L’estimation immobilière est tout sauf un détail. Qu’il s’agisse d’une vente, d’un partage successoral, d’une donation, d’une planification financière ou d’un divorce: le prix de vente d’un bien immobilier est toujours primordial. Malgré de nombreux calculateurs en ligne gratuits, il est important de souligner que seul un agent immobilier expérimenté est en mesure de déterminer le juste prix. Pour y voir plus clair, Swiss Life Immopulse a élaboré sa propre approche d’évaluation.
Méthode de la valeur de rendement? Ou plutôt méthode d’évaluation hédonique? Et pourquoi pas la méthode de la valeur réelle? Mais il y a aussi la méthode DCF et la méthode des praticiens. Ce qui peut déjà sembler compliqué après une brève recherche sur Google est en vérité bien plus complexe. Rien d’étonnant donc que même les experts en immobilier ne parviennent pas à s’accorder sur la question: «Quelle est la valeur de ce bien?»
Le prix: la base de l'activité immobilière
En matière de vente, un prix correctement fixé est l’un des facteurs de réussite les plus importants. Si l’évaluation du bien est trop basse, le vendeur perd de l’argent. En revanche, si elle est surévaluée, la durée de vente sera plus longue et la baisse de prix qui en résultera risquent d’entraîner des pertes encore plus importantes. Une enquête réalisée auprès des experts en immobilier de Swiss Life Immopulse révèle
que l’estimation correcte et conforme au marché du prix du bien constitue la base de l’activité immobilière. Mais à quelle méthode faut-il se fier?
«Un peu de chacune», commente un expert Immopulse, une réponse qui illustre la complexité de la démarche. Pourquoi? Pour fixer un prix qui reflète non seulement la valeur du bâtiment et du terrain, mais tienne aussi compte des exigences du marché actuel, de nombreux facteurs doivent être pris en compte.
L’estimation immobilière avec le modèle d’évaluation Immopulse
Les calculateurs de la valeur immobilière disponibles à l’ère numérique sont tout à fait pratiques. Mais ils ne
fournissent qu’une indication de prix, le plus souvent sous la forme d’une fourchette de prix. Pour évaluer le prix de vente réel, le «modèle d’évaluation Immopulse» est l’outil le mieux adapté. Swiss Life a élaboré son propre système d’évaluation pour calculer les prix de vente les plus adaptés à la demande sur le marché immobilier. Le calcul intègre les principaux facteurs suivants:
- Les transactions immobilières actuelles: il s’agit ici des prix d’achat payés pour des biens immobiliers
comparables récemment vendus. - Les prix de l’offre: ce sont les prix actuellement disponibles sur les plateformes numériques pour l’achat de biens immobiliers comparables mis en vente.
- La valeur hédonique: il s’agit des prix d’achat de biens comparables qui ont été payés au cours des douze derniers mois.
- La valeur réelle: il s’agit du prix que l’on payerait aujourd’hui en tenant compte de la dévaluation pour
vétusté et des investissements pour un bien de même taille sur un terrain de même superficie et au même emplacement. - La valeur du marché: il s’agit de la valeur indicative actuelle pour la vente d’un bien immobilier prenant en compte les conditions habituelles comme l’emplacement, la taille, l’attractivité du secteur, le taux d’imposition, l’accès aux transports, etc. Les aspects particuliers ou personnels (objet d’amateur) sont exclus.
Le prix de vente obtenu inclut en outre la stratégie de vente.
Tout est compréhensible jusque-là?
Estimation immobilière: une affaire d’experts
Pour le néophyte, c’est bien souvent loin d’être clair. «De nombreuses données, notamment concernant les prix réellement payés pour des biens immobiliers sont tout simplement impossibles à se procurer sans un vaste réseau et sans avoir une grande expérience de la vente», explique Philipp Urech, directeur Swiss Life Immopulse. Par conséquent, il vaut la peine d’investir dans une estimation de la valeur de marché, et ce, à plusieurs égards: une évaluation correcte du bien permet de le vendre plus rapidement et les frais de commercialisation sont moins élevés. Sans compter qu’un prix correctement défini cible bien plus d’acheteurs potentiels. Et cette demande plus élevée influe à son tour positivement sur le prix de vente.
Après s’être rendu sur place pour un état des lieux et l’examen détaillé des documents disponibles, tels que l’extrait du registre foncier, les valeurs fiscales et d’assurance, plans, etc., l’expert en immobilier procède à l’estimation à l’aide du modèle d’évaluation Immopulse. Un entretien avec le client permet ensuite de discuter le prix de vente visé et de l’expliquer. La première démarche décisive de la vente du bien est ainsi
terminée.
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