Grundstückgewinnsteuer: Das müssen Sie wissen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen!

Wer seine Immobilie verkaufen will, hat für den allenfalls erzielten Verkaufsgewinn eine Steuer zu entrichten, die Grundstückgewinnsteuer. Der Verkaufsgewinn berechnet sich dabei aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten. Wobei zu den Anschaffungskosten nicht nur der Kaufpreis sondern auch alle nachträglichen, wertvermehrenden Investitionen in die Immobilie und die Gebühren für die Eigentumsübertragung gehören. Diese müssen allerdings mit Quittungen belegt werden.

Haus verkaufen: Jeder Kanton rechnet anders

Wie hoch die Grundstückgewinnsteuer ausfällt, hängt vor allem von drei Faktoren ab:

• Haltedauer,
• Höhe des Gewinns
• und dem Kanton (Steuersatz).

Je länger man die Immobilie im Besitz hatte, desto tiefer fallen in den meisten Kantonen die Steuern aus. Mit dem Einbezug der Haltedauer in die Steuerberechnung sollen vor allem rasch aufeinanderfolgende, spekulative Verkäufe erschwert werden. Die Höhe des Gewinns steht selbstredend. Bleibt noch der Kanton, in dem die Immobilie verkauft wird. Gerade dieser Faktor sorgt für beträchtliche Unterschiede. Ein Gewinn von 200’000 Franken innerhalb einer Haltedauer von z.B. von fünf Jahren führt im Thurgau zu 80’000 Franken Steuern, in Zug aber nur zu 20’000 Franken.

Altes oder gar historisches Haus verkaufen

Allerdings würde diese Berechnungsmethode bei Altbauten, die seit Generationen im Familienbesitz sind, für Probleme sorgen. Denn ein sorgfältig unterhaltenes Haus aus dem 19. Jahrhundert, das damals ein paar Zehntausende kostete, kann heute je nach Lage Millionen wert sein. Der Gewinn und damit die Steuer wäre unverhältnismässig. Deshalb wird in den meisten Kantonen der Verkehrswert bzw. Marktwert der Liegenschaft vor 10 bis 30 Jahren herangezogen. Allerdings ist diese Berechnung nicht einfach und in den Amtsstuben werden ab und an Fehler gemacht. Selber nachrechnen oder einen Profi nachrechnen lassen kann sich also lohnen!

Steueraufschub bei Kauf einer Ersatzliegenschaft

Wichtig: Wer seine Immobilie verkauft, die er selber bewohnt hat und sich innert zweier Jahre eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz beschafft, bleibt vorerst von der Grundstückgewinnsteuer verschont. Das gilt vor allem dann, wenn der volle Verkaufserlös erneut in Wohneigentum in der Schweiz investiert wird. Wird nur ein Teil reinvestiert, werden Teile der Steuer fällig.

Im Prinzip wird die volle Steuer erst dann fällig, wenn das Haus oder auch spätere Ersatzimmobilien ohne weitere Ersatzbeschaffung an einen Aussenstehenden verkauft werden. Dabei darf gemäss einem Bundesgerichtsurteil der letzte Kanton in der Reihe die gesamte Grundstückgewinnsteuer erheben. Und: Der Steueraufschub gilt nur für selbstgenutztes Wohneigentum, nicht aber für die Ferien- oder Zweitwohnung.

Der Steueraufschub wird auch gewährt, wenn Eltern ihre Liegenschaft durch Schenkung, Erbvorbezug oder Erbgang z.B. ihrer Tochter vermachen und diese die Liegenschaft auch selber bewohnt. Erst wenn die Tochter das Elternhaus an Dritte verkauft, flattert der Steuerbescheid in den Briefkasten.

Achtung beim Haus kaufen: Steuer sicherstellen

Die Grundstückgewinnsteuer muss vom Verkäufer einer Liegenschaft abgeliefert werden. Kann dieser der Verpflichtung nicht nachkommen, steht in den meisten Kantonen der neue Eigentümer in der Pflicht, die Steuerschuld zu begleichen. Der Fiskus besitzt ein Grundpfandrecht auf der Liegenschaft und kann sich die ausstehende Grundstückgewinnsteuer auch direkt vom Käufer holen.

Daher ist es wichtig, dass sich der Käufer schützt und vom Verkäufer die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer verlangt. Dazu lässt er die voraussichtliche Steuer vom Steueramt schätzen und legt die Summe als Teil des Kaufpreises zur Seite. Steht die Schuld fest, kann die Steuerbehörde direkt auf dieses Geld zugreifen.