Baumängel früh erkennen und richtig handeln: Was Schweizer Immobilienbesitzer jetzt wissen müssen

Baumängel verursachen jährlich rund 1,6 Mrd. Franken Schaden. Das geht aus einer Studie der ETH Zürich im Auftrag des Schweizerischen Baumeisterverbands aus dem Jahr 2013 hervor. Und auch wenn aktuelle Zahlen fehlen: Fachkräftemangel, Zeit- und Kostendruck sowie unzureichende Qualitätskontrollen dürften die Zahl und Schwere von Baumängeln in den nächsten Jahren weiter erhöht haben.

Über die Hälfte aller Mängel entstehen in der Ausführungsphase. Doch oft werden Schäden erst später sichtbar. Typische Anzeichen für Baufehler sind Feuchtigkeitsprobleme, Risse oder Ungleichmässigkeiten im Mauerwerk, kalte Zonen im Haus, tropfende Leitungen und last but not least fehlende Baunachweise. Regelmässige Kontrollen während der Bauarbeiten verringern teure Überraschungen und erleichtern die Verantwortlichkeit.

So gehen Sie bei Mängeln vor

Ist der Fehler einmal passiert und der Schaden da, gilt es, richtig zu handeln:

Melden Sie offene Mängel direkt bei der Abnahme, verdeckte Mängel so schnell wie möglich. Die Mängelrüge sollte schriftlich und per Einschreiben erfolgen und eine genaue Beschreibung des Mangels, seiner Lage am Bauwerk sowie der erforderlichen Nachbesserung enthalten.
Prüfen Sie die vertragliche Grundlage: Sind SIA‑Normen (z. B. SIA 118) integriert? Sind Garantiefristen definiert? Garantien sind freiwillige Zusatzleistungen des Unternehmers, keine gesetzlich festgelegten Gewährleistungen.
Fordern Sie eine Nachbesserung, Preissenkung oder Vertragsauflösung gemäss OR 368 ff. ein.

Neue Regeln ab 2026

Am 1. Januar 2026 tritt die Revision des Bauvertragsrechts in Kraft. Was ändert sich für Wohneigentümer?

Die im OR festgelegte Rügefrist von offenen und verdeckten Mängeln wird von bislang sieben auf neu 60 Tage ausgeweitet.
Das Recht auf kostenlose Nachbesserung ist zukünftig unabdingbar und kann vertraglich nicht mehr
ausgeschlossen werden.
Die gesetzlich verankerte Verjährungsfrist von fünf Jahren kann vertraglich nicht mehr verkürzt werden. Sie gilt ab dem Zeitpunkt der Abnahme eines Bauwerks.

Die neuen OR-Regelungen gelten zwingend auch für Neubauverträge und Grundstückkäufe mit Bauwerken, die weniger als zwei Jahre alt sind. Ausschlüsse sind nicht mehr zulässig.

Beispiel: Ein Bauherr hat ein Haus nach SIA 118 gebaut. Nach 18 Monaten wird ein Mangel entdeckt. Nach aktuell geltendem Schweizer Recht kann der Bauherr noch sechs Monate lang fristgerecht rügen, da die SIA-Norm eine zweijährige Rügefrist vorsieht. Danach greift, sofern nicht vertraglich ausgeschlossen, die
fünfjährige Verjährungsfrist für verdeckte Mängel. Wird ein solcher Mangel nach Ablauf der Rügefrist erkannt, muss der Bauherr ihn innerhalb von sieben Tagen melden, um Ansprüche geltend machen zu können.

Ab 2026 gelten neue Regelungen. Jeder Mangel muss zwingend innerhalb von 60 Tagen gemeldet werden. Gleichzeitig wird die zweijährige SIA-Rügefrist durch die fünfjährige OR-Verjährungsfrist obsolet. Im konkreten Fall heisst das: Wird ein Mangel nach 18 Monaten entdeckt, aber erst drei Monate später
gemeldet, ist der Anspruch neu verwirkt, denn die 60-Tage-Rügefrist des OR ist abgelaufen. Umgekehrt gilt aber auch: Wird ein verdeckter Mangel erst nach zwei Jahren (SIA-Rügefrist) entdeckt, muss er nicht wie bisher innerhalb von sieben Tagen, sondern innerhalb von 60 Tagen gemeldet werden. Wichtig: Die SIA 118 kann weiter ergänzend gelten (z. B. bezüglich Bauablauf oder Abrechnung), aber nicht mehr bei der Rügefrist.

Fazit

Ab 2026 werden die Rechte von Bauherren und Immobilienkäufern deutlich gestärkt, aber nur, wenn die Mängel regelkonform protokolliert und fristgerecht gerügt werden. Neu sind die 60-Tage-Frist, das unabdingbare Recht auf Nachbesserung sowie die obligatorische fünfjährige Verjährungsfrist.
Tipp: Lassen Sie sich bei der Abnahme von unabhängigen Bausachverständigen begleiten.

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