Grundstückgewinnsteuer: Was Eigentümer wissen sollten

Wer in der Schweiz ein Haus, eine Eigentumswohnung oder Bauland verkauft, sollte die Grundstückgewinnsteuer von Anfang an in die Planung einbeziehen. Denn es reicht nicht, sich erst kurz vor dem Verkauf Gedanken darüber zu machen: Wer während der Besitzdauer clever investiert, kann die Steuern beim Verkauf optimieren.

Wenn eine Immobilie mit Gewinn verkauft wird, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Besteuert wird dabei nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern die Differenz zwischen Verkaufserlös und anrechenbaren Anlagekosten. Dazu gehören je nach Fall der frühere Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen und bestimmte Kosten rund um Erwerb und Verkauf. Wer etwa in einen Ausbau, eine energetische Sanierung oder andere wertsteigernde Massnahmen investiert, kann den steuerbaren Gewinn senken. Deshalb: Rechnungen und Belege unbedingt aufbewahren!

Dauer des Besitzes senkt die Grundstückgewinnsteuer

Wie die Steuer im Detail berechnet wird, hängt stark vom Kanton ab, weil es in der Schweiz keine einheitliche landesweite Ausgestaltung gibt. In allen Kantonen mit Ausnahme von Obwalden spielt jedoch die Besitzdauer eine wesentliche Rolle: Je kürzer eine Liegenschaft gehalten wird, desto höher fällt die Steuer aus. Umgekehrt sinkt die Belastung häufig, wenn ein Objekt über viele Jahre im Eigentum bleibt. Dabei unterscheiden sich die Rabatte stark, wie eine aktuelle Übersicht des Regierungsrats des Kantons Schwyz zeigt: So profitieren Immobilienbesitzer im Kanton Glarus nach 30 Jahren Besitzdauer von einer Steuerermässigung von 90 Prozent, während Eigentümer in Zug und Luzern lediglich 25 Prozent einsparen (bei einer Besitzdauer von 25 bzw. 33 Jahren).

Steueraufschub heisst nicht Steuerbefreiung

In bestimmten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer beim Eigentumswechsel nicht sofort erhoben, sondern auf später verschoben. Das gilt zum Beispiel bei Erbgang, Schenkung oder Erbvorbezug. Auch bei selbst genutztem Wohneigentum kann ein Aufschub möglich sein, wenn der Erlös wieder in ein neues, ebenfalls selbst genutztes Eigenheim in der Schweiz investiert wird. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist das besonders relevant, wenn sie sich vergrössern, verkleinern oder ihren Wohnort wechseln wollen. Entscheidend ist aber: Aufgeschoben bedeutet nicht aufgehoben. Die latente Steuerlast bleibt grundsätzlich bestehen.

Immer wieder wird die Grundstückgewinnsteuer diskutiert, so wie letztes Jahr im Kanton Zürich. Der Regierungsrat schlug vor, den Kanton zu 25 Prozent am Ertrag der Grundstückgewinnsteuer zu beteiligen. Dieser Vorschlag wurde aber nach der Vernehmlassung nicht weiterverfolgt. Für Eigentümer änderte sich nichts. Anders im Kanton Genf: Dort gilt seit Anfang 2025 bei einer Besitzdauer von 25 Jahren oder mehr ein Steuersatz von 2 Prozent.

Fazit

Die Grundstückgewinnsteuer zeigt, wie wichtig eine langfristige Sicht auf Immobilien ist. Wer Unterlagen sauber führt, Investitionen dokumentiert und den Standortkanton im Blick behält, schafft früh die Grundlage für einen späteren, lukrativeren Verkauf. Gerade in einem Markt mit hohen Immobilienpreisen lohnt es sich, nicht nur den Kauf, sondern auch den möglichen Ausstieg frühzeitig steuerlich zu planen.