Finanziare un oggetto immobile: breve guida finanziaria all'acquisto di un oggetto immobiliare

"È un dato di fatto che sono poche le persone che si dedicano all'argomento. Taluni, quando si tratta di questioni finanziarie, si fidano ciecamente della propria banca. Altri hanno un'idea approssimativa, ma non conoscono abbastanza i dettagli e sono sorpresi quando vengono a sapere che l'oggetto dei loro sogni è al di fuori della loro portata", spiega l'esperto immobiliare di Swiss Life Immopulse. 

Finanziare un oggetto immobile: calcolare la sostenibilità

Primo grosso malinteso: molti non sanno che il finanziamento non viene calcolato in base ai tassi ipotecari reali, ma in base alla cosiddetta sostenibilità. Le banche per i loro calcoli continuano a utilizzare un tasso d'interesse teorico del 5%, ovvero un valore decisamente superiore al tasso d'interesse attuale, a cui si aggiunge l'1% del prezzo d'acquisto per finanziare i lavori di manutenzione annuali. Visto così, a livello finanziario l'oggetto immobiliare non è più tanto abbordabile come sembrava. La banca, infatti, concederà
un'ipoteca solo se i costi per interessi, manutenzione e ammortamento non superano un terzo del reddito lordo. Con l'ausilio del calcolatore delle ipoteche Immopulse ((verlinken)) esaminate la sostenibilità di un oggetto immobiliare per il vostro budget.

Capitale proprio sufficiente come fondamento

Il secondo punto, spesso poco chiaro, è la questione riguardante l'ammontare del capitale proprio necessario per l'acquisto di un oggetto immobiliare. Anche qui, le regole sono chiare. Trattandosi di un'abitazione primaria, occorre apportare almeno il 20% del prezzo d'acquisto sotto forma di capitale proprio. Per un appartamento che costa 800 000 franchi, per esempio,l'acquirente deve disporre di 160 000 franchi di capitale proprio. Si tratta, soprattutto, di risparmi sotto forma di denaro contante (almeno 10% del prezzo d'acquisto). È, altresì, possibile prelevare anticipatamente fondi della cassa pensioni per l'acquisto di una proprietà d'abitazioni. Altre possibilità di disporre di capitale proprio sono gli acconti della quota
ereditaria e i prestiti accordati da familiari.

Ineluttabile il ricorso all'ipoteca

Se si dispone almeno del 20% di capitale proprio, si tratta di finanziare il resto del prezzo
d'acquisto con ipoteche. Si distingue in particolare fra ipoteca a tasso variabile, ipoteca a tasso
fisso e ipoteca LIBOR:

• L'ipoteca a tasso variabile non ha una durata fissa; il tasso d'interesse viene adeguato
  costantemente agli sviluppi sul mercato dei capitali.
• L'ipoteca a tasso fisso ha una durata fissa fino a 15 anni; il tasso d'interesse per l'intera
  durata viene fissato alla stipula del contratto. Quanto più lunga è la durata, tanto più elevato è
  il tasso.
• L'ipoteca LIBOR è una forma mista fra ipoteca variabile e ipoteca a tasso fisso. Di regola essa
  ha una durata fissa, ma un tasso variabile. Il tasso viene adeguato, a seconda del contratto, al
  tasso LIBOR ogni mese, ogni tre oppure ogni sei mesi.

A questi modelli si aggiungono ipoteche speciali accordate, in particolare, a primi acquirenti. Viene, inoltre, fatta la differenza fra ipoteche di primo e di secondo grado. L'ipoteca di primo grado copre, al massimo, il 65% del prezzo d'acquisto e presenta un rischio più ridotto e, quindi, un tasso d'interesse più basso. Con l'ipoteca di secondo grado viene coperto almeno il restante 15% del prezzo d'acquisto. Questa ipoteca ha un tasso d'interesse più elevato e dev'essere rimborsata entro 15 anni. 

Finanziare un oggetto immobile: confrontare conviene

La scelta del modello ipotecario dipende dall'evoluzione economica prevista per i prossimi mesi e anni. Chi punta su tassi in ribasso, sceglie un'ipoteca variabile. Chi, invece, prevede l'aumento dei tassi opterà per un'ipoteca a tasso fisso. Attualmente le ipoteche LIBOR rappresentano la variante più conveniente. Chi vuole andare sul sicuro in un periodo contraddistinto da bassi tassi d'interesse, si orienta verso un'ipoteca a tasso fisso e una durata lunga. Dulcis in fundo, si tratta anche di stabilire con quale istituto finanziario collaborare. "La regola d'oro consiste nell'esaminare almeno cinque offerte diverse. Questo semplice accorgimento consente, in determinate circostanze, di risparmiare diverse migliaia di franchi all'anno. La pressione concorrenziale sul mercato ipotecario, infatti, è forte", conclude l'esperto immobiliare di Immopulse.