Nuove regole relative alle ipoteche: chi ne beneficia, e chi ci perde

Da inizio anno la regolamentazione internazionale «Basilea III» impone alle banche svizzere di mettere a disposizione più capitale proprio per certe ipoteche. Cosa significa questo per il finanziamento della proprietà d’abitazioni e degli immobili da reddito?

Chi ci guadagna: vantaggi per debitori ipotecari altamente solvibili

Chi dispone di un’eccellente solvibilità e ha acceso un’ipoteca per meno del 60% del valore dell’immobile ha di che gioire. A questa categoria, le banche applicano margini leggermente ridotti. In questo modo si riducono i costi finanziari.

Chi ci perde: gli anticipi elevati diventano più onerosi

Diversa è la situazione per i proprietari d’abitazioni con anticipo elevato e solvibilità più debole. Chi ha acquistato negli ultimi anni e ha ancora un’elevata quota di finanziamento da saldare, deve aspettarsi tassi d’interesse più elevati, in particolare per le ipoteche del mercato finanziario, costituite dall’interesse SARON più il margine bancario. Il divario tra ipoteche convenienti e costose potrebbe aumentare ulteriormente nei prossimi mesi, poiché le banche integreranno gradualmente le nuove norme nei loro modelli dei prezzi.

Strategie utili: ridurre l’anticipo

Gli esperti consigliano alle persone interessate di ridurre l’ipoteca, se il margine di manovra finanziario lo consente. Anche una rivalutazione dell’immobile può aiutare a migliorare l’anticipo in relazione al valore di
mercato. Chi possiede una casa o un appartamento in condominio da molti anni, spesso può disporre di una riserva di denaro grazie all’aumento dei prezzi degli immobili.

Tempi duri per i proprietari di immobili da reddito e di abitazioni secondarie

Particolarmente colpiti sono i proprietari di immobili d’investimento e di abitazioni di vacanza date in locazione. In questo caso gli interessi aumentano soprattutto in presenza di un anticipo elevato. Già prima dell’entrata in vigore delle nuove norme i finanziamenti di immobili da reddito erano più severi, al fine di
coprire rischi come gli sfitti o le perdite di valore. Ora, gli attuali limiti di finanziamento del 75% decadono, per cui le banche richiedono spesso quote di capitale pari o superiori al 40%. Ciò rende il finanziamento notevolmente più costoso.

Cresce la pressione sui prezzi delle case plurifamiliari

Chi desidera vendere il proprio immobile da reddito potrebbe avere una spiacevole sorpresa: a causa dell’aumento dei costi finanziari, i potenziali acquirenti potrebbero offrire prezzi d’acquisto più bassi. Mentre i prezzi degli immobili in posizioni privilegiate rimarranno perlopiù stabili, fuori dai centri urbani si prevedono riduzioni dei prezzi del 10-20%. Gli esperti parlano di un sensibile raffreddamento del mercato.

Stallo del boom edilizio della proprietà per piani

Anche i nuovi progetti edilizi hanno subito una battuta d’arresto a causa dalle norme più severe. Chi progetta una casa plurifamiliare da suddividere in proprietà per piani, ora deve disporre di un capitale proprio pari fino al 50%: un ostacolo che scoraggia molti investitori. Numerosi progetti sono già stati accantonati o vengono realizzati a rilento.

Nonostante il calo dei tassi guida, questa tendenza dovrebbe proseguire. Anche se il 20 marzo la Banca nazionale svizzera dovesse tagliare ulteriormente il tasso guida, ciò inciderebbe solo minimamente sulla riduzione dei costi finanziari. La situazione potrebbe cambiare solo con un nuovo sensibile aumento dei prezzi degli immobili ma, fino ad allora, gli investitori rimarranno cauti.