Consigli per l’acquisto di un immobile: come acquistare una proprietà d’abitazioni

Con una percentuale di abitazioni di proprietà del 43 percento, la Svizzera è fanalino di coda in Europa. Ciò non corrisponde però al sogno della maggior parte delle famiglie svizzere. Gli svizzeri desiderano vivere tra le proprie quattro mura, meglio se in una casa unifamiliare immersa nel verde. Tuttavia, la strada verso il sogno di un’abitazione di proprietà è tortuosa e piena di insidie. Ciò non dipende solo dai prezzi elevati degli immobili in Svizzera. Infatti, senza un supporto professionale, l’acquisto di un immobile comporta molte difficoltà e solleva tante domande a cui occorre dare una risposta:

Quali sono i miei limiti per l’acquisto di un immobile?

All’inizio bisogna chiedersi in che misura un immobile possa essere finanziato. Di quali mezzi liquidi, valori patrimoniali e fondi previdenziali posso disporre per finanziare l’acquisto dell’immobile? Eventualmente i parenti mi possono aiutare con crediti o prelievi anticipati? Perché è chiaro che per l’acquisto di una proprietà d’abitazioni è indispensabile disporre di capitale proprio, almeno nella misura del 20%. Meglio se di più. Inoltre, i creditori calcolano un tasso per quanto riguarda la sostenibilità del 5%. Le spese abitative non possono ammontare a più di un terzo del salario.

Di cosa ho bisogno e dove lo posso trovare?

La futura abitazione propria deve essere una casa già esistente o un appartamento in condominio oppure cerco un terreno edificabile per una nuova costruzione? Idea del prezzo, posizione, dimensione, numero di locali, con o senza giardino: tutti aspetti che devono essere chiariti preventivamente. Solo allora si consultano i portali internet, si cerca nei giornali, si guardano le affissioni o si contattano amici e conoscenti. Con un mandato di ricerca è anche possibile incaricare un agente immobiliare di trovare l’immobile adatto.

Come visito un immobile?

Per prima cosa si tratta, se possibile, di visitare il maggior numero di immobili corrispondenti al proprio budget per avere una panoramica migliore. In secondo luogo, nel corso delle visite si ha l’opportunità di richiedere le piante dettagliate e gli estratti del registro fondiario, oltre che porre domande sulle condizioni dell’immobile. Inoltre, dovreste visitare l’immobile desiderato più volte e a orari differenti per evitare acquisti impulsivi e ottenere informazioni possibilmente accurate anche dai colloqui con i vicini.

Come faccio a sapere se il prezzo richiesto è corretto?

Naturalmente i venditori hanno un’idea del prezzo. Questa però non deve sempre corrispondere all’effettivo valore di mercato. Per questo il prezzo dell’immobile che siete interessati ad acquistare deve essere verificato da un esperto indipendente. Affidatevi assolutamente a professionisti e fatevi accompagnare da un esperto immobiliare, ad esempio, a una visita dell’immobile.

Come gestisco il finanziamento?

Di norma in banca viene fornita una prima consulenza. La banca effettua la stima dell’immobile e valuta se il prezzo è adeguato. Se i criteri di sostenibilità sono soddisfatti, non ci sono ostacoli alla concessione dell’ipoteca. Importante: per ottenere buone condizioni, devono essere richieste più offerte da diversi fornitori di ipoteche.

Come faccio a presentare un’offerta?

Di norma, l’istituto di credito rilascia all’acquirente una conferma di finanziamento. Ciò dimostra al venditore la serietà dell’intenzione di acquisto. Se si tratta di un immobile ambito, spesso vengono presentate offerte da diversi potenziali acquirenti. In alcuni casi è richiesta anche una lettera motivazionale, in cui l’intenzione di acquisto viene motivata più dettagliatamente. Il venditore decide quindi a chi vendere l’immobile.

Come si svolge la stipula del contratto?

Una volta che ci si è aggiudicato l’immobile, spesso viene stipulato un contratto preliminare, detto contratto di prenotazione. Il venditore si impegna a riservare l’immobile, mentre l’acquirente si impegna all’acquisto e spesso anche al pagamento di un anticipo. A questo segue poi il contratto di compravendita che disciplina le esatte condizioni della transazione. Gli elementi principali del contratto sono: i dati dell’acquirente e del venditore, la descrizione dell’immobile, il prezzo d’acquisto, la data di consegna, lo stato dell’immobile alla consegna, le disposizioni sull’assunzione dei costi. Devono essere riportate anche le disposizioni speciali. Il serbatoio dell’olio combustibile per il riscaldamento viene consegnato vuoto o pieno? Sono inclusi anche dei mobili? Più dettagliato è il contratto, meno problemi si avranno in seguito.

Quali sono le tasse e le imposte?

L’acquisto comporta tasse notarili e oneri catastali che possono variare a seconda del Cantone. Normalmente le spese sono sostenute per metà da entrambe le parti. Per quanto riguarda le imposte, generalmente è l’acquirente a pagare l’imposta sul passaggio di proprietà. Il venditore paga l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Come si svolgono il pagamento e la consegna dell’immobile?

Se il contratto di vendita è valido, l’istituto finanziario concede l’ipoteca e corrisponde al venditore il prezzo d’acquisto. L’immobile viene rilevato con la consegna delle chiavi. Alla consegna è consigliabile visitare nuovamente l’immobile insieme al venditore per assicurarsi che l’immobile sia davvero nelle condizioni concordate. Deve essere controllato ogni dettaglio. La redazione di un verbale di consegna è caldamente raccomandata. I vizi che non vengono rilevati in questo momento difficilmente potranno essere contestati al venditore successivamente.

Trasferirsi e godersi la vita?

Maggiore è la cautela e la lungimiranza posta nel processo di acquisto, tanto più semplice sarà in seguito. Forse quello di avvalersi di un sostegno professionale nel processo d’acquisto è il consiglio migliore...