Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: cosa devono sapere i proprietari d’abitazioni

Se un immobile viene venduto con profitto, si applica l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Ciò che viene tassato non è l’intero prezzo di vendita, bensì la differenza tra il ricavato della vendita e le spese d’investimento computabili. Vi rientrano, a seconda del caso, il prezzo d’acquisto precedente, gli investimenti atti ad incrementare il valore e certe spese legate all’acquisto e alla vendita. Chi, ad esempio, investe in un
ampliamento, in un risanamento energetico o in altre misure atte ad aumentare il valore dell’immobile, può ridurre l’utile imponibile. Pertanto, è bene conservare sempre le fatture e i giustificativi.

La durata del possesso riduce l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Il modo in cui viene calcolata nel dettaglio l’imposta dipende molto dal Cantone, perché in Svizzera non esiste un’implementazione uniforme a livello nazionale. In tutti i Cantoni, eccetto nell’Obvaldo, la durata della proprietà riveste un ruolo fondamentale: più breve è il periodo di possesso di un immobile, più elevata è l’imposta. Al contrario, l’onere fiscale spesso diminuisce quanto più a lungo l’immobile rimane in possesso del proprietario. Come mostra un’attuale panoramica del Consiglio di Stato del Canton Svitto, le riduzioni variano notevolmente: i proprietari di immobili nel Canton Glarona, ad esempio, beneficiano di una riduzione fiscale del 90% dopo 30 anni di proprietà, mentre i proprietari di immobili a Zugo e Lucerna risparmiano solo il 25% (su una durata di possesso di rispettivamente 25 e 33 anni).

Il differimento dell’imposizione non significa esenzione fiscale

In determinati casi l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non viene riscossa al momento del passaggio di proprietà, ma rinviata a una data successiva. Ciò vale, ad esempio, in caso di successione, donazione o acconto della quota ereditaria. Un differimento è possibile anche nel caso di una proprietà d’abitazioni a uso proprio, se il ricavato viene reinvestito in una nuova abitazione di proprietà in Svizzera, sempre a uso proprio. Ciò è particolarmente importante per le proprietarie e i proprietari che desiderano ampliare, ridurre o cambiare domicilio. È però fondamentale ricordare che il differimento non significa esenzione. In linea di massima l’onere fiscale latente rimane invariato.

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare continua ad essere un tema di discussione, come l’anno scorso nel Canton Zurigo. Il Consiglio di Stato proponeva di far partecipare il Cantone nella misura del 25% ai proventi dell’imposta in questione. Dopo la consultazione, tuttavia, la proposta non è stata portata avanti. Per i proprietari non è cambiato nulla. Diversa la situazione nel Canton Ginevra: dal 2025, per una durata di possesso pari o superiore a 25 anni, si applica un’aliquota d’imposta del 2%.

Conclusione

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dimostra quanto sia importante adottare una visione a lungo termine sugli investimenti immobiliari. Chi tiene in ordine la documentazione, registra gli investimenti e tiene d’occhio le regole del Cantone di ubicazione crea per tempo le basi per una futura vendita più redditizia. Specialmente in un mercato con prezzi immobiliari elevati, vale la pena pianificare per tempo dal punto di vista fiscale non solo l’acquisto, ma anche l’eventuale vendita.