Immobilien bewerten: Wie viel ist meine Immobilie wert?

Ertragswertmethode oder doch lieber die hedonische Bewertungsmethode? Wie wäre es mit der Realwertmethode? Da gäbe es aber auch noch die DCF- und die Praktikermethode. Was nach einer kurzen Google-Suchanfrage schon kompliziert erscheint, ist in Tat und Wahrheit auch komplex. Wen wundert es denn, dass sich selbst Immobilienexperten nicht immer einig sind, wenn es um die Frage geht: «Wie viel ist diese Immobilie wert?»

Der Preis ist das A und O im Immobiliengeschäft

Geht es um den Verkauf einer Immobilie, ist der richtige Preis mitunter der wichtigste Erfolgsfaktor. Wird die Immobilie zu tief bewertet, verliert der Verkäufer bares Geld. Wird sie hingegen zu hoch bewertet, riskiert man durch die längere Verkaufszeit und die damit verbundene Preissenkung noch mehr Verluste. Eine Umfrage unter Immobilienexperten von Swiss Life Immopulse zeigt: «Die korrekte und marktgerechte Schätzung des Preises ist das A und O im Immobiliengeschäft!» Doch welche der Methoden soll es nun sein?

«Etwas von jeder», lautet die nicht gerade einfache Antwort der Immopulse-Experten. Der Grund: Um den Preis einer Immobilie zu schätzen, der nicht nur den Wert des Gebäudes und des Grundstücks, sondern auch den Anforderungen des gegenwärtigen Marktgeschehens gerecht wird, müssen viele Faktoren berücksichtigt werden.

Immobilien bewerten mit dem Immopulse Bewertungsansatz

Wichtig festzuhalten ist, dass die im digitalen Zeitalter verfügbaren Online- Immobilienwertrechner durchaus praktisch sind. Sie liefern jedoch lediglich eine Preisindikation, in den meisten Fällen in Form einer 
Preisspanne. Für die Ermittlung des wirklichen Verkaufspreises heisst das Zauberwort aber «Immopulse Bewertungsansatz». Dieses Bewertungsmodell hat Swiss Life eigens entwickelt, um Verkaufspreise zu ermitteln, die der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt am besten gerecht werden. In die Berechnung fliessen folgende, wichtige Faktoren mit ein:

• Die aktuellen Immobilientransaktionen: Damit sind die tatsächlich bezahlten Kaufpreise für jüngst gehandelte, vergleichbare Immobilien gemeint.
• Die Angebotspreise: Das sind die aktuell auf digitalen Plattformen verfügbaren Preise für zum Kauf ausgeschriebenen, vergleichbaren Immobilien.
• Der hedonische Wert: Das sind Kaufpreise vergleichbarer Liegenschaften, die in den letzten zwölf Monaten bezahlt wurden.
• Der Realwert: Dies ist der Preis, den man heutzutage unter Berücksichtigung der Altersentwertung und von Investitionen für eine Liegenschaft gleicher Grösse, auf gleich grossem Grundstück, an derselben Lage bezahlen würde.
• Der Marktwert: Damit ist der aktuelle Richtwert für einen Verkauf der Liegenschaft unter Berücksichtigung der üblichen Bedingungen wie Lage, Objektgrösse, Gebietsattraktivität, Steuern, Verkehrsanbindung etc. gemeint. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse wie zum Beispiel der Liebhaberwert sind dabei ausgeschlossen.

Der am Ende resultierende Verkaufspreis berücksichtigt zusätzlich die Verkaufsstrategie.

Ist soweit alles verständlich?

Immobilien bewerten: Ein Fall für den Profi

Für den Laien ist damit in der Regel gar nichts klar. «Viele Daten, vor allem wenn es um tatsächlich bezahlte Preise für Immobilien geht, sind ohne breites Netzwerk und ohne eigene, grosse Verkaufstätigkeit gar nicht
erhältlich», bringt es Philipp Urech, Geschäftsführer von Swiss Life Immopulse, auf den Punkt. Daher lohnt sich jeder Franken, der in die Marktwertschätzung investiert wird, gleich mehrfach: durch die richtige Bewertung der Immobilie wird diese schneller verkauft und die Vermarktungskosten sind tiefer. Vor allem aber werden durch den richtigen Preis viele potenzielle Interessenten angesprochen. Diese hohe Nachfrage beeinflusst den Verkaufspreis positiv.

Nach einem ausführlichen Augenschein vor Ort, der detaillierten Prüfung vorhandener Dokumente wie dem Grundbuchauszug, Steuer- und Versicherungswerte, Pläne etc., nimmt der Immobilienexperte die Bewertung anhand des Immopulse Bewertungsansatzes vor. Im Gespräch mit dem Kunden wird daraufhin der angestrebte Verkaufspreis besprochen und erklärt. Damit ist der erste kapitale Schritt für den Immobilienverkauf gemacht.

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