Impôt sur les gains immobiliers: à savoir si vous êtes propriétaire

Lorsqu’on vend une maison, un appartement ou un terrain à bâtir en Suisse, il faut intégrer l’impôt sur les gains immobiliers dès le début de la planification. En effet, il ne suffit pas de se poser la question juste avant de vendre son bien: investir intelligemment pendant la durée de possession permet d’optimiser ses impôts en cas de vente.

L’impôt sur les gains immobiliers est dû lorsque le bien immobilier est vendu en réalisant une plus-value. Ce n’est pas le prix de vente qui est imposé, mais la différence entre le produit de la vente et les frais d’investissement considérés. Il peut s’agir, selon le cas, du prix d’achat antérieur, d’investissements ayant amélioré la valeur du bien et de certains frais liés à l’achat ou à la vente. En investissant par exemple dans des aménagements, un assainissement énergétique ou d’autres mesures visant à augmenter la valeur du bien, vous pouvez réduire le bénéfice imposable. Par conséquent: conservez impérativement les factures et les justificatifs!

La durée de possession réduit l’impôt sur les gains immobiliers

Le calcul détaillé de l’impôt dépend fortement des cantons, car il n’existe pas de structure uniforme à l’échelle nationale en Suisse. Dans tous les cantons, à l’exception d’Obwald, la durée de possession joue toutefois un rôle essentiel: plus elle est courte, plus l’impôt est élevé. A l’inverse, la charge diminue souvent si un bien reste détenu par ses propriétaires pendant de nombreuses années. Les rabais varient fortement, comme le montre un aperçu récent du Gouvernement du canton de Schwyz: ainsi, les propriétaires immobiliers du canton de Glaris bénéficient d’une réduction d’impôt de 90% après une durée de détention de 30 ans, tandis que les propriétaires de Zoug et de Lucerne n’économisent que 25% (respectivement pour une durée de détention de 25 et 33 ans).

Report de l’imposition ne signifie pas exonération fiscale

Dans certains cas, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas prélevé immédiatement lors du changement de propriété, mais de manière différée. Cela s’applique par exemple en cas de succession, de donation ou
d’avancement d’hoirie. Dans le cas d’un logement en propriété à usage propre, un report est également possible si le produit de la vente est réinvesti dans un autre logement en propriété à usage propre en Suisse. C’est particulièrement important pour les propriétaires qui souhaitent changer de logement pour un plus petit ou un plus grand, ou qui souhaitent changer de lieu de résidence. Mais différer ne veut pas dire supprimer. En principe, la charge fiscale différée est maintenue.

L’impôt sur les gains immobiliers fait régulièrement l’objet de débats, comme l’année dernière dans le canton de Zurich. Le Conseil d’Etat a proposé de faire participer le canton à hauteur de 25% au produit de l’impôt sur les gains immobiliers. Cette proposition n’a toutefois pas été retenue à l’issue de la procédure de consultation. Rien n’a changé pour les propriétaires. Il n’en va pas de même dans le canton de Genève: depuis début 2025, le taux d’imposition y est de 2% pour une durée de possession de 25 ans ou plus.

Synthèse

L’impôt sur les gains immobiliers montre l’importance d’une vision à long terme de son bien. En archivant soigneusement les documents, en documentant les investissements et en gardant un œil sur le canton
d’implantation, vous créez en amont les bases d’une vente ultérieure plus lucrative. Sur un marché où les prix de l’immobilier sont élevés, il est judicieux de planifier suffisamment tôt non seulement l’achat, mais aussi l’éventuelle sortie du marché.