Lorsque l’on vend sa maison, il n’est pas rare d’oublier un facteur de coût essentiel: l’impôt sur les gains immobiliers. Celui-ci peut parfois atteindre de fortes sommes et son calcul est souvent compliqué. En plus, si le vendeur ne peut pas payer, la plupart des cantons s’en remettent à l’acheteur. Le blog Immopulse vous explique tout en détail.

Qui veut vendre son bien immobilier, doit s’acquitter de l’un impôt sur le bénéfice éventuel de la vente: il s’agit de l’impôt sur les gains immobiliers. Cet impôt est calculé en fonction de la différence entre le prix de vente et les frais d’acquisition. Les frais d’acquisition ne comprennent pas seulement le prix d’achat, mais aussi tous les investissements effectués ultérieurement et augmentant la valeur du bien ainsi que les frais de transfert de propriété. Ces frais doivent toutefois être justifiés à l’aide de reçus.

Vendre une maison: chaque canton calcule différemment

Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers dépend principalement de trois facteurs:

  • la durée de la possession,
  • le montant du bénéfice,
  • et le canton (pour le taux d’imposition).

Plus vous possédez une propriété depuis longtemps, moins l’impôt sera élevé dans la plupart des cantons. La prise en compte de la durée de possession dans le calcul vise avant tout à éviter les successions rapides de ventes spéculatives. Il est évident que le montant du bénéfice lui-même soit pris en compte. Reste le dernier facteur: le canton dans lequel la propriété est vendue. Et c’est justement ce facteur qui peut entraîner des différences considérables. Un bénéfice de 200 000 francs dans une période de possession de cinq ans entraînera par exemple un impôt de l’ordre de 80 000 francs en Thurgovie, de 20 000 francs à Zoug.

Vendre une maison ancienne, voire historique

Vendre une maison ancienne, voire historiqueCette méthode de calcul peut néanmoins causer des problèmes pour les bâtiments plus anciens qui sont des propriétés familiales depuis des générations. Car une maison du XIXe siècle soigneusement entretenue et dont le prix ne dépassait pas quelques dizaines de milliers à l’époque, peut, selon l’emplacement, valoir aujourd’hui plusieurs millions. Le bénéfice et donc l’impôt seraient disproportionnés. C’est pourquoi, la plupart des cantons prennent en compte la valeur vénale ou la valeur de marché du bien d’il y a 10 ou 30 ans. Cependant, ce calcul n’est pas simple et il se peut que l’administration fiscale commette des erreurs. Il vaut donc la peine de vérifier soi-même le calcul ou de demander à un professionnel de le faire!

Report de l’imposition lors de l’achat d’un bien de remplacement

Cette méthode de calcul peut néanmoins causer des problèmes pour les bâtiments plus anciens qui sont des propriétés familiales depuis des générations. Car une maison du XIXe siècle soigneusement entretenue et dont le prix ne dépassait pas quelques dizaines de milliers à l’époque, peut, selon l’emplacement, valoir aujourd’hui plusieurs millions. Le bénéfice et donc l’impôt seraient disproportionnés. C’est pourquoi, la plupart des cantons prennent en compte la valeur vénale ou la valeur de marché du bien d’il y a 10 ou 30 ans. Cependant, ce calcul n’est pas simple et il se peut que l’administration fiscale commette des erreurs. Il vaut donc la peine de vérifier soi-même le calcul ou de demander à un professionnel de le faire!

Report de l’imposition lors de l’achat d’un bien de remplacement

Important: quiconque vend un bien immobilier qu’il a habité lui-même et qui, en l’espace de deux ans, fait l’acquisition d’un bien de remplacement en Suisse est, pour l’instant, exonéré de l’impôt sur les gains immobiliers. Ceci est surtout le cas si la totalité du produit de la vente est réinvestie dans un bien immobilier résidentiel en Suisse. Si seulement une partie est réinvestie, il faudra alors s’acquitter d’une partie de l’impôt.

En principe, la totalité de l’impôt est exigible une fois que la maison ou les biens de remplacement ultérieurs sont vendus à un tiers sans qu’un nouveau bien soit acquis en remplacement. Selon une décision du Tribunal fédéral, c’est le dernier canton de cette «série de ventes» qui peut prélever la totalité de l’impôt sur les gains immobiliers. Autre point important: le report de l’imposition est uniquement valable pour les propriétés résidentielles occupées à usage personnel; il ne s’applique pas aux résidences secondaires ou de vacances.

Le report de l’imposition est également accordé lorsque les parents lèguent leurs biens suite à une donation, un héritage anticipé ou une dévolution successorale à leur fille, par exemple, et que celle-ci vit elle-même dans la propriété. Ce n’est que lorsque la fille vendra la maison à un tiers que l’administration fiscale se manifestera.

Attention lors de l’achat d’une maison: régler l’aspect fiscal

L’impôt sur les gains immobiliers doit être payé par le vendeur d’une propriété. Si ce dernier ne peut satisfaire à l’obligation, c’est le nouveau propriétaire qui devra s’en acquitter dans la plupart des cantons. L’administration fiscale dispose en effet d’un droit de gage immobilier sur le bien en question et peut également obtenir l’impôt sur les gains immobiliers directement auprès de l’acheteur.

Par conséquent, il est important que l’acheteur se protège et exige que le vendeur garantisse l’impôt sur les gains immobiliers. Pour cela, il demande à l’administration fiscale d’estimer le montant de l’impôt et met une partie du prix d’achat en réserve. Une fois le montant exact déterminé, les autorités fiscales pourront accéder directement à cet argent.

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