I difetti di costruzione causano ogni anno circa 1,6 miliardi di franchi di danni. È quanto emerge da uno studio condotto nel 2013 dal Politecnico federale di Zurigo su incarico della Società Svizzera degli Impresari-Costruttori. Mancano dati aggiornati, ma negli anni successivi la carenza di personale qualificato, la pressione in termini di tempo e di costi nonché controlli di qualità inadeguati potrebbero aver ulteriormente aumentato il numero e la gravità dei difetti di costruzione.
Più della metà dei difetti si verifica nella fase di realizzazione, ma spesso i danni si manifestano solo in un
secondo momento. Segnali tipici di difetti di costruzione sono problemi di umidità, crepe o irregolarità nella muratura, zone fredde all’interno della casa, tubature che gocciolano e, non da ultimo, l’assenza di
certificati di costruzione. Controlli regolari durante i lavori di costruzioneriducono le sorprese costose e facilitano l’assunzione di responsabilità.
Come procedere in caso di difetti di costruzione
Una volta che si è verificato l’errore e sussiste il danno, è necessario agire correttamente:
- Segnalate i difetti evidenti direttamente al momento del ricevimento, quelli nascosti il prima possibile. La notifica dei difetti dovrebbe essere presentata per iscritto e mediante raccomandata e contenere una descrizione precisa del difetto, della sua posizione nell’opera e della riparazione necessaria.
- Verificate le basi contrattuali: sono integrate norme SIA (ad es. SIA 118)? Sono definiti termini di garanzia? Le garanzie sono prestazioni supplementari facoltative dell’imprenditore, non garanzie stabilite dalla legge.
- Richiedete una riparazione, una riduzione del prezzo o lo scioglimento del contratto in conformità al CO 368 segg.
Nuove regole a partire dal 2026
Il 1° gennaio 2026 entrerà in vigore la revisione del diritto della costruzione. Cosa
cambia per i proprietari d’abitazioni?
- Il termine di notifica dei difetti palesi e occulti stabilito nel CO viene prolungato dagli attuali sette a 60 giorni.
- Il diritto alla riparazione gratuita diventa imprescindibile e non può più essere escluso contrattualmente.
- Il termine di prescrizione di cinque anni sancito dalla legge non può più essere ridotto contrattualmente ed è valido a partire dal momento del ricevimento di un’opera.
Le nuove disposizioni del CO si applicano obbligatoriamente anche ai contratti di nuova costruzione e
all’acquisto di fondi con opere realizzate da meno di due anni. Non sono più ammesse esclusioni.
Esempio: un committente della costruzione ha costruito una casa secondo la norma SIA 118. Dopo 18 mesi viene rilevato un difetto. Secondo il diritto svizzero attualmente in vigore, il committente della costruzione può contestare entro i termini previsti ancora per sei mesi, poiché la norma SIA prevede un termine di
notifica di due anni. Successivamente, salvo esclusione contrattuale, si applica il termine di prescrizione di cinque anni per i difetti occulti. Se un tale difetto viene rilevato dopo la scadenza del termine di notifica, il
committente della costruzione deve notificarlo entro sette giorni per poter far valere diritti.
Dal 2026 si applicano nuove disposizioni. Ogni difetto deve essere obbligatoriamente segnalato entro 60 giorni. Allo stesso tempo, il termine di notifica SIA di due anni è reso obsoleto dal termine di prescrizione
quinquennale ai sensi del CO. Nel caso concreto ciò significa che, se un difetto viene scoperto dopo 18 mesi, ma viene segnalato solo tre mesi dopo, il diritto decade, perché il termine di notifica di 60 giorni previsto dal CO è scaduto. Viceversa, se un difetto occulto viene scoperto solo dopo due anni (termine di notifica SIA), non deve essere più notificato entro sette giorni, bensì entro 60 giorni. Importante: la norma SIA 118 può essere applicata a titolo complementare (ad es. per quanto riguarda il procedimento dei lavori o il conteggio), ma non più per quanto riguarda il termine di notifica.
Conclusione
Dal 2026 i diritti dei committenti della costruzione e degli acquirenti di immobili saranno nettamente rafforzati, ma solo se i difetti verranno verbalizzati conformemente alle regole e notificati entro i termini previsti. Vengono introdotti il termine di 60 giorni, il diritto imprescindibile alla riparazione e il termine di prescrizione obbligatorio di cinque anni. Consiglio: al momento del ricevimento fatevi assistere da periti edili indipendenti.
Maggiori consigli su immobili, diritti e obblighi dei proprietari nella newsletter di IMMOPULSE – abbonatevi ora gratuitamente!
Ci occupiamo della vendita del vostro immobile.
In modo competente. Sicuro. E con successo.
Piaciuto l’articolo? Condividerlo ora con gli amici!
