Ferienwohnung kaufen in der Schweiz: So treffen Sie einen klugen Entscheid

Eine Ferienwohnung in der Schweiz bleibt ein begehrtes Luxusgut. Das liegt vor allem am knappen Angebot: In vielen Destinationen beschränken scharfe Zweitwohnungsregeln die Möglichkeit von Neubauten, während die Nachfrage hoch bleibt. Das sorgt für steigende Preise – besonders in bekannten Hotspots und in Höhenlagen, die als schneesicher gelten.

Studien und Marktberichte ordnen Schweizer Ferienobjekte in Top-Alpendestinationen europaweit an die Spitze ein. Für St. Moritz werden gemäss dem Alpine Property Report 2025 der UBS im Premiumsegment Preise von über 20’000 Franken pro Quadratmeter genannt. Insgesamt steigen die Preise in den Alpenregionen seit 2020 deutlich. Wer heute kauft, erwirbt in vielen Regionen nicht mehr nur eine Ferienwohnung, sondern ein knappes Gut.

Ferienwohnung als finanzielle Dauerbelastung

Auch wenn eine Ferienwohnung eine sichere Geldanlage ist, darf eines nicht vergessen werden: Zur Kostenrealität gehören neben dem Kaufpreis die laufenden Belastungen wie Hypothekarzinsen, Unterhalt und Versicherungen. Renovationen können das Budget schnell sprengen. Sie wollen Ihr Ferienhaus vermieten? Dann sollten Sie nicht nur die Mietpreise in der Hochsaison ansehen, sondern ganzjährig rechnen und dabei auch einkalkulieren, was nach Plattformgebühren, Reinigung, Leerstand, Kurtaxen und Abnutzung wirklich übrig bleibt.

Vorsicht vor der Tragbarkeitsrechnung

Auch wenn sich die Zinslage zuletzt beruhigt und die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins im Dezember 2025 bei null Prozent belassen hat: Banken prüfen die Tragbarkeit konservativ. Viele Institute rechnen weiterhin mit einem kalkulatorischen Zinssatz um fünf Prozent und erwarten, dass die laufenden Wohnkosten in der Regel nicht mehr als rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Selbst wenn die effektiven Zinsen tiefer sind, kann die Tragbarkeitsrechnung, welche auch die Eigenmittel inkludiert, zum Nadelöhr werden.

Zweitwohnungsgesetz als Kostentreiber und Spassbremse

Rechtlich gelten beim Kauf einer Ferienwohnung hierzulande zahlreiche Vorschriften. Zentral ist dabei das Zweitwohnungsgesetz: In Gemeinden mit mehr als 20 Prozent Zweitwohnungsanteil sind neue Ferienwohnungen grundsätzlich stark eingeschränkt. Das erklärt einen Teil der Knappheit. Bestehende Objekte lassen sich je nach Status und Lage zwar erneuern oder umbauen, doch gelten auch hier klare Bedingungen. Erweiterungen etwa sind in bestimmten Konstellationen begrenzt. Wer in Stockwerkeigentum kauft, muss zusätzlich das Reglement, den Erneuerungsfonds, künftige Sanierungsvorhaben und allfällige Vermietungsregeln im Haus prüfen.

Verschärfte Vermietungsbedingungen für Ferienwohnungen

Ein weiterer Stolperstein ist die Kurzzeitvermietung. Viele Orte verschärfen die Regeln rund um Airbnb & Co., etwa mit Registrierungs- oder Meldepflichten, Mindestaufenthaltsdauern, Zonenbeschränkungen oder Vorgaben zu Gästetaxen. Das ist für Eigentümerinnen und Eigentümer nicht nur eine Formalie, sondern kann das Business kippen, wenn man auf Mieteinnahmen angewiesen ist.

Fazit

Wer klug kauft, startet seine Überlegungen nicht beim Objektfoto, sondern bei der Finanzierung und der Nutzung: Soll die Wohnung vor allem der eigenen Erholung dienen oder soll sie auch Ertrag bringen? Erst danach kommen Makro- und Mikro-Lage und die technische Prüfung der Immobilie. Unterm Strich gilt: Eine Ferienwohnung zu kaufen, ist nur dann ein guter Entscheid, wenn Nutzung, Kosten und Regeln zusammenpassen. Wer sauber rechnet, lokale Vorgaben früh abklärt und das Objekt technisch seriös prüft, macht aus dem Luxusprojekt eine tragfähige Investition – und vermeidet teure Überraschungen.