Ce que vous devez savoir si vous vendez votre maison

Qui veut vendre son bien immobilier doit s’acquitter de l’impôt sur le bénéfice éventuel de la vente, appelé impôt sur les gains immobiliers. Cet impôt est calculé en fonction de la différence entre le prix de vente et les frais d’acquisition. Les frais d’acquisition ne comprennent toutefois pas seulement le prix d’achat, mais aussi tous les investissements effectués ultérieurement en vue d’augmenter la valeur du bien, ainsi que les frais de transfert de propriété. Ces frais doivent toutefois être justifiés par des reçus.

Vendre une maison: chaque canton calcule différemment

Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers dépend principalement de trois facteurs:

• la durée de la détention,
• le montant du bénéfice,
• le taux d’imposition du canton.

Plus le propriétaire a détenu son bien longtemps, moins l’impôt sera élevé dans la plupart des cantons. La prise en compte de la durée de détention dans le calcul vise avant tout à éviter les successions rapides de ventes spéculatives. Le montant du bénéfice se passe d’explications. Reste le dernier facteur: le canton dans lequel la maison est vendue. Et c’est justement ce facteur qui peut entraîner des différences considérables. Un bénéfice de 200 000 francs sur une période de détention de cinq ans entraînera par exemple un impôt de l’ordre de 80 000 francs en Thurgovie, mais seulement de 20 000 francs à Zoug.

Vendre une maison ancienne, voire historique

Cette méthode de calcul peut néanmoins causer des problèmes pour les bâtiments plus anciens qui sont des
propriétés familiales depuis des générations. Car une maison du XIXe siècle soigneusement entretenue et dont le prix ne dépassait pas quelques dizaines de milliers de francs à l’origine peut, selon l’emplacement, valoir aujourd’hui plusieurs millions. Le bénéfice et donc l’impôt seraient disproportionnés. C’est pourquoi la plupart des cantons prennent en compte la valeur vénale ou la valeur de marché du bien d’il y a 10 ou 30 ans. Cependant, ce calcul n’est pas simple et il se peut que l’administration fiscale commette des erreurs. Il peut donc s’avérer payant de laisser un professionnel refaire le calcul!

Report de l’imposition lors de l’achat d’un bien de remplacement

Important: quiconque vend un bien immobilier qu’il a habité lui-même et qui, en l’espace de deux ans, fait
l’acquisition d’un bien de remplacement en Suisse est, pour l’instant, exonéré de l’impôt sur les gains immobiliers. C’est surtout le cas si la totalité du produit de la vente est réinvestie dans un bien immobilier résidentiel en Suisse. Si seule une partie est réinvestie, il faut alors s’acquitter d’une partie de l’impôt.

En principe, la totalité de l’impôt est exigible une fois que la maison ou les biens de remplacement
ultérieurs sont vendus à un tiers sans qu’un nouveau bien soit acquis en remplacement. Selon une décision du Tribunal fédéral, c’est le dernier canton de cette «série de ventes» qui peut prélever la totalité de l’impôt sur les gains immobiliers. Et ce n’est pas tout: le report de l’imposition est uniquement valable pour les propriétés résidentielles occupées à usage personnel; il ne s’applique pas aux résidences secondaires ou de vacances.

Le report de l’imposition est également accordé lorsque des parents lèguent leurs biens suite à une donation, un héritage anticipé ou une dévolution successorale à leur fille, par exemple, et que celle-ci vit elle-même dans la propriété. Ce n’est que si la fille vend la maison à un tiers que l’administration fiscale se manifeste.

Attention lors de l’achat d’une maison: régler l’aspect fiscal

L’impôt sur les gains immobiliers doit être payé par le vendeur d’une propriété. Si ce dernier ne peut satisfaire à cette obligation, c’est le nouveau propriétaire qui devra s’en acquitter dans la plupart des cantons. L’administration fiscale dispose en effet d’un droit de gage immobilier sur le bien en question et peut également obtenir l’impôt sur les gains immobiliers directement auprès de l’acquéreur.

Par conséquent, il est important que l’acquéreur se protège et exige que le vendeur garantisse l’impôt sur les
gains immobiliers. Pour cela, il demande à l’administration fiscale d’estimer le montant de l’impôt et met une partie du prix d’achat en réserve. Une fois le montant exact déterminé, les autorités fiscales pourront accéder directement à cet argent.

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