Que reste-t-il après l’héritage d’un bien immobilier?

«Tu as hérité d’une maison? Incroyable!» Voilà ce qu’on entend souvent lorsqu’on a (co)hérité d’un bien immobilier. En revanche, ce dont on ne parle presque jamais: une maison ou un appartement ne constitue pas seulement des valeurs patrimoniales, mais est aussi, dans certains cas, associé à des dettes, divers engagements et des frais courants.

Si la valeur escomptée de la maison parentale héritée est d’un million de francs et avec une hypothèque de 300 000 francs, la valeur nette se monte à 700 000 francs. Et ce, avant d’éventuelles rénovations, frais additionnels courants, impôts et prétentions d’autres ayants droit à la succession. Il est donc judicieux d’examiner de près la valeur de marché effective du bien après un héritage.

Trois héritiers, trois plans différents

L’héritage d’un bien immobilier est particulièrement complexe lorsque plusieurs personnes sont impliquées. Jusqu’au partage de la succession, elles forment une communauté héréditaire. Le bien immobilier constitue une propriété commune, et les décisions importantes doivent en principe être prises ensemble.

C’est là qu’apparaissent souvent les premiers conflits: vous souhaitez peut-être garder la maison parentale, mais votre frère aimerait la vendre au plus vite et votre sœur, la louer dans un premier temps. En outre, la personne qui souhaite reprendre la maison favorise une valeur faible, car elle doit verser leur part aux autres héritiers. En revanche, ces derniers visent la valeur la plus élevée possible.

Reprendre la maison requiert beaucoup de capital

Si vous souhaitez reprendre la maison de vos parents, vous devez indemniser vos cohéritiers, par exemple vos frères et sœurs. Pour faire simple, si on fait le calcul avec une fortune nette de 700 000 francs et trois héritiers jouissant des mêmes droits, vous devriez payer environ 460 000 francs.

L’hypothèque existante et les frais courants doivent également être pris en compte. Votre capacité financière dépend de votre revenu, de vos fonds propres et des frais liés à l’hypothèque. Le désir de conserver la maison parentale se heurte alors à la réalité financière.

Attention aux impôts!

Autre point souvent négligé: l’impôt sur les gains immobiliers. En principe, l’impôt est différé lors de la succession, mais il peut devenir exigible en cas de vente ultérieure du bien immobilier. Et là, ce n’est pas seulement l’évolution de la valeur depuis la succession qui est prise en compte, mais celle depuis l’achat initial ou la construction du bien.

La suppression de la valeur locative en 2029 change en outre la situation fiscale des propriétaires immobiliers: ale logement en soi n’est plus imposable, en revanche les frais d’entretien ne peuvent en principe plus être déduits fiscalement. La déduction des intérêts passifs est également limitée.

Conclusion: évaluer d’abord, décider ensuite

Une maison peut être un cadeau, mais aussi un défi financier et familial. En particulier lorsqu’il y a plusieurs héritiers, il est judicieux de ne pas se laisser guider par les émotions. Une évaluation immobilière neutre qui estime avec professionnalisme la valeur de marché et le besoin d’investissement prévisible permet de mener des discussions objectives et de créer une base équitable. Nos expertes et experts se tiennent à votre disposition pour vous conseiller.