Financer un bien immobilier: petit guide financier de l’achat immobilier

«De nombreuses personnes s’intéressent trop peu à la question, c’est vrai. En matière de financement, les uns font aveuglément confiance à leur banque habituelle, tout simplement. D’autres ont certes une vague idée, mais connaissent trop peu les détails et sont ainsi surpris lorsqu’on leur annonce que l’objet de leurs rêves est hors de portée», explique l’expert en immobilier de Swiss Life Immopulse.

Financer un bien immobilier: calcul de la capacité financière

Premier gros malentendu:de nombreuses personnesne savent pas que lefinancement n’est pascalculé sur la base destaux hypothécaires réels,mais d’après ce que l’onappelle la capacitéfinancière. Les banquescontinuent d’utiliser untaux d’intérêt théoriquede 5% pour ces calculs.C’est plusieurs fois le taux d’intérêt actuellement en vigueur. Elles comptent en outre 1% du prix d’achat pour financer les travaux d’entretien annuels. Ainsi, le bien immobilier que l’on croyait pouvoir s’offrir se transforme vite en château de rêve. En effet, la banque octroie l’hypothèque à condition seulement que la charge hypothécaire, les frais d’entretien et les amortissements n’excèdent pas, ensemble, un tiers du revenu brut. Testez à l’aide du calculateur hypothécaire d’Immopulse quel bien immobilier votre budget vous permet de financer.

Des fonds propres suffisants en guise de fondement

Le deuxième point où règne souvent un certain flou concerne la quantité de fonds propres nécessaire pour pouvoir acheter un bien immobilier. Ici aussi, les règles sont claires. Pour une résidence principale, l’apport personnel doit couvrir au moins 20% du prix d’achat. Par exemple, pour acheter un appartement coûtant 800 000 francs, l’acquéreur doit apporter 160 000 francs de fonds propres. Il s’agit surtout d’épargne personnelle en espèces (au moins 10% du prix d’achat). Il est en outre possible de percevoir de manière anticipée une partie de son avoir auprès de la caisse de pensions pour financer la propriété du logement. D’autres possibilités pour réunir suffisamment de fonds propres sont les avancements d’hoirie et les prêts octroyés par des membres de la famille.

L’hypothèque, un incontournable

Lorsqu’on dispose d’au moins 20% de fonds propres, il reste encore à financer le reste du prix d’achat par des hypothèques. On distingue ici trois modèles principalement: l’hypothèque à taux variable, l’hypothèque à taux fixe et l’hypothèque Libor.

• Une hypothèque à taux variable n’a pas de durée déterminée; le taux d'intérêt est continuellement adapté à l’évolution du marché des capitaux.
• Une hypothèque à taux fixe est conclue pour une durée déterminée de 15 ans au maximum; le taux d’intérêt est fixé d’avance pour toute la durée du contrat. Plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé.
• Une hypothèque Libor est un mélange entre l’hypothèque variable et l’hypothèque à taux fixe; elle a généralement une durée déterminée, mais un taux variable. Le taux d’intérêt est ajusté au taux Libor une fois par mois, par trimestre ou par semestre en fonction du contrat.
  

A ces trois modèles s’ajoutent des hypothèques spéciales qui sont octroyées lors de l’acquisition d’un premier logement notamment. Par ailleurs, on fait aussi une distinction entre hypothèque de premier et de second rang. L’hypothèque de premier rang couvre au maximum 65% du prix d’achat; elle comporte un risque plus faible et le taux d’intérêt est donc plus bas. L’hypothèque de second rang couvre la somme restante, soit au minimum 15% du prix d’achat. Cette hypothèque présente un taux d’intérêt plus élevé et doit être remboursée dans un délai de quinze ans.

Financer un bien immobilier: il vaut la peine de comparer les offres

Le choix d’un modèle hypothécaire dépend de l’évolution économique attendue pour les prochains mois et les prochaines années. Une personne qui anticipe des taux d’intérêt en baisse optera pour une hypothèque variable. Celle qui prévoit une hausse des taux d’intérêt misera quant à elle sur une hypothèque à taux fixe. Actuellement, les hypothèques Libor constituent le modèle le plus avantageux. Dans une période de taux bas, ceux qui veulent jouer la sûreté concluront toutefois une hypothèque à taux d'intérêt fixe pour une longue durée.Et pour finir, il s'agit encore de choisir un établissement financier avec lequel collaborer. «La règle d’or consiste à demander au moins cinq offres à des prestataires différents. Cette mesure à elle seule permet déjà, dans certains cas, d’économiser plusieurs milliers de francs par an. C’est que la pression concurrentielle est élevée sur le marché des hypothèques», conclut l’expert en immobilier d’Immopulse.