Immobile in eredità: cosa si riceve effettivamente?

«Hai ereditato una casa? Wow!» Molte persone reagiscono in modo simile quando sentono che un conoscente è ora (com)proprietario di un immobile importante. Non si parla quasi mai del fatto che con una casa o un appartamento non vengono trasferiti solo valori patrimoniali, ma in determinate circostanze anche debiti, vari obblighi e costi correnti.

Se il valore previsto della casa ereditata dai genitori ammonta a un milione di franchi e l’immobile è gravato da un’ipoteca di 300 000 franchi, il valore patrimoniale netto ammonta a 700 000 franchi. Questo, beninteso, prima di eventuali ristrutturazioni, spese accessorie correnti, imposte e diritti di altri aventi diritto alla successione. Per questo motivo, dopo un caso di successione vale la pena verificare attentamente l’effettivo valore di mercato dell’immobile.

Tre eredi – tre piani diversi

Un’eredità immobiliare diventa una questione particolarmente complessa quando sono coinvolte più persone. Fino alla divisione dell’eredità formano una comunione ereditaria. L’immobile appartiene a loro collettivamente e le decisioni importanti possono essere prese soltanto insieme.

Ed è proprio qui che iniziano spesso i conflitti: voi magari desiderate tenere la casa dei genitori, vostro fratello vuole venderla al più presto, mentre vostra sorella intende darla in affitto. Inoltre, la persona che desidera riprendere la casa spinge affinché il suo valore sia basso, dal momento che deve rimborsare gli altri eredi. Al contrario, i coeredi mirano a un valore possibilmente elevato.

Chi rileva la casa deve avere un capitale cospicuo

Se desiderate rilevare la casa dei genitori, siete tenuti a indennizzare i coeredi, ad esempio fratelli e sorelle. Concretamente (e in modo un po’ semplificato) significa: se il valore patrimoniale netto ammonta a 700 000
franchi e vi sono tre eredi con gli stessi diritti: siete chiamati a versare circa 460 000 franchi.

Anche l’ipoteca esistente e i costi correnti devono essere presi in considerazione. Finanziare le voci di cui sopra dipende dal reddito, dai mezzi propri e dalla sostenibilità finanziaria dell’ipoteca. Il desiderio di mantenere la casa dei genitori in famiglia può collidere rapidamente con la realtà finanziaria.

Attenzione alle imposte!

Un altro punto viene spesso trascurato: l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. In caso di successione stessa, in linea di massima l’eredità viene rinviata, tuttavia l’imposta può essere dovuta in caso di vendita successiva dell’immobile. Non conta solo l’evoluzione del valore dopo la successione, ma dal momento originario dell’acquisto o della costruzione dell’immobile.

Con l’abolizione del valore locativo proprio, nel 2029, cambia anche la situazione fiscale per le proprietarie e i proprietari d’abitazioni: l’abitazione in sé non è più soggetta a imposte, però anche le spese di mantenimento
sostanzialmente non possono più essere dedotte fiscalmente. Anche la deduzione degli interessi passivi sarà limitata.

Conclusione: meglio valutare bene prima di decidere

Una casa può essere un bel regalo, ma anche una sfida finanziaria e familiare. Soprattutto in presenza di più eredi vale la pena separare nettamente i sentimenti dai fatti. Una valutazione immobiliare neutrale, che determini il valore di mercato e stimi anche in modo professionale il fabbisogno d’investimento prevedibile, può rendere più oggettiva una discussione che rischia di trascendere nell’emotività, e creare una base equa. I nostri esperti saranno lieti di affiancarvi e consigliarvi in materia.