Immobilienkauf: zu wenig Eigenkapital – was nun?

Nach der jüngsten Leitzinssenkung auf 0,5 Prozent steigt auch die Hoffnung auf rekordtiefe Hypothekarzinsen. Doch der Zinssatz ist nicht alles: Die Banken legen der Hypothekarberechnung den sogenannten «kalkulatorischen Zinssatz» zugrunde. Dieser liegt mit fünf Prozent weit über den aktuellen
Werten – auf diese Weise sichern sich die Finanzinstitute dagegen ab, dass die Finanzierung bei steigenden Zinsen nicht mehr gesichert ist. Konkret bedeutet das: Bei einem Hypothekarzinssatz von einem Prozent würde die monatliche Zinsbelastung bei einem Immobilienpreis von einer Million Franken und einem
Eigenkapital von 200'000 Franken eigentlich nur 670 Franken betragen. Eigentlich, denn die Bank rechnet vorsichtshalber mit gut 3’300 Franken pro Monat. Da dieser Betrag aus Gründen der Tragbarkeit maximal ein Drittel des Einkommens ausmachen darf, würde sich das nötige Minimaleinkommen auf satte 10'000 Franken belaufen. Für viele Familien heisst das: Aus der Traum vom Eigenheim.

Der Weg zum Wohnglück: Die Erhöhung des Eigenkapitals

Doch welche Möglichkeiten bestehen, um das Eigenkapital zu erhöhen?

        1.     Erbvorbezug

Der Erbvorbezug ist die beste Lösung zur Aufstockung des Eigenkapitals. Er sollte allerdings klar geregelt sein, um spätere Konflikte mit anderen Erbberechtigten zu vermeiden. Insbesondere dürfen die Pflichtteile der übrigen Erben nicht verletzt werden. Achtung: Auch eine Schenkung gilt als Erbvorbezug!

2.     Privates Darlehen

Wenn Sie Ihre Eltern nicht um ein vorzeitiges Erbe bitten möchten, können Sie sie alternativ fragen, ob sie bereit wären, Ihnen ein (zinsloses) Darlehen zu geben. Allerdings akzeptieren viele Banken ein solches Darlehen nur dann als Eigenkapital, wenn es nicht zurückgezahlt werden muss.

3.     Vorbezug aus der 2. und/oder 3. Säule

Haben Ihre Eltern kein Vermögen oder möchten Sie sie nicht um Unterstützung bitten, bleibt als Möglichkeit der Vorbezug der Altersvorsorge. Dieser Betrag darf jedoch nicht als alleiniges Eigenkapital herhalten: Mindestens zehn Prozent müssen als «hartes Eigenkapital» aus ersparten Mitteln stammen. Zu beachten ist ausserdem, dass der (Vor-)Bezug der PK- und 3a-Gelder besteuert wird – je nach Kanton fallen für die Pensionskassengelder drei bis fünf und für die Säule 3a drei bis zehn Prozent an. Darüber hinaus sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass der Vorbezug aus der PK Ihre Altersrente und Ihren Versicherungsschutz bei Tod oder Invalidität schmälert.

4.     Verpfändung der 2. und/oder 3. Säule

Eine Alternative zum Vorbezug ist die Verpfändung: Dabei nehmen Sie das Geld nicht aus der Altersvorsorge, sondern geben es Ihrer Bank lediglich als Sicherheit. Damit ist die Bank eher bereit, Ihnen eine höhere Hypothek zu gewähren. Sollten Sie die Hypothekarzinsen nicht wie vereinbart bezahlen, kann die Bank auf Ihr Vorsorgegeld zugreifen – die Hypotheken werden dann um die verpfändete Summe erhöht. Bei der Pensionskasse hat die Verpfändung gegenüber dem vorzeitigen Bezug den Vorteil, dass Sie weiter in vollem Umfang versichert sind. Auch müssen Sie den verpfändeten Betrag nicht versteuern. Letzteres gilt auch für die Verpfändung der Säule 3a.

So wichtig es sein kann, mehr als 20 Prozent Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie einzubringen: Die Devise «je mehr desto besser» stimmt nicht. Gemäss Experten lohnt sich ein Eigenkapitalanteil von mehr als einem Drittel der Finanzierungssumme nicht, weil Hypothekarinstitute bei einer Belehnung von unter 65 Prozent keine Zinsrabatte mehr gewähren. Ideal ist eine Belehnung von bis zu zwei Dritteln des Immobilienwerts.