L’acquisto di un appartamento di vacanza in Svizzera: come prendere una decisione oculata

Studi e rapporti di mercato collocano gli immobili di vacanza svizzeri tra le migliori destinazioni alpine a livello europeo. Secondo l’Alpine Property Report 2025 di UBS, per St. Moritz nel segmento premium vigono prezzi di oltre 20 000 franchi al metro quadro. Nel complesso, i prezzi nelle regioni alpine sono aumentati in modo significativo dal 2020. Chi acquista oggi, in molte regioni non acquisisce solo un appartamento di vacanza, ma un bene dalla disponibilità limitata.

L’appartamento di vacanza come onere finanziario permanente

Anche se un appartamento di vacanza è un investimento sicuro, non bisogna dimenticare una cosa: oltre al prezzo d’acquisto, vi sono oneri correnti come gli interessi ipotecari, la manutenzione e le assicurazioni. Le ristrutturazioni possono far aumentare di molto il budget. Volete dare in affitto la vostra casa di vacanza? Allora dovrete considerare non solo i prezzi degli affitti in alta stagione, ma quelli di tutto l’anno, calcolando ciò che vi rimane effettivamente in tasca una volta dedotti tasse di piattaforma, spese per pulizie, sfitto, tasse di soggiorno e usura.

Attenzione al calcolo della sostenibilità finanziaria

Anche se di recente l’andamento dei tassi d’interesse si è placato e la Banca nazionale svizzera (BNS) a dicembre 2025 ha lasciato il tasso guida allo 0%, le banche valutano in modo conservativo la sostenibilità finanziaria. Numerosi istituti continuano ad applicare un tasso d’interesse calcolatorio del 5% e di regola richiedono che i costi d’abitazione correnti non superino un terzo circa del reddito lordo. Anche quando i tassi d’interesse effettivi sono più bassi, il calcolo della sostenibilità finanziaria, che include anche i mezzi propri, può diventare la classica cruna dell’ago.

Legge sulle abitazioni secondarie come fattore di costo e «guastafeste»

Nel nostro Paese per l’acquisto di un appartamento di vacanza vigono numerose prescrizioni. Un ruolo fondamentale lo riveste la legge sulle abitazioni secondarie: nei comuni con oltre il 20% di abitazioni secondarie, in linea di massima vigono forti limitazioni per i nuovi appartamenti di vacanza. Questo spiega in parte la scarsità dell’offerta. Gli immobili esistenti possono essere rinnovati o ristrutturati a seconda dello stato e della posizione, ma vigono comunque condizioni chiare. Gli ampliamenti, ad esempio, sono limitati secondo determinate costellazioni. Chi acquista una proprietà per piani deve poi considerare il regolamento, il fondo di rinnovamento, i futuri progetti di risanamento ed eventuali regole di locazione della casa.

Condizioni di locazione più severe per gli appartamenti di vacanza

Un altro ostacolo è la locazione a breve termine. Molte località inaspriscono le regole relative ad Airbnb e simili, ad esempio con obblighi di registrazione o notifica, durate minime di soggiorno, restrizioni di zona o disposizioni sulle tasse per gli ospiti. Per le proprietarie e i proprietari di immobili non si tratta solo di formalità, ma di aspetti che incidono negativamente sull’attività, se dipendono dai redditi locativi.

Conclusione

Chi acquista in modo accorto non si limita a guardare le immagini dell’oggetto immobiliare, ma parte dal suo finanziamento e dal suo utilizzo. L’appartamento servirà soprattutto all’uso personale o deve anche generare reddito? Solo dopo si passa al macrocontesto e microcontesto e all’esame tecnico dell’immobile. Tirando le somme, l’acquisto di un appartamento di vacanza può essere una buona decisione solo se vi è il giusto equilibrio fra utilizzo, costi e regole. Chi fa i conti con attenzione, esamina per tempo le disposizioni locali e sottopone l’immobile a un controllo serio dal punto di vista tecnico, può trasformare un progetto immobiliare di lusso in un investimento sostenibile ed evitare brutte sorprese.