Neue Hypotheken-Regeln: Wer jetzt profitiert – und wer draufzahlt

Das internationale Regelwerk «Basel III» verlangt seit Anfang Jahr von Schweizer Banken, für bestimmte Hypotheken mehr Eigenkapital bereitzustellen. Was bedeutet das für die Finanzierung von Wohneigentum
und Renditeobjekten?

Gewinner: Vorteile für bonitätsstarke Hypothekarnehmer

Wer eine erstklassige Bonität hat und weniger als 60 Prozent des Immobilienwerts als Hypothek aufgenommen hat, darf sich freuen: Banken gewähren dieser Gruppe leicht gesenkte Margenaufschläge. Dadurch reduzieren sich die Finanzierungskosten.

Verlierer: Hohe Belehnung wird teurer

Anders sieht es für Wohneigentümer mit hoher Belehnung und schwächerer Bonität aus. Wer in den letzten Jahren gekauft hat und noch einen hohen Finanzierungsanteil offen hat, muss mit höheren Zinssätzen rechnen – insbesondere bei Finanzmarkt-Hypotheken, die aus dem SARON-Zins plus Bankmarge bestehen. Die Schere zwischen günstigen und teuren Hypotheken könnte sich in den kommenden Monaten noch weiter öffnen, da Banken die neuen Vorschriften erst nach und nach in ihre Preismodelle integrieren.

Strategien zur Entlastung: Belehnung reduzieren

Experten raten Betroffenen, ihre Hypothek zu reduzieren, sofern es der finanzielle Spielraum zulässt. Eine
Neubewertung der Immobilie kann ebenfalls helfen, die Belehnung im Verhältnis zum Marktwert zu verbessern. Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung bereits seit vielen Jahren besitzt, kann durch gestiegene Immobilienpreise oft auf ein finanzielles Polster zurückgreifen.

Harte Zeiten für Besitzer von Renditeobjekten und Zweitwohnungen

Besonders stark betroffen sind Besitzer von Anlageimmobilien und vermieteten Feriendomizilen. Hier steigen die Zinsen vor allem dann, wenn eine hohe Belehnung vorliegt. Bereits vor den neuen Vorschriften waren Finanzierungen von Renditeobjekten strenger, um Risiken wie Leerstand oder Wertverluste abzusichern. Nun fallen die bisherigen 75-Prozent-Finanzierungsgrenzen, so dass Banken oft Eigenkapitalquoten von 40 Prozent oder mehr verlangen. Das verteuert die Finanzierung erheblich.

Preisdruck auf Mehrfamilienhäuser wächst

Wer sein Renditeobjekt verkaufen will, könnte eine unangenehme Überraschung erleben: Aufgrund der erhöhten Finanzierungskosten dürften potenzielle Käufer niedrigere Kaufpreise bieten. Während Immobilien an Toplagen weitgehend stabil bleiben, ist abseits der Zentren mit Preisabschlägen von 10 bis 20 Prozent zu rechnen. Experten sprechen von einer spürbaren Marktabkühlung.

Bauboom für Stockwerkeigentum gerät ins Stocken

Auch neue Bauprojekte werden von den strengeren Vorschriften ausgebremst. Wer ein Mehrfamilienhaus zur Aufteilung in Stockwerkeigentum plant, muss nun bis zu 50 Prozent Eigenkapital aufbringen – eine Hürde, die viele Investoren zurückschrecken lässt. Bereits jetzt sind zahlreiche Projekte auf Eis gelegt oder werden nur noch zögerlich realisiert.

Trotz niedrigerer Leitzinsen dürfte sich dieser Trend fortsetzen. Selbst wenn die Schweizerische Nationalbank am 20. März den Leitzins weiter senkt, würde dies die Finanzierungskosten nur geringfügig entlasten. Erst wenn die Immobilienpreise wieder spürbar steigen, könnte sich das Blatt wenden – doch bis dahin bleiben Investoren vorsichtig.