Nouvelles dispositions pour les hypothèques: qui sont les gagnants et les perdants?

Depuis le début de l’année, la réglementation internationale «Bâle III» exige des banques suisses qu’elles fournissent davantage de fonds propres pour certaines hypothèques. Qu’est-ce que cela signifie pour le financement de logements en propriété et d’immeubles de rendement?

Gagnants: avantages pour les débiteurs hypothécaires à forte solvabilité

Les personnes disposant d’une excellente solvabilité et ayant souscrit moins de 60% de la valeur du bien immobilier sous forme d’hypothèque ont toutes les raisons de se réjouir: les banques accordent à ce groupe des suppléments pour marge légèrement plus bas, ce qui réduit les coûts de financement.

Perdants: un nantissement élevé devient plus cher

La situation est différente pour les propriétaires ayant un nantissement élevé et une solvabilité plus faible. Les personnes qui ont acheté un bien ces dernières années et qui ont encore une part de financement importante doivent s’attendre à des taux d’intérêt plus élevés, en particulier pour les hypothèques des
marchés financiers qui se composent du taux SARON et de la marge bancaire. L’écart entre les hypothèques peu coûteuses et les hypothèques chères pourrait se creuser encore au cours des prochains mois car les banques n’ont pas encore toutes intégré les nouvelles prescriptions dans leurs modèles de prix.

Stratégies d’allègement: réduire le nantissement

Les experts conseillent aux personnes concernées de réduire leur hypothèque si leur marge de manœuvre financière le permet. Une réévaluation du bien immobilier peut également contribuer à améliorer le nantissement par rapport à la valeur de marché. Les personnes qui possèdent leur bien depuis de nombreuses années déjà peuvent souvent recourir à une réserve financière du fait de la hausse des
prix de l’immobilier.

Coup dur pour les propriétaires d’immeubles de rendement et de résidences secondaires

Les propriétaires d’immeubles de rendement et de résidences de vacances en location sont particulièrement touchés. Ici, les taux d’intérêt augmentent surtout en cas de nantissement élevé. Avant les nouvelles prescriptions déjà, le financement des immeubles de rendement était plus strict afin de couvrir des
risques tels que la vacance ou les pertes de valeur. Aujourd’hui, la limite de financement de 75% est supprimée, de sorte que les banques exigent souvent des ratios de fonds propres de 40% ou plus. Cela renchérit considérablement le financement.

Pression croissante sur les prix des immeubles locatifs

Les personnes qui souhaitent vendre leur immeuble de rendement pourraient avoir une mauvaise surprise: face à la hausse des coûts de financement, les acheteurs potentiels risquent de proposer des prix plus bas. Alors que les prix des biens situés à des emplacements privilégiés restent dans l’ensemble stables, des
baisses l’ordre de 10 à 20% sont attendues pour les biens hors des centres. Les experts parlent d’un net ralentissement du marché.

Le boom de la construction de propriétés par étages s’essouffle

Les nouveaux projets de construction sont eux aussi freinés par des prescriptions plus strictes. Désormais, toute personne qui envisage de diviser un immeuble locatif en propriété par étages doit réunir jusqu’à 50% de fonds propres. Un obstacle qui dissuade de nombreux investisseurs. De nombreux projets sont
d’ores et déjà suspendus et la frilosité règne.

Malgré des taux directeurs en baisse, cette tendance devrait se poursuivre. Même si la Banque nationale suisse abaisse encore le taux directeur le 20 mars, les coûts de financement n’en seraient que peu réduits. Ce n’est que lorsque les prix de l’immobilier remonteront sensiblement que la situation pourra s’inverser. En attendant, les investisseurs restent prudents.