Der Traum von der perfekten Ferienwohnung ist ausgeträumt

Der Ferienwohnungsmarkt ist ausgetrocknet. Wer von einem luxuriösen Objekt an bester Lage träumt, muss weiterträumen – oder aber tief in die Tasche greifen. Wer hingegen zu einem Kompromiss bereit ist, hat gute Chancen, sein Glück zu finden.

Covid hat in vielen die Sehnsucht nach einem zweiten, naturnahen Zuhause geweckt – und einen Run auf Ferienwohnungen ausgelöst. Nicht zuletzt, weil die Menschen durch die Pandemie auf den Geschmack des Arbeitens im Homeoffice gekommen sind. Dank des coronabedingten Booms von Online-Meetings
ist es salonfähig geworden, das Arbeitsleben in die Berge zu verlegen. Kommt hinzu: Bei vielen sind genug Geldreserven vorhanden. Was in den letzten zwei Jahren aufgrund der vielen Beschränkungen nicht ausgegeben wurde, ist jetzt im Portemonnaie bzw. auf dem Bankkonto. Und kann in eine Ferienwohnung investiert werden.

Der Markt ist leergefegt

Wäre da nicht die Angebotsflaute. Auf dem Schweizer Ferienwohnungsmarkt herrscht gähnende Leere. Viele Eigentümer haben Gefallen am Leben abseits des städtischen Trubels gefunden und nutzen ihre Ferienwohnungen selbst. Ein weiterer Grund für das mangelnde Angebot ist die vor zehn Jahren angenommene Zweitwohnungsinitiative, die es grundsätzlich verbietet, in Gemeinden mit über einem Fünftel Zweitwohnungen neue Zweitdomizile zu bauen. Sprich: Es kommen nur wenige bestehende Wohnungen auf den Markt, und neue werden kaum gebaut. Die Folge: In den beliebten Regionen Graubünden, Bern und der Zentralschweiz stehen momentan nur rund 1,5 Prozent des Wohnungsbestands zum Verkauf.

Hohe Preise für Ferienwohnungen

Das Angebot ist klein, die Nachfrage gross – und die Preise daher immens. Sie sind mittlerweile rund 15 Prozent höher als vor der Pandemie. Konkret: Kostete eine Ferienwohnung Anfang 2020 noch 860'000 Franken, wird sie heute für rund eine Million angeboten. Nach oben aus schlagen dabei die Region St. Moritz und das Engadin: Hier werden gemäss dem jüngsten, alljährlich von der UBS herausgegebenen «Alpine Property Focus» Quadratmeterpreise von bis zu 25'000 Franken verlangt. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in der Schweiz liegt bei rund 6'700 Franken pro Quadratmeter.

Flexibilität ist gefragt

Eine perfekt ausgestattete Ferienwohnung an optimaler Lage wird sich ein Normalverdiener kaum mehr leisten können. Trotzdem muss der Traum von einer Ferienwohnung im Grünen kein solcher bleiben. Wer kompromissbereit ist, hat weiterhin die Chance, im Rahmen seines Budgets fündig zu werden. Vielleicht nicht direkt neben dem Skilift, vielleicht weniger luxuriös als erhofft und vielleicht nicht am Lieblingsort. Aber das muss das Glück nicht zwingend trüben. Wer die Augen offen hält, wird vielleicht in Leukerbad oder
Disentis fündig. Dort liegt der Quadratmeterpreis nach wie vor bei rund 6'700 Franken – rund einem Viertel von jenem an den vermeintlichen Topdestinationen.

Beim Kauf von Ferienwohnungen warten finanzielle Hürden

Ein letzter grosser Stolperstein, wenn ein bezahlbares Objekt gefunden ist: die Finanzierung. Bei Ferienwohnungen ist die Hürde noch grösser als bei Eigenheimen, verlangen die Banken doch eine Amortisierung bereits ab einer Belehnung von 50 Prozent. Ansonsten kommen dieselben Kriterien zum Zug
wie bei der Eigenheimfinanzierung: Hypothekarzinsen, Amortisationen und Unterhaltskosten dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen – bei einer Kalkulation mit einem Zinssatz von fünf Prozent. Bei Ferienwohnungen wenden Banken hingegen meist noch strengere Finanzierungskriterien an als bei Immobilien am Erstwohnsitz. Ein Zugriff auf die Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a bleibt Ferienwohnungs-Käufern dabei verwehrt.

55'000 Franken mehr Eigenkapital nötig

Gemäss dem aktuellen «Alpine Property Focus» sind heute für den Kauf einer Zweitwohnung, die eine Million Franken kostet, rund 55’000 Franken mehr Eigenkapital und 20’000 Franken mehr Jahreseinkommen erforderlich als noch Anfang 2020 – bei einer Belehnung von 60 Prozent. Kommt hinzu, dass infolge der gestiegenen Energiepreise die Nutzungskosten massiv zunehmen werden. Fazit: Augen auf nicht nur bei der Ferienwohnungssuche, sondern auch bei den zu erwartenden Kosten. Sonst wird aus dem Traum im Handumdrehen ein Albtraum.

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