabe empfiehlt sich, in einem Rundgang mit dem Verkäufer nochmals genau zu prüfen, ob sich, die Liegenschaft auch wirklich im vereinbarten Zustand befindet. Jedes Detail sollte kontrolliert werden. Die Erstellung eines Abnahmeprotokolls ist sehr empfehlenswert. Mängel, die jetzt nicht erkannt werden, haben es später sehr schwer, gegenüber dem Verkäufer durchgesetzt zu werden.

Einziehen und das Leben geniessen?

Je vorsichtiger und vorausschauender man im Kaufprozess war, desto leichter wird einem dies fallen. Vielleicht ist professionelle Hilfe beim Kaufprozess doch nicht so ein schlechter Rat…