Achat immobilier: apport personnel insuffisant – que faire?

Après la récente baisse du taux directeur à 0,5%, l’espoir de taux hypothécaires historiquement bas renaît. Mais le taux d’intérêt n’est pas tout: les banques se basent sur ce que l’on appelle le «taux d’intérêt calculatoire» pour le calcul des hypothèques. A 5%, celui-ci est nettement supérieur aux valeurs actuelles. Les instituts financiers s’assurent ainsi que le financement reste garanti, même en cas de hausse des taux d’intérêt. Concrètement: avec un taux d’intérêt hypothécaire de 1%, la charge d’intérêts mensuelle ne serait que de 670 francs pour un bien immobilier d’un million de francs et des fonds propres de 200 000 francs. Or la banque estime les coûts à un peu plus de 3300 francs par mois. Pour préserver la capacité financière, ce
montant ne doit pas dépasser un tiers du revenu. Par conséquent, le revenu mensuel minimum requis s’élèverait à 10 000 francs. Pour de nombreuses familles, le rêve immobilier s’éteint.

Accès à la propriété: gonfler ses fonds propres

Quelles sont les possibilités d’augmenter les fonds propres?

1.     Avancement d’hoirie

L’avancement d’hoirie est la meilleure solution pour augmenter ses fonds propres. Il doit toutefois être clairement défini afin d’éviter tout conflit ultérieur. En particulier, les parts réservataires des autres héritiers doivent être respectées. Attention: la donation constitue aussi un avancement d’hoirie!

2.     Prêt privé

Si vous ne souhaitez pas demander à vos parents un avancement d’hoirie, vous pouvez leur demander s’ils seraient prêts à vous accorder un prêt (sans intérêt). Cependant, de nombreuses banques n’acceptent ce type de prêt comme fonds propres que s’il ne doit pas être remboursé.

3.     Versement anticipé du 2e et/ou du 3e pilier

Si vos parents n’ont pas de fortune ou si vous ne souhaitez pas leur demander d’aide, vous pouvez toujours demander le versement anticipé de la prévoyance vieillesse. Les fonds propres ne peuvent toutefois pas uniquement être constitués de ce montant: au moins 10% doivent provenir de l’épargne. Ils constituent ce qu’on appelle les fonds propres durs. De plus, il faut savoir que le versement (anticipé) des avoirs de la caisse de pensions et du pilier 3a est imposé. Selon les cantons, ce montant varie entre 3% et 5% pour les avoirs de caisse de pensions et entre 3% et 10% pour le pilier 3a. Sachez aussi que le versement anticipé de la caisse de pensions réduit votre rente de vieillesse et votre couverture d’assurance en cas de décès ou d’invalidité.

4.     Mise en gage du 2e ou du 3e pilier

La mise en gage constitue une alternative au versement anticipé: vous ne retirez pas l’argent de votre prévoyance vieillesse, mais le versez à votre banque à titre de garantie. Ainsi, la banque sera davantage disposée à vous accorder une hypothèque plus élevée. Si vous ne payez pas les intérêts hypothécaires comme convenu, la banque peut les déduire de votre avoir de prévoyance. Les hypothèques seront alors augmentées du montant mis en gage. L’avantage de la mise en gage: votre couverture d’assurance reste intacte auprès de la caisse de pensions. Et le montant mis en gage n’est pas soumis à l’impôt. Cela vaut également pour la mise en gage du pilier 3a.

Bien qu’il soit judicieux d’apporter plus de 20% de fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier, l’adage «plus il y en a, mieux c’est» ne s’applique pas ici. Selon les expertes et experts, il n’est pas recommandé d’apporter plus d’un tiers de fonds propres, car les instituts de crédit hypothécaire n’accordent plus de rabais d’intérêts en cas d’un nantissement inférieur à 65%. Idéalement, vous bénéficiez d’un financement allant jusqu’à deux tiers de la valeur du bien.