Identifier à temps les vices de construction et agir comme il faut: à savoir impérativement pour les propriétaires suisses

Plus de la moitié des défauts proviennent de la phase d’exécution. Toutefois, la plupart du temps, les dommages ne sont visibles que plus tard. Les signes typiques de vices de construction sont les problèmes
d’humidité, les fissures ou des irrégularités dans la maçonnerie, des zones froides dans la maison, des conduites qui fuient et, dernier point et non des moindres, l’absence de preuves de construction. Des
contrôles réguliers pendant les travaux permettent de réduire les surprisescoûteuses et allègent la responsabilité.

Voici comment procéder en cas de vice de construction:

Une fois le vice commis et le dommage survenu, il s’agit de procéder dans l’ordre.

• Signalez les défauts visibles directement lors de la réception, et ceux qui sont cachés le plus rapidement possible. La réclamation doit être faite par écrit, être envoyée par lettre recommandée et
  contenir une description précise du défaut, de son emplacement sur l’ouvrage ainsi que de la réparation à apporter. 
• Etudiez la base contractuelle: les normes SIA (p. ex. SIA 118) ont-elles été intégrées? Des délais de
  garantie ont-ils été définis? Les garanties sont des prestations complémentaires facultatives de l’entrepreneur, et non fixées par la loi.
• Demandez une amélioration, une baisse de prix ou une résiliation de contrat selon les art. 368 ss CO.

Nouvelles règles à partir de 2026

Le 1er janvier 2026, le droit du contrat de construction révisé entrera en vigueur. Qu’est-ce que cela change pour les propriétaires?

• Le délai de dénonciation des défauts constatés ou cachés fixé dans le CO est étendu et passe de sept jours à 60 jours désormais.
• Le droit à une amélioration gratuite est désormais impératif et ne peut plus être exclu par contrat.
• Le délai de prescription légal de cinq ans ne peut plus être réduit contractuellement. Il prend effet à la
  date de réception d’un ouvrage.

Les nouvelles dispositions du CO s’appliquent également impérativement aux nouveaux contrats de
construction et aux achats de terrains comportant des ouvrages datant de moins de deux ans. Les exclusions ne sont plus autorisées.

Exemple: un maître d’ouvrage a construit une maison selon la norme SIA 118. Après 18 mois, un défaut est identifié. Selon le droit suisse actuellement en vigueur, le maître de l’ouvrage peut encore déposer une réclamation dans le délai de six mois, étant donné que la norme SIA prévoit un délai de dénonciation des défauts de deux ans. Ensuite, le délai de prescription de cinq ans pour les vices cachés s’applique, sauf exclusion contractuelle. Si un tel vice est constaté après l’expiration du délai de dénonciation des
défauts, le maître de l’ouvrage doit le signaler dans les sept jours afin de pouvoir faire valoir ses prétentions.

A partir de 2026, les règles suivantes s’appliqueront: tout défaut devra impérativement être signalé dans les 60 jours. En parallèle, le délai de dénonciation des défauts SIA de deux ans devient obsolète en raison du délai de prescription de cinq ans du CO. Concrètement, cela signifie que si un défaut est découvert après 18 mois mais n’est signalé que trois mois plus tard, le droit est de nouveau sous peine de péremption, car le délai de dénonciation des défauts de 60 jours fixé par le CO a expiré. A l’inverse, si un vice caché n’est découvert qu’après deux ans (délai de dénonciation des défauts SIA), il ne doit pas être signalé dans les sept jours comme c’était le cas jusqu’à présent, mais dans les 60 jours. Important: la norme SIA 118
peut s’appliquer en complément (p. ex. concernant le déroulement des travaux ou le décompte), mais elle ne s’applique plus au délai de dénonciation des défauts.

Conclusion

A partir de 2026, les droits des maîtres de l’ouvrage et des acquéreurs de biens immobiliers seront nettement renforcés, mais uniquement si les défauts sont consignés conformément aux règles et dénoncés dans les délais. Le délai de 60 jours, le droit inaliénable d’obtenir une amélioration ainsi que le délai de prescription obligatoire de cinq ans constituent des nouveautés. Un conseil: lors de la réception de votre ouvrage, faites-vous accompagner par des experts en bâtiment indépendants.

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