Systemwechsel beim Eigenmietwert

Die Nachricht über eine mögliche Abschaffung des Eigenmietwertes hat viele Wohneigentümer gefreut. 2017 hat die zuständige Kommission des Ständerats eine Änderung des Systems vorgeschlagen. Die weiteren Beratungen im National- und Ständerat zeigten, dass die Vorlage über einigen Rückhalt verfügte. Seitdem wird an der Ausarbeitung einer Lösung diskutiert.

Der Eigenmietwert ist eine Steuer auf ein fiktives Einkommen der eigenen Immobilie, die es so in den meisten anderen Ländern Europas nicht gibt. Entsprechend unbeliebt ist die Steuer und seit den 90er-Jahren gab es immer wieder Bestrebungen, diese abzuschaffen. Bisher gibt es aber noch keine abschliessende Einigkeit über alle Fragen eines neuen Besteuerungssystems und somit verzögert sich eine definitive Gesetzesänderung noch.

Eigenmietwert abschaffen – aber wie?

Folgende Punkte sind vor allem Kern der Diskussion zur Veränderung des Systems:

Für Eigenheime, die vom Eigenmietwert befreit sind, können keine Unterhaltskosten mehr abgezogen werden.
Der Eigenmietwert fällt nur für den Hauptwohnsitz weg, nicht aber für Ferienwohnungen
oder -häuser.
Bei vermieteten Liegenschaften können die Gewinnungskosten (Schuldzinsen, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten usw.) weiterhin abgezogen werden, da auch die Mieteinnahmen steuerbar bleiben.
Wer zum ersten Mal Wohneigentum kauft, kann in den ersten zehn Jahren einen Teil der Hypothekarzinsen abziehen. Dieser sogenannte Ersterwerberabzug beträgt im ersten Jahr 5‘000 bzw. bei Ehepaaren 10‘000 Franken. Der Abzug würde während zehn Jahren jährlich linear sinken.

Abzüge beibehalten oder komplett streichen?

Die oben aufgeführten Punkt sind mehr oder weniger unbestritten. Schwieriger wird es beim Schuldzinsabzug. Die Vorschläge unterscheiden sich in der Höhe der Abzüge im Verhältnis zu den steuerbaren Vermögenserträgen und erstrecken sich von einem vollumfänglichen Abzug bis zur ersatzlosen Streichung. Der Hauseigentümerverband z.B. würde aber eine komplette Streichung der Abzüge
nicht begrüssen. Die Möglichkeit, private Schuldzinsen abziehen zu können, im Gegenzug zu besteuerten Vermögenserträgen wäre immerhin eine Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen, argumentieren deren Steuerexperten.

Wem bringt dieser Systemwechsel etwas?

Profitieren von einer Änderung des Eigenmietwertes würden vor allem Hausbesitzer, die ihre Hypothek schon fast amortisiert haben und nicht mehr gross in den Unterhalt der Immobilie investieren müssen, folglich auch weniger Abzüge geltend machen könnten. Auch wären Rentnerinnen und Rentner mit einem Eigenheim deutlich entlastet. Denn obwohl die Einkünfte nach der Pensionierung meistens sinken, so
bleibt der steuerbare Eigenmietwert gleich. Die Gewichtung kann sich zum Teil stark zu Lasten der Rentner verlagern. Familien mit Kindern oder berufstätige Eltern generell würden weniger davon profitieren. Auch Käufer von älteren Liegenschaften hätten das Nachsehen. Umfassende Investitionen in die Renovation
und Unterhalt von älteren Liegenschaften würden wohl zurückgehen, erwarten Experten.

Tiefer Zins begünstigt Systemwechsel

Ausschlaggebend für die Auswirkungen auf die Steuer ist auch das Zinsniveau. Solange es so tief bleibt wie bisher, sind die Abzüge für sehr viele Immobilieneigentümer tiefer als die Steuer auf dem Eigenmietwert. Ein Systemwechsel würde diesen Eigentümer ebenfalls entgegenkommen. Und eine massive Anhebung der Hypothekarzinsen auf 3% und mehr ist erst einmal nicht zu erwarten.

Eigenheimbesitzer müssen sich aber noch etwas gedulden. Bis sich Stände- und Bundesrat einig sind, wird noch etwas Zeit vergehen. Ein allfälliger Systemwechsel wird frühestens 2023 in Kraft treten.

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