Immobilie finanzieren: Das finanzielle Einmaleins des Immobilienkaufs

«Tatsächlich beschäftigen sich viele zu wenig mit dem Thema. Die einen vertrauen bei Finanzierungsthemen einfach blind ihrer Hausbank. Andere haben zwar einen groben Überblick, kennen aber die Details zu wenig und erleben dann eine Überraschung, wenn es für die Wunschimmobilie eben doch nicht reicht», weiss der Immobilienexperte von Swiss Life Immopulse.

Immobilie finanzieren: Tragbarkeit berechnen

Erstes grosses Missverständnis: Viele wissen schlichtweg nicht, dass bei der Finanzierung nicht mit den tatsächlichen Hypothekarzinsen, sondern mit der sogenannten Tragbarkeit gerechnet wird. Die Banken legen ihren Berechnungen nach wie vor einen Tragbarkeitszinssatz von 5% zugrunde. Das ist das Mehrfache des aktuellen Zinssatzes. Hinzu kommt 1% der Kaufsumme als jährliche Unterhaltsarbeiten. Da wird die für erschwinglich gehaltene Immobilie schnell zum Traumschloss. Denn die Bank wird nur dann eine Hypothek gewähren, wenn die Kosten für Zinsen, Unterhalt und Amortisationen nicht höher als ein Drittel des Bruttoeinkommens sind. Testen Sie mit dem Immopulse Hypothekenrechner die Tragbarkeit einer Immobilie für Ihr Budget.

Genügend Eigenkapital ist die Basis

Der zweite Punkt, bei dem oft Unklarheit herrscht, ist die Frage, wie viel Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie überhaupt benötigt wird? Auch da sind die Regeln eindeutig. Für einen Erstwohnsitz müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitgebracht werden. Bei einem Kaufpreis von 800'000 Franken für eine Wohnung sind das 160'000 Franken Eigenmittel, die der Käufer mitbringen muss. Das ist vor allem selbst Erspartes in Form von Bargeld (mindestens 10% des Kaufpreises). Zusätzlich können Gelder der Pensionskasse zum Erwerb von Wohneigentum vorbezogen werden. Weitere Möglichkeiten, genügend Eigenkapital zu haben, sind Erbvorbezüge oder private, Darlehen innerhalb der Familie und Verwandtschaft.

An der Hypothek führt kein Weg vorbei

Stehen mindestens 20 Prozent Eigenkapital zur Verfügung, geht es um die Finanzierung des restlichen Kaufpreises mit Hypotheken. Dabei wird vor allem zwischen variabler Hypothek, Festhypothek und Liborhypothek unterschieden:

• Eine Variable Hypothek hat keine feste Laufzeit; der Zinssatz wird laufend an die Kapitalmarktentwicklungen angepasst.
• Eine Festhypothek hat eine feste Laufzeit von bis zu 15 Jahren; der Zinssatz wird für die ganze Laufzeit bei Vertragsabschluss festgelegt. Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins.
• Die Libor-Hypothek ist eine Mischform aus variabler und fester Hypothek; meist hat die Libor-Hypothek eine feste Laufzeit, aber einen variablen Zins. Der Zins wird je nach Vertrag alle ein, drei oder sechs Monate dem Libor-Satz angepasst.

Hinzu kommen noch Spezialhypotheken für Ersterwerber und anderes mehr. Zudem wirdzwischen Erst- und Zweithypotheken unterschieden. Die Ersthypothek deckt maximal 65Prozent des Kaufpreises ab und weist ein geringeres Risiko und daher einen tieferen Zinssatz aus. Mit der Zweithypothek werden die restlichen mindestens 15 Prozent des Kaufpreises abgedeckt. Diese Hypothek hat einen höheren Zinssatz und muss innert 15 Jahren zurückbezahlt werden.

Immobilien finanzieren: Vergleichen lohnt sich

Für welche Hypothekarform man sich entscheidet, hängt davon ab, welche wirtschaftlichen Entwicklungen man in den nächsten Monaten und Jahren erwartet. Wer auf fallende Zinsensetzt, wird eine variable Hypothek wählen. Wer davon ausgeht, dass die Zinsen steigen, wählt eine Festhypothek. Zur Zeit stellen Libor-Hypotheken die günstigste Variante dar. Wer abersicher gehen will, wählt in einer Tiefzinsperiode eine Hypothek mit fixem Zins und langer Laufzeit. Zu guter Letzt geht es auch darum, festzulegen, mit welchem Finanzinstitut zusammengearbeitet wird. «Hier gilt die Regel, mindestens fünf Offerten von verschiedenen Anbietern einzuholen. Allein mit diesem Schritt kann man unter Umständen mehrere Tausend Franken pro Jahr sparen. Denn der Konkurrenzdruck im Hypothekarmarkt ist hoch», weiss der Immopulse Immobilienexperte.