Acquisto di un immobile con capitale proprio insufficiente: che fare?

Dopo il recente taglio del tasso guida, ora allo 0,5%, aumenta anche la speranza di tassi ipotecari ai minimi storici. Ma il tasso d’interesse non è tutto: le banche si basano sul cosiddetto «tasso d’interesse calcolatorio» che, essendo pari al 5%, è nettamente più elevato rispetto ai valori attuali. In questo modo gli istituti finanziari si tutelano dall’eventualità che il finanziamento non sia più garantito in caso di aumento dei tassi d’interesse. Concretamente ciò significa che, a un tasso d’interesse ipotecario dell’1%, con un prezzo dell’immobile pari a un milione di franchi e un capitale proprio di 200 000 franchi, l’onere mensile degli interessi ammonterebbe teoricamente a soli 670 franchi. Teoricamente, poiché a titolo precauzionale la banca calcola ben 3300 franchi al mese. Dato che per motivi di sostenibilità finanziaria tale importo può costituire al massimo un terzo del reddito, il reddito minimo necessario ammonterebbe a ben 10 000 franchi. Per molte famiglie ciò significa abbandonare il sogno di un’abitazione propria.

La via verso la casa dei sogni: l’aumento del capitale proprio

Ma come si può incrementare il capitale proprio?

1.     Acconto della quota ereditaria

L’acconto della quota ereditaria è la soluzione migliore per aumentare il capitale proprio. Il tutto deve, però, essere regolato in modo chiaro per evitare futuri conflitti con altre persone aventi diritto alla successione. In particolare non devono essere violate le porzioni legittime degli altri eredi. Attenzione: la donazione viene considerata alla stregua di un acconto della quota ereditaria.

2.    Prestiti privati

In alternativa, se non si vuole chiedere ai genitori un anticipo dell’eredità, si può chiedere loro un prestito (senza interessi). Tuttavia, molte banche considerano tale prestito come capitale proprio solo se non deve essere rimborsato.

3.     Prelievo anticipato dal secondo e/o dal terzo pilastro

Se i genitori non dispongono di un patrimonio o se non si desidera chiedere il loro sostegno, rimane la possibilità del prelievo anticipato della previdenza per la vecchiaia. Tale importo non può tuttavia essere l’unica fonte di capitale proprio: almeno il 10% deve provenire dai risparmi personali, sotto forma di «capitale proprio di base». Occorre inoltre osservare che il prelievo (anticipato) dei fondi della cassa pensioni e 3a viene tassato. A seconda del Cantone, il costo del prelievo è pari al 3-5% per i fondi della cassa pensioni e al 3-10% per il pilastro 3a. Inoltre, si ricorda che il prelievo anticipato dalla cassa pensioni riduce la rendita di vecchiaia e la copertura assicurativa in caso di decesso o invalidità.

4.     Costituzione in pegno del secondo e/o del terzo pilastro

Un’alternativa al prelievo anticipato è la costituzione in pegno: il denaro non viene prelevato dalla previdenza per la vecchiaia, ma viene dato semplicemente come garanzia alla banca. La banca sarà quindi maggiormente disposta a concedere un’ipoteca più elevata. Se non si pagano gli interessi ipotecari come convenuto, la banca può attingere ai fondi previdenziali; l’importo dell’ipoteca viene poi aumentato della somma costituita in pegno. Con la cassa pensioni, la costituzione in pegno ha il vantaggio che, rispetto al prelievo anticipato, si continua a essere integralmente assicurati. Inoltre, l’importo costituito in pegno non è imponibile. Ciò vale anche per la costituzione in pegno del pilastro 3a.

Per quanto possa essere importante apportare più del 20% di capitale proprio per l’acquisto di un immobile, il detto «più è meglio» non è esatto. Secondo gli esperti, una quota di capitale proprio superiore a un terzo della somma di finanziamento non conviene, perché gli istituti ipotecari non concedono più sconti sugli interessi per un anticipo inferiore al 65%. L’ideale è un anticipo pari fino a due terzi del valore dell’immobile.