Immobilie geerbt – aber wie viel bleibt wirklich?

«Du hast ein Haus geerbt? Krass!» So oder ähnlich reagieren viele, wenn sie hören, dass ein Bekannter neu (Mit-)Besitzer einer stattlichen Immobilie ist. Worüber hingegen kaum gesprochen wird: Mit einem Haus oder einer Wohnung werden nicht nur Vermögenswerte weitergegeben, sondern unter Umständen auch Schulden, diverse Verpflichtungen und laufende Kosten.

Beträgt der voraussichtliche Wert des geerbten Elternhauses eine Million Franken und lastet auf der Liegenschaft eine Hypothek von 300'000 Franken, beläuft sich der Nettovermögenswert auf 700'000 Franken. Dies wohlgemerkt vor allfälligen Renovationen, laufenden Nebenkosten, Steuern sowie den Ansprüchen weiterer Erbberechtigter. Deshalb lohnt es sich, nach einem Erbfall den effektiven Marktwert der Immobilie unter die Lupe zu nehmen.

Drei Erben – drei unterschiedliche Pläne

Besonders anspruchsvoll wird ein Immobilienerbe, wenn mehrere Personen beteiligt sind. Bis zur Teilung des Nachlasses bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört ihnen gemeinsam und wesentliche Entscheidungen können grundsätzlich nur gemeinsam getroffen werden.

Genau hier beginnen häufig die Konflikte: Sie selbst möchten das Elternhaus vielleicht behalten, Ihr Bruder hingegen möglichst schnell verkaufen und Ihre Schwester erst einmal vermieten. Darüber hinaus ist die Person, die das Haus übernehmen möchte, an einem tiefen Wert interessiert, denn sie muss die anderen Erben auszahlen. Die Miterben hingegen streben einen möglichst hohen Wert an.

Wer das Haus übernimmt, braucht viel Kapital

Möchten Sie Ihr Elternhaus übernehmen, müssen Sie die Miterben – also zum Beispiel Ihre Geschwister – entschädigen. Ganz konkret (und etwas vereinfacht gerechnet) heisst das bei einem Nettovermögenswert von 700'000 Franken und drei gleichberechtigten Erben: Sie müssen rund 460'000 Franken aufbringen.

Auch die bestehende Hypothek und laufende Kosten bleiben zu berücksichtigen. Ob Sie all das finanzieren können, hängt von Ihrem Einkommen, Ihren Eigenmitteln und der Tragbarkeit der Hypothek ab. Der Wunsch, ein Elternhaus in der Familie zu behalten, kann schnell mit der finanziellen Realität kollidieren.

Achtung, Steuern!

Ein weiterer Punkt wird ebenfalls oft übersehen: die Grundstückgewinnsteuer. Beim Erbgang selbst wird sie zwar grundsätzlich aufgeschoben, doch bei einem späteren Verkauf der Immobilie kann die Steuer fällig werden. Dabei zählt nicht nur die Wertentwicklung seit dem Erbfall, sondern seit dem ursprünglichen Kauf resp. Neubau der Liegenschaft.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts 2029 verändert sich ausserdem die steuerliche Situation für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer: Zwar ist das Wohnen an sich dann nicht mehr steuerpflichtig, dafür können Unterhaltskosten grundsätzlich nicht mehr steuerlich abgezogen werden. Auch der Schuldzinsenabzug wird eingeschränkt.

Fazit: Erst bewerten, dann entscheiden

Ein Haus kann ein Geschenk, aber auch eine finanzielle und familiäre Herausforderung sein. Besonders bei mehreren Erben lohnt es sich deshalb, Gefühle und Fakten sauber voneinander zu trennen. Eine neutrale Immobilienbewertung, die den Marktwert bestimmt, aber auch den absehbaren Investitionsbedarf professionell schätzt, kann emotionale Diskussionen versachlichen und eine faire Grundlage schaffen. Unsere Expertinnen und Experten stehen Ihnen dabei gerne zur Seite.