Hausbesitzerinnen und -besitzer zahlen aktuell Einkommenssteuern auf den Eigenmietwert ihres selbstbewohnten Eigenheims. Mehrere Versuche wurden bereits unternommen, um den Eigenmietwert abzuschaffen. Egal ob Bundesrat, Parlament oder Volksinitiativen, alle Versuche sind bislang gescheitert. Wir haben die wichtigsten Fakten zusammengefasst – für ein selbstbestimmtes Leben im Eigenheim.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts steht schon seit mehr als 20 Jahren zur Diskussion. Dass die Einkommenssteuer auf den Eigenmietwert von Eigentum überarbeitet werden soll, trifft auf breite Unterstützung. Wie diese Änderung allerdings aussehen soll, ist noch unklar, es kommt auf jedes Detail der Vorlage an. Denn mit der Abschaffung des Eigenmietwerts würden gewisse Abzüge für die Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer wegfallen. In der aktuellen Vorlage stehen zudem die Schuldzinsen und die Zweitwohnungen zur Diskussion. Es herrscht Uneinigkeit darüber, wie der Systemwechsel vollzogen werden soll.
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Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist ein Mietpreis für selbstgenutzte Liegenschaften. Es sind angenommene Einnahmen, die erzielt würden, wenn die eigene Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern extern vermietet oder verpachtet würde. Diese fiktiven Einnahmen unterliegen der Einkommenssteuer und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Als Wohneigentümerin oder Wohneigentümer zahlt man durch den Eigenmietwert deshalb zusätzliche Einkommenssteuern. Dahingegen können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und somit die Einkommenssteuer reduzieren.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Der Eigenmietwert berechnet sich aus 60 bis 70% des Betrags, der ein Mieter oder eine Mieterin für die Liegenschaft als Miete zahlen müsste. Der Eigenmietwert berechnet sich aus dem Steuerwert der Immobilie und dem Eigenmietwertsatz im jeweiligen Kanton, abzüglich der Hypothekarzinsen und allfälliger Unterhaltskosten (20% pauschal des Eigenmietwerts).
Folgendes Beispiel soll die Berechnung verdeutlichen:
Das Beispiel zeigt, dass der Eigenmietwert und dessen Abzüge von verschiedenen Faktoren beeinflusst wird. Der Eigenmietwert ist abhängig vom Steuerwert der Liegenschaft und vom Eigenmietwertsatz im jeweiligen Kanton. Die Kosten für den Unterhalt können je nach Liegenschaft höher oder tiefer sein und dementsprechend kann mehr oder weniger abzogen werden. Wenn die Zinsen steigen, steigt die Hypothekarzinsbelastung, was ebenfalls die Einkommenssteuer senken kann, da mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden kann.
Es kommt damit auf die individuelle Situation an, inwiefern Eigentümerinnen oder Eigentümer von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren oder nicht.
Was für Vorteile bzw. Nachteile hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Die folgenden Vor- und Nachteile basieren auf der aktuellen Reform, in der mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auch die bisherigen Abzugsmöglichkeiten bei der Einkommenssteuer weitgehend gestrichen werden sollen. Es sollen nur noch denkmalpflegerische Arbeiten als Abzug möglich sein.
Vorteile
Wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird, haben vor allem Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer einen Vorteil, welche die Hypothek fast vollständig amortisiert haben und wenig in den Unterhalt des Eigenheims investieren müssen. Diese Personen zahlen momentan meist höhere Steuern, da sie kaum etwas vom steuerbaren Einkommen in der Steuererklärung abziehen können.
Nachteile
Bei der Abschaffung des Eigenmietwerts haben diejenigen Personen mit Eigentum einen Nachteil, die aktuell hohe Hypothekarzinsen zahlen und in die Sanierung und den Unterhalt ihrer Liegenschaft investieren. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts könnten diese Kosten nicht mehr abgezogen werden, womit in den meisten Fällen mehr Einkommenssteuern anfallen würden.
Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Aktuell begünstigt das System des Eigenmietwerts diejenigen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer, die sich mit einer Hypothek verschulden und diese über einen längeren Zeitraum nicht zurückzahlen. Personen, die hohe Hypothekarzinsen bezahlen, können mehr von der Einkommenssteuer abziehen. So gibt es in gewissen Situationen keinen grossen Anreiz dafür, die Hypotheken zu amortisieren, was zu einer relativ hohen Schuldenquote führt. Die Abschaffung des Eigenmietwerts mit der aktuellen Reformvorlage würde womöglich dazu führen, dass Personen mit selbstbewohntem Wohneigentum künftig die Verschuldung mehr reduzieren möchten und die Hypotheken amortisieren, da die Schuldzinsen nicht mehr dieselben steuerlichen Vorteile bringen würden.
Wird der Eigenmietwert abgeschafft oder nicht?
Der Eigenmietwert ist schon lange ein Diskussionsthema. Ursprünglich wurde dieser 1934 per Notrecht als sogenannte «eidgenössische Krisenabgabe» zur Gesundung des Bundeshaushalts eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. Die Steuer für den Eigenmietwert kennt man in kaum einem anderen Land als der Schweiz.
Bisher konnten sich National- und Ständerat auf keine Lösung einigen. Im November/Dezember 2023 hat das Parlament einen neuen Anlauf genommen, um den Eigenmietwert abzuschaffen. Sollte dieser abgeschafft werden, schlägt der Nationalrat vor, dass Schuldzinsen maximal im Umfang von 40 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge abgezogen werden können, während der Ständerat eine Quote von 70 Prozent bevorzugt.
Es gibt jedoch noch Unklarheiten bezüglich der Besteuerung von Zweitwohnsitzen und der Berechnung der Schuldverzinsung. Die Diskussion darüber, ob der Eigenmietwert abgeschafft wird oder nicht, ist also noch nicht abgeschlossen. Die Entscheidung wird erneut diskutiert. Wann es in die nächste Runde geht, ist jedoch noch unklar.
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